Деньги в недвижимость

Ситуация на рынке

Чтобы понимать, стоит ли сегодня вкладываться в недвижимость с целью получения дохода, надо разбираться в ситуации на рынке. Панические настроения покупателей, готовых взять любую квартиру лишь бы не потерять деньги, остались в прошлом. Сейчас люди успокоились и более трезво оценивают ситуацию на рынке недвижимости. На данный момент значительное падение цены произошло только в сегменте элитного жилья (20-30%), квартиры средней ценовой категории — от 3 до 7 млн рублей — просели в цене на 7-10%, в дешевом сегменте цена сохранилась на прежнем уровне.

По мнению экспертов, инвестировать в недвижимость надо с большой осторожностью. И этому есть несколько объяснений. «В России недвижимость переоценена от двух до четырех раз, — считает исполнительный директор федеральной риелторской компании «Этажи» Демид Макейкин. — Об этом сигнализируют все показатели, такие как: доходность (составляет 8-10%, складывается из арендных платежей и изменения первоначальной стоимости), стоимость ипотеки для населения (в России это 107% — считается, как соотношение средней заработной платы к среднему платежу по ипотеке), количество лет для покупки квартиры (11 лет для покупки жилья — исходя из средней заработной платы в размере 21200 рублей) — всего подобных индексов порядка десяти. Поэтому сейчас для инвестора очень важно различать общий тренд на рынке с индивидуальным выгодным предложением по конкретному варианту недвижимости».

В России население в основном вкладывается в недвижимость не для того, чтобы регулярно зарабатывать на ней. Квартиру покупают с тем расчетом, что сегодня заплатят за нее 2 млн рублей, а через несколько лет продадут ее существенно дороже. Подобная схема популярна, поскольку в стране наблюдаются непрерывные тенденции роста цен на недвижимое имущество. Специалисты по недвижимости отмечают, что если делать ставку на доходность имущества, лучше выбирать коммерческую недвижимость. Доходность по ней составит порядка 16%. Но вместе с ростом прибыли от аренды возрастают риски. Простой коммерческой недвижимости обойдется собственнику гораздо дороже, чем пустующая 1-комнатная квартира. Арендаторов на большие площади найти сложно, но пока помещения никем не заняты, никто не освобождает владельца от оплаты коммунальных платежей, налоговых и прочих расходов. Таким образом, пока коммерческая недвижимость простаивает, собственник находится в убытке. Что касается инвестирования в других городах и странах, иркутяне руководствуются не только стоимостью сделки и типом недвижимости, но и личными предпочтениями.

Прицел на столицу

«В Москве мы с начала года продали иркутянам несколько однокомнатных квартир на рынке вторичного жилья. В планах у покупателей переезд в столицу в ближайшие 5 лет. Кроме того, продаем квартиры в строящихся жилых комплексах в Санкт-Петербурге, которые готовятся к сдаче в 2016 году, — комментирует спрос на жилье в других городах генеральный директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» в Иркутске Надежда Батурина. — В Сочи у нас приобретали дома с участками для отдыха и переезда в будущем».

Цены на жилье в Санкт-Петербурге намного выше, чем в Иркутске. Если у нас реально за 3,5 млн рублей купить трехкомнатную квартиру, там за эти деньги продается однокомнатная. Дешевле обойдется, если брать на этапе строительства.

Так, дом в Сочи, расположенный в удаленности от моря, общей площадью 70 кв. метров обошелся иркутянам в 4 млн рублей. Несложно посчитать, что стоимость одного квадрата составит порядка 57 тыс. рублей. В столице цены выше почти в три раза, по Москве Надежда Батурина называет следующую цифру: «За квадратный метр на рынке вторичного жилья придется отдать от 150 тыс. рублей». При переезде в европейскую часть России иркутянам имеет смысл присмотреться к недвижимости в Санкт-Петербурге: средняя стоимость квадратного метра в новостройке культурной столицы с чистовой отделкой — порядка 50 тыс. рублей.

