Стройкам подрезают крылья

Для того чтобы разобраться в ситуации, региональная редакция еженедельника «Аргументы недели» в рамках проекта «Экспертный совет» с постоянным ведущим, журналистом Игорем АЛЬТЕРОМ пообщалась с представителями отрасли и экспертами. В их число вошли депутат Госдумы РФ Антон РОМАНОВ, бизнес-омбудсмен Приангарья Алексей МОСКАЛЕНКО, заместитель регионального министра строительства Денис ВОРОНОВ, депутат думы Иркутска, исполняющий обязанности гендиректора ФСК «Новый город» Дмитрий РУЖНИКОВ, генеральный директор компании «Восток Центр Иркутск» Михаил СИГАЛ, генеральный директор строительной компании «Гранд-Строй» Екатерина ПРЯДКО, а также председатель правления Иркутской региональной организации Союза архитекторов России Игорь КОЗАК.

Необходимость принятия поправок в закон, как объясняет Денис Воронов, назрела в связи с необходимостью обеспечить дольщикам более высокий уровень защиты их вложений в недвижимость. «Проблема обманутых дольщиков актуальна для России, особенно для регионов, где в предыдущие годы велось активное строительство жилья — в Краснодарском крае, Новосибирской, Ленинградской областях, Москве. Иркутск не исключение. Все это происходит в связи с тем, что наше законодательство еще не отрегулировано должным образом,— объясняет замминистра. — 214-й закон относительно новый, но уже подвергавшийся корректировке. И обсуждаемые очередные изменения — это попытка в очередной раз его улучшить. Дело в том, что сейчас строители могут не только непосредственно строить дом, но и управлять финансовым обеспечением стройки. Смешение этих функций и приводит к злоупотреблениям на рынке. Отсюда возникает необходимость разделить обязанности: строители должны строить, а финансовые институты — финансировать. Гражданин должен четко понимать, что он свои деньги на квартиру отдал не какому-то застройщику, а положил на специальный эскроу-счет в банке, который занимается финансированием этой стройки и следит за прозрачностью процесса».

По словам Дениса Воронова, до принятия поправок банки активно участвовали в строительстве жилья, кредитуя как самих застройщиков, так и дольщиков. Однако если у строительной компании возникали какие-то проблемы и объект замораживался, то гражданин оставался один на один с банком. «Сегодня законодатель пытается связать банк обязательствами контролировать финансовый поток застройщика», — добавляет эксперт.

Казалось бы, в бумажной плоскости будущего законопроекта с точки зрения инициаторов поправок все довольно гладко, однако представители отрасли указывают на определенные шероховатости. «Действительно, банки и раньше работали с застройщиками, выделяя им кредиты на условиях проектного финансирования. При этом очень тщательно и жестко проверялась надежность застройщика. При прежней схеме заемные средства оказывали минимальное давление на стоимость квадратного метра, так как застройщики старались в короткие сроки закрывать взятые кредиты средствами дольщиков.

Поправки в закон предполагают постоянное участие банка в процессе стройки — от ее начала и до сдачи в эксплуатацию дома. Нужно ли говорить, что делать это бескорыстно банки не будут, а значит, дополнительное бремя за финансовые услуги ляжет на плечи дольщиков в виде удорожания жилья?»

— задается риторическим вопросом Дмитрий Ружников.

Его опасения о возникновении дополнительных финансовых затрат как для дольщиков, так и для застройщиков разделяют и руководители остальных строительных компаний.

«Ожидается, что банк будет контролировать весь денежный поток на стройках, а застройщики смогут постепенно получать средства из банка лишь в моменты, когда смогут подтвердить выполнение того или иного этапа работ. Но нигде не учитывается, что прежде чем сдать этап работ, за него нужно заплатить субподрядчикам, купить материалы, понести иные расходы, — раскрывает нюансы строительного процесса Екатерина Прядко. — На мой взгляд, поправки лягут бременем в первую очередь на добросовестных застройщиков. В сложившейся ситуации будет гораздо уместнее не давить на стройкомпании, а развивать механизмы стимулирования спроса. Думаю, что

Поправки в существующем виде как минимум на полгода заморозят любую активность на строительном рынке. Застройщики не начнут возводить ни один объект, пока детально не разберутся во всех подводных камнях».

