Вверх по лестнице, ведущей вниз

Новые проблемы — волатильность спроса, прыгающие ставки, не отменили, а усугубили старые, копившиеся годами — нехватка земли, инфраструктурных решений, кадров. С какими-то иркутские строители справились. Некоторые типы техники, в частности, лифтовое, насосное и другое инженерное оборудование успешно заменили на аналогичное от восточноазиатских производителей, не уступающее ни по качеству, ни по уровню сервисных услуг. Сказалась близость Китая, опыт экономических связей с ним и адаптивность российского бизнеса, о которой так много говорит экономист Наталья Зубаревич.

Что касается строительных материалов, то потребности в цементе, арматуре и даже отделочном кирпиче смогли удовлетворить отечественные производители. А вот дефицитных специалистов на стройках заменить, к сожалению, некем. Серьезная нехватка кадров отрасли сложилась в ковидном 2020 году и сохраняется до сих пор. На рынок повлияла не столько мобилизация, сколько проекты крупных нефтегазовых компаний.

— Но все это решить можно, наш бизнес привык к таким задачам. То, на что мы не никак повлиять не можем, — это уверенность потребителей в завтрашнем дне, — резюмировал один из собеседников.

Именно это сейчас главный вопрос для всех.

Холодная осень 22-го

По данным Дом.рф, с начала года и на момент подготовки статьи в Иркутской области было введено 981,8 тысячи кв.м жилья. Вот только 735,7 тысячи из них — это ИЖС, львиная доля которого была построена раньше, просто сейчас поставлена на кадастр. Сокращение МКД в регионе идет не первый год — это результат накопленных за годы проблем: нехватка земли, инфраструктурных мощностей, кадров. Но впервые при таком снижении растет количество нераспроданных квартир в новостройках высокой степени готовности. По данным ДОМ. РФ, в Иркутской области на октябрь не распроданными остаются 40% площадей в жилых домах. Это меньше, чем в Новосибирской области (44%) и Красноярском крае (46%), но нехарактерно для региона, где рынок жилья всегда был дефицитным.

Застройщики прямо об этом не сообщают, но признают снижение спроса к концу года.

— Самым «холодным» периодом стали конец сентября и начало октября. Сейчас интерес немного возвращается. Но в целом спрос упал у всех застройщиков. У нас, наверное, в меньшей степени, потому что первые блок-секции уже готовы. Люди больше доверяют таким квадратным метрам, но в отношении проектов с низкой готовностью есть определенная настороженность, — отмечает Ольга Иванова, директор СЗ «Флагман».

— На сегодня на рынке нет прежней активности, продажи умеренные — можно отметить общее снижение динамики спроса, — соглашается Михаил Сигал, генеральный директор компания АО «Восток Центр Иркутск».

В октябре, как сообщает ЦБ, в Иркутской области было выдано 339 ипотечных кредитов на покупку объектов долевого строительства. Это меньше чем в сентябре, когда было выдано 411 кредитов.

Казалось бы, по сравнению с прошлым годом разница незначительна — тогда был выдан 331 заем (впрочем, в октябре ковидного 2020-го было выдано 576 ипотечных займов на ОДУ). Нюанс в том, что, как констатирует ЦБ, на рынке новостроек проседание оказалось куда сильнее, чем на вторичном.

Между тем, дружно отмечают девелоперы, в Иркутске большая часть сделок по приобретению квартир на первичном рынке всегда происходила с использованием ипотеки.

Помахали ручкой помощи

Государство с февраля предложило ряд антикризисных мер для строительной отрасли, и многие из них были схожи с теми, что были в период пандемии. В частности, продлены на год разрешения на строительство. Также на год увеличен срок действия всех градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Упростили порядок изменений в проектную документацию, в том числе при замене материалов и комплектующих, связанных с вынужденным импортозамещением. Был введен мораторий на фискальные меры, застройщиков до 31 декабря 2022 освободили от ответственности за несоблюдение сроков ввода объекта по ДДУ.

При этом иногда большей поддержкой становились отнюдь не антикризисные, а вполне плановые меры, вроде субсидий на строительство инфраструктуры или доступ к федеральным землям.

