Девелопмент озаботился ликвидностью

Иркутску светят грандиозные планы

Сектор российской коммерческой недвижимости в настоящее время остается весьма привлекательным с инвестиционной точки зрения. По данным аналитической компании Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2008 году может достичь $5,5 млрд. Динамика вложений достаточно высока. В 2006 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России составили $4,2 млрд, а в 2007 году — $5 млрд. При этом в прошлом году на торговлю приходилось около 55% всех вложений, на офисы — около 27%, на склады — около 10%, а на отели — около 8%.

Иркутск не отстает от общероссийских показателей. Целый ряд офисных и торгово-развлекательных проектов будет реализован в областном центре в ближайшие год-два. Суммарный объем инвестиций в предстоящие три года может легко перевалить за $500 млн.

Так, порядка $350 млн намерена инвестировать в строительство делового района «Иркутск-Сити» группа компаний «Актив». На улице Октябрьской революции на территории площадью 10 га, ранее занятой постройками завода железобетонных конструкций, планируется возвести более 200 тыс. кв. м офисных площадей. Первый объект площадью 10 тыс. кв. м девелопер планирует ввести уже в этом году. «Иркутск-Сити» — долгосрочный проект, предусматривающий постройку 15 зданий (43 блок-секции) от 3 до 20 этажей.

Не менее $30 млн будет вложено строительной компанией Hermitage Construction & Management Group (г. Москва) в ТРЦ «Jam Молл» площадью 30 тыс. кв. м, который расположится на территории радиозавода на Синюшиной горе. Срок сдачи ТРЦ — третий квартал 2008 года. Двухэтажный центр вместит в себя продуктовый гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, «Детский мир», шестизальный кинотеатр, ресторан, фуд-корт, детский развлекательный центр, боулинг. В качестве якорных арендаторов уже привлечены крупные федеральные операторы.

Аналогичные вложения планируются и при ТРЦ «Карамель», принадлежащем совладельцу местного салона «Мебель-Сити» Михаилу Титову. Этот ТРЦ в центре города площадью 26 тыс. кв. м предполагается сдать в сентябре этого года.

Около $55 млн планирует потратить ООО «Континентальинвест», которое сейчас возводит на Шишиловском острове торгово-развлекательный комплекс площадью 45 тыс. кв. м. Ввести объект в эксплуатацию планируется в 2009 году. В 2010 году девелопер собирается на этом же острове завершить строительство офисного центра площадью 20 тыс. кв. м.

Целый ряд масштабных проектов заявлен ООО «Чекотова П.А. Фортуна». Самый крупный из них — торгово-развлекательный комплекс «Фортуна Сити Молл» — начнет возводиться в этом году на улице Карла Маркса. В 2010 году, по окончании строительства на площади 125 тыс. кв. м компания собирается разместить продуктовый гипермаркет, спортивный супермаркет, а также супермаркет бытовой техники, многозальный кинотеатр, детский развлекательный центр, каток с искусственным льдом, парковку на 3 тыс. автомобилей. Стоимость проекта оценивается в $173 млн.

ЗАО «Энергима-Сибирь» собирается строить гостиничный комплекс эконом-класса Radisson SAS на территории Академгородка по улице Улан-Баторская. Проект состоит из двух примыкающих 4-этажных корпусов общей площадью 8,4 тыс. кв. м и включает до 150 номеров, 3 конференц-зала, ресторан, кафе-бар, фитнес-центр и небольшой бассейн. Девелоперы намерены вложить в проект, запланированный к сдаче в 2010 году, до 250 млн рублей.

Переваривание окажется жестким

По мнению экспертов, Иркутск вполне может «переварить» все заявляемые объекты коммерческой недвижимости. Однако, удовлетворив первый спрос, ТРЦ и офисные центры начнут конкурировать между собой. «Мы видим, что сейчас на рынок коммерческой недвижимости выходит очень много объектов, и он превращается в рынок покупателей, а не продавцов, тогда как еще один-два года назад было наоборот. Сегодняшняя ситуация ведет к тому, что у покупателей появляется большое количество альтернатив», — отмечает заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Андрей Брагинский.

Борьба за арендаторов может привести к тому, что владельцы новых зданий не будут иметь возможности постоянно повышать арендную плату. Более того, по мнению аналитика агентства недвижимости «ВСП» Сергея Непомнящих, цены на менее качественные площади будут вынуждены снизиться. Это в свою очередь приведет к тому, что сроки окупаемости различных проектов придется пересматривать в сторону увеличения.

Не располагают к оптимизму и другие тенденции рынка. В частности — постоянное удорожание стройматериалов и заметное с 2007 года увеличение стоимости заемных средств. Не секрет, что последние составляют от 30 до 80% вложений в строительство объектов коммерческой недвижимости, в том числе и в Иркутске.

Впрочем, поводов для переживаний тоже нет. Как полагает Сергей Непомнящих, срок окупаемости может и увеличится, но при этом серьезных проблем у застройщиков не возникнет. «Что касается офисных центров, их в Иркутске всего сейчас строится шесть-семь. Все они будут распроданы или сданы в аренду», — отмечает он. С ним согласен и директор департамента продаж группы компаний «Актив» Илья Круговых. «Маржа от реализации коммерческой недвижимости всегда выше, чем от жилой. И даже если стоимость заемных средств повышается, то застройщик потом всегда сможет переложить новые затраты на плечи клиентов. Рынок сам отрегулирует все процессы, — подчеркивает он. — Другое дело — перспектива. В будущем задуматься придется владельцам и строителям именно офисных центров. Перспективы таковы, что если у офисного центра нет каких-то ярких отличительных особенностей, то ему будет сложно конкурировать с остальными».ры

О непростой перспективе офисного строительства говорит и заместитель генерального директора по стратегическому развитию ООО «Фортуна» Михаил Замаратский. «Сначала в город нужно привести потенциальных арендаторов, а затем уже под них строить офисы. Эта тема тесно связана с экономическим развитием региона. Поэтому в будущем действительно на плаву останутся немногие, — говорит он. — С ТРЦ более понятная ситуация, федеральные операторы сами заинтересованы приходить в наш регион. У нас, к примеру «Фортуна Сити Молл» уже практически заполнена по результатам подписания договоров о намерениях. Да, кредиты и ресурсы дорожают, это постоянный процесс. Но на сдаче объектов в намеченные сроки это точно не отразится».

Сложившуюся ситуацию генеральный директор ООО «Континенталь-Сибирь» (дочерняя компания ООО ИК «Континентальинвест») сравнивает с прыжком с парашютом. «Мы уже выпрыгнули из самолета, и неважно — что под ногами, суша, вода или стог сена, все равно нужно раскрывать купол и приземляться, — подчеркивает он. — Существующие процессы, конечно, негативно влияют на экономику застройщиков, но останавливаться нельзя. Все намеченные планы необходимо выполнять. А что будет потом с окупаемостью — покажет рынок».