«Любой рынок, в том числе жилья, это живой механизм, подверженный воздействиям. Сейчас мы имеем влияние внешней среды в виде кризиса, наблюдаем снижение покупательной способности населения, повышение цен на импортные комплектующие стройки. Поправки в закон будут способствовать тому, что для застройщиков станет дороже и финансовый ресурс, примерно на 10%, по моим оценкам. А 10% в свою очередь выльются в повышение стоимости квадратного метра на 4-6 тыс. рублей. Причем эти деньги пойдут не застройщику, не муниципалитету в виде налогов, а уйдут в виде платы за банковские услуги, — рассуждает Михаил Сигал. — К тому же повышение стоимости жилья неизбежно приведет к очередному падению продаж. Считаю, что в период кризиса этот закон будет тормозом строительной отрасли, которая в нынешних условиях должна наоборот работать как драйвер. Поправки по защите дольщиков принимать необходимо, но в нынешнем виде их нужно дорабатывать».

«Помимо всего прочего,

Поправки не дают ответа на вопрос — что государство намерено делать с недобросовестными застройщиками, от действий которых как раз и страдают дольщики.

Ни сейчас, ни раньше мы не имеем примеров, когда такие застройщики понесли бы заслуженное наказание, — добавляет Дмитрий Ружников. — Нынешние изменения в закон появились не просто так, проблема с обманутыми дольщиками существует и ее очевидно нужно решать. Но предлагаемые новации только увеличивают давление на добросовестные строительные компании, вместо того чтобы усложнять жизнь тем, кто работает непорядочно».

С мнением строителей согласен и уполномоченный по защите прав предпринимателей в Иркутской области Алексей Москаленко. «Разделяю мнение о том, что данный проект закона на 100% не обеспечивает защиты прав дольщика, при этом создает множество преград и препон для тех, кто добросовестно ведет стройку. Поправки к закону обсуждались еще в прошлом году на уровне всех региональных бизнес-омбудсменов, собранные заключения и замечания отправлялись федеральному уполномоченному Борису Титову. Часть замечаний была учтена, однако необходимо продолжать работу и дальше. В нынешнем виде этот закон создает застройщикам большие препятствия по выполнению своих обязанностей, в выгодном положении остаются только банковские организации, — полагает Алексей Москаленко. — Кроме того, в любой непрозрачной правовой среде, при неотлаженном механизме реализации закона возникают сумасшедшие коррупционные риски. Думаю, что было бы лучше не принимать поправки в окончательной редакции, а отработать все замечания, проконсультироваться с участниками отрасли и потом уже довести инициативы до абсолютно прозрачной, понятной ситуации».

Присутствовавший на экспертном совете депутат Госдумы РФ Антон Романов согласился с необходимостью собрать больше отзывов и экспертных мнений относительно поправок в закон для представления их коллегам. Кроме того, он высказал и ряд собственных критических замечаний: «Все, кто находится здесь, отмечают, что проблему с дольщиками решать нужно, но не теми методами, что предполагают поправки. Согласен с этим. Новая схема предполагает только трех участников строительного процесса — дольщиков, застройщиков и банкиров. Банки финансируют, строители строят, а дольщики из собственного кармана оплачивают дополнительные гарантии безопасности процесса — вот в чем состоит суть изменений. А где в этой схеме государство, почему оно снимает с себя ответственность за дольщиков, за развитие жилищного комплекса? Не проще ли сделать так, чтобы государство, а не банки, контролировало процесс финансирования строительства, не давало разворовывать деньги дольщиков? Получается, что государство самоустранилось от выполнения функций защиты интересов граждан. Если поправки будут приняты в том виде, что есть сейчас, то банкиры получат двойную маржу — и с дольщиков, и с застройщиков. В конечном итоге это все отразится на стоимости жилья, повлияет на сокращение объемов строительства, на местные бюджеты. Ведь региональные филиалы федеральных банков налоги в местный бюджет не платят. На мой взгляд, единственный механизм, который нужно использовать в вопросе защиты дольщиков, это участие государства в виде понятного и прозрачного контроля над стройкой и создание условий, при которых выгодно будет работать только добросовестным застройщикам».

Председатель правления Иркутской региональной организации Союза архитекторов России Игорь Козак также уверен в том, что не нужно торопиться с принятием поправок в федеральный закон №214, и приводит аналогию с поправками в закон №174ФЗ «Об экологической экспертизе», согласно которым к объектам государственной экологической экспертизы федерального уровня добавлена проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на Байкальской природной территории. «Два года назад мы наступили на серьезные грабли с этим законом, поправки к которому принимались в таком же спешном порядке. И все это время мы понимаем, что региональным строителям были созданы дополнительные сложности, но сделать ничего не можем. Не хочется повторять ту же ситуацию и с поправками в закон о долевом строительстве, — говорит он. — Думаю, что этой инициативе не будут рады не только участники профессионального сообщества, но и сами граждане. Если я сейчас встану на позицию дольщика, то совершенно четко понимаю, что оказываюсь при приобретении недвижимости заложником новой системы, без возможности выбора и какой-либо свободы действий. Это меня не устраивает».

Олег Усов
Фото Светланы Волковой