В качестве варианта заработка на московской недвижимости Надежда Батурина назвала покупку квартир, которые попадают под программу сноса. «Вы покупаете квартиру в Москве за 7 млн рублей, а вместо нее получаете квартиру в новостройке большую по площади, стоимость которой уже равняется 12 млн рублей. В итоге доходность этой операции составит 35%», — просчитывает выгоду от покупки директор сети офисов недвижимости.

Купить квартиру в новостройках Санкт-Петербурга, Сочи и Краснодара, не выезжая за пределы Иркутска, сегодня вполне реально. «Большое количество иркутян едет в Санкт-Петербург. Разные варианты рассматривают, например, однокомнатные квартиры и студии покупают детям, которые поедут учиться в местные вузы, двухкомнатные квартиры, если готовятся к переезду через некоторое время, — оценил предпочтения иркутян рекламный менеджер агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Андрей Шахтарин. — Цены намного выше, чем в Иркутске — если у нас реально за 3,5 млн рублей купить трехкомнатную квартиру, там за эти деньги продается однокомнатная. Дешевле обойдется, если брать на этапе строительства». Агентство «Квартирный вопрос» является прямым партнером крупного северо-западного застройщика — компании «ЛенСтройТрест». Выбрать квартиру иркутяне могут в одном из четырех строящихся жилых комплексов, расположенных в Санкт-Петербруге и Ленинградской области.

Расширяем географию

Выгодно приобрести недвижимость можно и в других странах, предложений более чем достаточно. «У нас есть опыт продажи недвижимости в Белоруссии, Германии и Таиланде. Но все это были срочные продажи. Мы можем предложить и другие варианты при необходимости, но замечаем, что покупка жилья за границей не пользуется особым спросом в Иркутске», — пояснил генеральный директор агентства недвижимости «FreeДом» Евгений Хомяков. По его словам, четыре сделки с недвижимостью за границей, совершенные агентством в прошлом году, были произведены до поднятия курса иностранной валюты.

Так, в Таиланде были проданы два коттеджа общей стоимостью 5 и 8 млн рублей. Один из них был куплен для отдыха, поскольку собственник несколько раз в год посещает страну, второй коттедж приобрела семья, которая планирует переезд в Таиланд. Площадь каждого из этих объектов недвижимости более 400 кв. метров, они продавались с внутренней отделкой и мебелью. «Но есть в покупке зарубежной недвижимости и свои подводные камни: покупая коттедж в Таиланде, россияне не могут приобрести землю в собственность, она остается во владении у государства», — отметил любопытную деталь Евгений Хомяков. Кроме того, через агентство в прошлом году иркутяне приобрели двухкомнатную квартиру в республике Беларусь стоимостью около 1,9 млн рублей, и апартаменты в самом центре Берлина площадью более 150 кв. метров.

Среди стран, где иркутяне могут приобрести недвижимость, специалисты также называют Испанию и Болгарию. Продажами квартир здесь занимается агентство «Квартирный вопрос», из зарубежных предложений для иркутян — аренда вилл на острове Кипр. В федеральной сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» в Иркутске в этом году реализован первый инвестиционный проект с недвижимостью в Израиле. «У нас заключена первая сделка, иркутянами приобретена двухкомнатная квартира площадью 220 кв. метров с целью инвестирования. По площади она сопоставима с российской элитной пятикомнатной квартирой, — описывает Надежда Батурина. — В течение двух лет покупатель сможет заработать на этой недвижимости».

Инвестиционные проекты за границей, связанные с покупкой недвижимости и ее использованием, — это единичный случай для Иркутска. Преумножить собственный доход за счет квартиры за границей — перспектива заманчивая, но непонятная для иркутян. Куда привычнее — покупка недвижимости с последующей перепродажей, либо сдача в аренду. Инвестирование в недвижимость в других регионах и странах пока остается прерогативой тех, кто наиболее подкован в этих вопросах.