Нестабильность подогревает спрос

Как отмечают участники делового завтрака, в настоящее время явных тревожных сигналов для застройщиков пока не поступало. Жилая недвижимость реализуется в соответствии с планами, некоторые застройщики даже фиксируют некоторое увеличение количества сделок. Да и в целом по Иркутской области картина выглядит благоприятно. Как свидетельствует статистика управления Росреестра по региону, в Иркутской области за восемь месяцев текущего года было зарегистрировано 12073 договора долевого участия в строительстве. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, когда было зарегистрировано 7722 договора, показатель увеличился более чем на 56%. По словам начальника отдела регистрации прав управления Росреестра по Иркутской области Эльвиры Демидович, увеличение показателей государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вызвано объективными причинами: увеличением объема строительства и интересом к новостройкам со стороны покупателей.

Стоит отметить, что объем вводимых новостроек — ситуация не уникальная для нашего региона. Опубликованные Росстатом данные о состоянии жилищного строительства за первые три квартала 2014 года детализируют описание настоящего бума строительства жилья, на фоне депрессии в экономике. Сентябрьские отчеты о сдаче в эксплуатацию жилых домов по–прежнему фантастически высоки — это 7,4 млн кв. м жилой площади, за последний квартал сдано в эксплуатацию 18,8 млн кв. м жилья. Хотя это уже меньший прирост, чем во втором квартале 2014 года, — 16,7% роста год к году против 27,7% кварталом ранее и 30,7% в первом квартале 2014 года. Цифры прироста достаточно условны — напомним, традиционно в РФ из–за сдвига сдачи жилья на четвертый квартал текущего года показательны только абсолютные цифры стройки по году, в течение непосредственно года ориентироваться имеет смысл скорее на объемы произведенных работ. Тем не менее по итогам 2014 года взлет строительного рынка даже с учетом замедления в третьем квартале обещает быть крайне впечатляющим.

«Впрочем, природа жилищного бума на фоне стагнации в экономике является предметом дискуссии. Предположительно, важнейшие составляющие в нем — включение крупных госбанков (Сбербанка в первую очередь) в ипотечный рынок во второй половине 2013 года, неуверенность частных инвесторов в инструментах финансового рынка, наконец важным фактором может быть перетекание по самым разным каналам «антикризисных» госрасходов 2013–2014 годов, в первую очередь региональных, на рынок жилой недвижимости», — отметила ведущая делового завтрака Яна Абалымова.

Как отмечает генеральный директор строительной компании «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал, возросшее предложение объектов в высокой стадии готовности в настоящее время не самая главная причина спроса на жилье. «На мой взгляд, ощущается однозначное влияние нестабильной экономической ситуации, неясность ее дальнейшего развития — все это, по сути, провоцирует людей на сделки. Па нашему наблюдению, сейчас многие люди приобретают квартиру по принципу «лишь бы купить» — так они пытаются сохранить имеющиеся сбережения», — говорит он.

Между тем всплеск потребительской активности пока ощущают не все застройщики. «В нашей компании продажи идут в рамках годового плана. Что касается текущего момента, пока сезонного роста активности клиентов не наблюдается», — признается директор по работе с клиентами ГК «ВостСибСтрой» Александр Халтурин. Впрочем, по его словам, с учетом того, что по опыту предыдущих лет самая большая покупательская активность приходится на ноябрь–декабрь, «компания ожидает увеличения клиентской активности в этот период. Мы формируем конкурентоспособное предложение и рассчитываем, что спрос на него будет».

Зато определенные изменения чувствуют риелторы. Как рассказывает Марина Изотова — руководитель филиала АН «Слобода», люди, располагающие свободной суммой от 2 до 5 млн рублей, не задумываясь, приобретают квартиру. «Стоит отметить, что сейчас наблюдается ярко выраженная тенденция по спросу на новостройки. Можно с уверенностью отметить, что выросло доверие к застройщикам, правда, с большим интересом рассматривается недвижимость в высокой стадии готовности. Ну, а так называемой «вторичкой» интересуются все меньше, такие квартиры долго простаивают, их реализация идет сложно. Причина тому — неумеренные аппетиты продавцов, стандартные планировки квартир, соответственно, более высокие затраты на ремонт «под себя». Требования покупателей сейчас изменились — еще пять лет назад многие с удивлением смотрели на такой формат, как «квартира–студия», сейчас это в норме стандартных запросов», — рассуждает Марина Изотова.

Мы наблюдаем ситуацию, при которой потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию, считая, что вскоре может повториться история начала 2009 года, когда на фоне кризиса значительно подешевела коммерческая недвижимость.

По ее словам, новостройки выигрывают также более качественной «средой обитания», инфраструктурой и так далее.

Свои аргументы того, почему «вторичка» стала менее популярной, приводит аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко. «Сложившаяся сейчас картина свидетельствует о более высоком уровне развития рынка жилья и недвижимости в целом. Рынок жилья можно назвать развитым, когда цены в новостройках начинают сравниваться с ценами на вторичном рынке. Пять лет назад этот диапазон составлял 25% — именно настолько в среднем была дороже «вторичка». Этот показатель тогда служил своеобразной платой за риск. Сейчас доверие к новостройкам выросло, диапазон цен теперь в среднем составляет не более 5 тыс. рублей за квадратный метр», — делится аналитик своими наблюдениями.

Кстати, о более высоком доверии к новостройкам свидетельствуют и федеральные эксперты. По их словам, после кризиса 2008 года и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов находится именно на рынке новостроек. Дело в том, что за минувшие пять–шесть лет на законодательном уровне была проделана серьезная работа. Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ–214, который максимально защищает интересы дольщиков.

Рассуждая о том, какие факторы могут остановить возможный кризис в строительной отрасли, ее участники однозначно отвечают — ипотека. «Мы понимаем, что если в стране будет продолжаться реализовываться жесткая политика Центробанка, если банковские организации не найдут альтернативы отсутствующему сейчас зарубежному финансированию, то это неизбежно приведет к росту ставок по ипотеке, а значит и к стагнации в строительной отрасли», — предупреждает Михаил Сигал. Кроме того, по его словам, растущие курсы валют могут привести к серьезной инфляции, а это означает, что у населения будет меньше свободных средств, которые они могли бы вложить в покупку недвижимости. В целом пока нет явных признаков ухудшения ситуации, но мы живем серьезным запасом накопленной ранее инерции.

Скорее всего, какие–то признаки ухудшения можно будет наблюдать в первом–втором квартале следующего года, мы получим рост цен, и верным способом сохранить сегодняшние сбережения является приобретение недвижимости. Поэтому люди перестали выжидать, они покупают квартиры сейчас», — говорит он.

Ипотечные кредиты считает важным фактором и Александр Халтурин. «Что касается ипотеки, доля клиентов, покупающих квартиру с использованием ипотечных кредитов в общем объеме реализации квартир «ВостСибСтроя», выросла», — замечает он, правда среди причин эксперт отмечает не только инвестиционные настроения. «Во–первых, компания «ВостСибСтрой» получила финансирование на наши проекты, что позволило нашим клиентам получить преференции банка при оформлении ипотеки. Кроме того, компания «ВостСибСтрой» имеет хорошие партнерские отношения с рядом банков, у нас действует система скидок при покупке квартира в ипотеку. В наших офисах с недавнего времени работают менеджеры банков–партнеров, которые решают все вопросы, связанные с ипотечным кредитованием. Все это также облегчает покупателям процесс покупки квартиры, поэтому они охотнее идут на приобретение жилья в ипотеку», — рассуждает Александр Халтурин.

Действительно, ипотечные кредиты в этом году стали существенным механизмом для разогрева строительного рынка в целом по стране. В первой половине 2014 года многие банковские вкладчики на фоне падения рубля закрывали депозиты и покупали недвижимость, в том числе с помощью ипотеки. Правда, с тех пор изменился рынок недвижимости — неуверенный рост цен первых месяцев года во втором полугодии окончательно замер.

Как отмечают федеральные эксперты, толчок ипотеке под конец года могут придать традиционные новогодние скидочные акции от застройщиков, но в 2015 году ситуация может кардинально измениться. Показатели продаж ипотечных кредитов останутся прежними только в том случае, если банки закроют глаза на риски и начнут кредитовать заемщиков с более низким уровнем дохода. Впрочем, пока банкиры убеждают, что ипотека продолжает оставаться локомотивом розничного рынка кредитования и вызывать интерес у кредитного сообщества.

Тем не менее сегодня ипотека, которая в последнее время демонстрировала самые высокие темпы из всех типов кредитования, стала замедляться. В августе текущего года банки выдали таких ссуд всего на 18% больше, чем в августе прошлого, хотя последние несколько лет соответствующие темпы роста держались на уровне 30–40%. Причины — возросшие риски падения цен на жилье, рост стоимости ипотечных ссуд и ставок по вкладам, которые оттягивают на себя часть ранее предназначенных на недвижимость средств населения.

О замедлении темпов роста рынка ипотеки в августе свидетельствует ежемесячная статистика АИЖК, последний выпуск которой был опубликован в октябре. Согласно ей, прирост ипотеки в августе текущего года оказался всего на 18% больше, чем в августе прошлого года, что, если считать помесячно год к году, является минимальным значением с мая 2013 года, указывается в обзоре агентства. По мнению АИЖК, на снижении темпов роста объемов ипотечных выдач сказались несколько факторов: рост ставок по ипотеке (в связи с ростом стоимости фондирования ипотечных кредитов), также снижающийся инвестиционный спрос на жилье и растущие ставки по депозитам. Активные участники рынка уже повысили ставки по ипотеке в 2014 году на 0,5–1 процентный пункт, говорится в обзоре АИЖК.

Участники делового завтрака сходятся также во мнении, что история с кризисом 2008 года, когда на фоне экономической нестабильности квартиры дешевели, вряд ли повторится снова. «Основные застройщики этой осенью и так отказались от наценок. Снижать дальше уже некуда. Цены держатся в основном за счет того, что строительные и отделочные материалы компании закупали еще в начале года, по старым ценам, — говорит Михаил Сигал. — А ведь большинство из материалов относятся к экспортным позициям, и они будут дорожать, увеличивая в дальнейшем себестоимость строительства».

«Действительно, резкого снижения цен на жилье сейчас ожидать не стоит. При этом покупатель вполне может рассчитывать в ближайшее время на традиционные скидочные акции, которые застройщики проводят в ноябре и в декабре. С учетом того, что существует тенденция к росту предложения, борьба за покупателя ужесточится, помимо снижения стоимости квадратного метра мы можем предположить, что борьба будет вестись и неценовыми методами», — говорит руководитель филиала АН «Слобода» Марина Изотова.

По ее словам, подобные методы будут связаны с качеством предложения. «Заметно, что на первичном рынке растет спрос на качественное и комфортное жилье. Из этого складывается даже определенная тенденция повышения качества жилья во всех сегментах. К примеру, то, что еще пять лет назад считалось жильем среднего класса, сегодня позиционируется как экономичное предложение, — добавляет она. — Впрочем, падения цен можно ожидать и в сегменте коммерческой недвижимости. Мы наблюдаем ситуацию, при которой потенциальные покупатели сейчас занимают выжидательную позицию, считая, что вскоре может повториться история начала 2009 года, когда на фоне кризиса значительно подешевела коммерческая недвижимость. Думаю, что их ожидания вполне оправданны».

Как отмечает Татьяна Галущенко, роста цен на недвижимость в сложившихся условиях пока действительно ожидать не стоит. «Сейчас проблемная ситуация в экономике, но рынок недвижимости хорошо развит — много интересных предложений, в такой ситуации скорее необходимо ожидать сокращения спроса в отдельных сегментах. Главным, я также считаю, станет качество предложения, именно подобные объекты в первую очередь будут раскупаться», — говорит она.

Немного в стороне от общих тенденций будет находиться и сегмент загородной недвижимости. Директор «Сибирьэнерготрейд» Юлия Долгополова подчеркивает, что этот сегмент существенно отличается от рынка городского жилья. «У нас практически отсутствует спекулятивный, или инвестиционный спрос. Все объекты — и квартиры в новостройках и дома — раскупаются на начальных стадиях строительства, однако в загородном домостроительстве покупатель подбирает жилье «под себя», а не для перепродажи. Для таких объектов важны многие нюансы, несущественные для владельцев городских квартир. Например, благоустройство, привлекательность окружающей территории, инженерная инфраструктура. Единственное, что объединяет нас с городскими новостройками, то, что, помимо индивидуального жилья, мы предлагаем и квартиры, и клиенты также очень щепетильно относятся к качеству строительства», — говорит она.

По ее словам, загородная индивидуальная недвижимость также практически не зависит от ситуации на ипотечном рынке. «Очень много сделок проходит у нас за живые деньги. Более того, сейчас намечается интересный тренд, когда за счет продажи вторичной недвижимости в многоквартирном доме в городе приобретается загородный дом. Единственное, от чего мы зависим так же, как и все, — это рост себестоимости строительства из–за повышения валютных курсов, но пока нас «выручают» материалы и контракты, заключенные по старым ценам».

В прогнозах о том, как будет развиваться рынок в дальнейшем, участники делового завтрака сохраняют сдержанность.

«В долларовом эквиваленте сегодня недвижимость дешевеет, а это значит, что цена за квадратный метр на российском рынке останется на прежнем уровне либо немного вырастет. Все понимают, что входить в валюту сейчас уже поздно, поэтому самым логичным становится размещение средств в квадратных метрах», — говорит Александр Халтурин.

«Строители привыкли, что осень — самый активный сезон на рынке строящегося жилья. Однако это правило хорошо работает, если страна живет без экономических потрясений. Этот год не совсем типичный, поэтому положение на рынке во многом будет зависеть от развития политико–экономической ситуации», — уверен Михаил Сигал.

«Мы говорим о том, как будет чувствовать себя рынок, но при этом не стоит забывать о потребительских возможностях населения. Уровень доходов за последнее время не изменился, у нас фиксируется небольшой прирост потребления на рынке жилья, но зарплаты при этом не растут, а объектов тем временем сдается все больше. Говорить о каком–то улучшении в дальнейшем возможно лишь при условии, если у населения появятся возможности для роста доходов», — подводит итог Татьяна Галущенко.