— Большое количество земельных участков, которые ДОМ. РФ выводит на аукционы, на мой взгляд, самая актуальная история для малоэтажного строительства. Это позволяет реализовать более масштабные проекты, меняет развитие рынка. Также нужно сказать про инфраструктурные облигации и поддержку строительства социальных объектов. Пока в Иркутской области мало таких примеров в малоэтажном секторе — разве что «Хрустальный парк» получил средства на строительство дорог. Но надеюсь, что в дальнейшем этот инструмент разовьется. Мы планируем им активно пользоваться, — сообщает руководитель девелоперской компании MetaEstate Дмитрий Кузнецов.

Наиболее значимой мерой строители называют введение субсидированной ставки ипотеки. Львиная доля ипотечных займов в этом году выдавалась по программе с господдержкой — так называемая субсидированная ипотека.

— Ажиотаж на фоне повышения ключевой ставки ЦБ в конце апреля сменился полной стагнацией в конце апреля. Ипотеку, если помните, практически не выдавали, деньги, которые население сняло со счетов, оно понесло обратно в банки под 20% годовых, — вспоминает Сигал. — Кроме того, государство начало вводить поэтапное смягчение ключевой ставки, и те, кто собирался покупать жилье, заняли выжидательную позицию. Но летом субсидируемая ставка упала до комфортных 7 процентов, и к августу мы зафиксировали серьезное оживление на рынке, которое длилось до второй половины сентября.

В качестве антикризисной меры ряд крупных застройщиков запустил собственные программы субсидирования ипотечной ставки: компания-продавец в течение какого-то срока — обычно анонсируют полгода-год — выплачивает банку часть процентов вместо покупателя, в результате сумма ежемесячного взноса для ипотечников становится существенно меньше. Разумеется, эта сумма «зашивается» в стоимость квадратных метров. Но даже при этом платежи более комфортны для семейного бюджета, что важно, например, если покупатели, ожидая новостройку, жилье снимают.

Цены не упадут, а объемы?

2023 года строители ждут с известной опаской. Никто не берется прогнозировать ни спрос, ни цены на жилье. Одно только ясно — ждать обвала цен на новостройки, подобного столичному, когда дисконт достигает 30 и более процентов от первоначальной цены, в Иркутске не стоит. Себестоимость квадратного метра здесь высока, а банки, обеспечивающие проектное финансирование стройки, крайне требовательны к маржинальности проекта, особенно сейчас.

К тому же турбулентность экономики заставила банкиров расширить круг рассматриваемых рисков.

— Получая проектное финансирование на третью очередь ЖК, мы столкнулись с тем, что банки очень пессимистично оценивают продажи, растягивая их на длинный период. Что по факту ведет к удорожанию кредита, — отмечает Иванова.

От банков строители сейчас ждут готовности к диалогу по «эластичности» сделки: по объему собственных вложений девелоперов в проект, процентной ставки, графиков выборки и погашения.

Напомним, в уходящем году строители так и не добились разрешения на досрочное раскрытие эскроу-счетов. Сейчас стройка ведется на заемные средства, а доступ к деньгам дольщиков компании получают после того, как дом сдан. Застройщики третий год предлагают разрешить им доступ к части средств, по мере выполнения работ. Скажем, первые 10 процентов денег компания получает на этапе 30-процентной готовности. Еще 10 — после того как объект готов наполовину и т.п. Это позволило бы снизить расходы на обслуживание проектного кредита. С таким предложением представители строительных компаний обращались в 2020 году, на волне пандемии, в очередной раз тему подняли нынешней весной. А теперь стало известно, что в Госдуму поступил законопроект от Смоленской области, в котором предлагается внести поправки в ФЗ-214, разрешив поэтапный доступ к эскроу-счетам. Однако против этой инициативы последовательно выступает Центробанк. И особой надежды, что в этот раз получится пробить его оборону, нет.

Существенным ударом по отрасли станет отмена льготной ипотеки. Именно она стала драйвером спроса во второй половине лета, указывают застройщики.

— Специалисты ожидают снижение спроса на новостройки на 30%, — считает Сигал. — На вторичном рынке, скорее всего, будет оживление, так как ипотечные ставки уравняются, и люди будут отдавать предпочтение готовому жилью. Но при этом часть средств от продажи «вторички» вернется на первичный рынок в качестве первоначальных взносов. Это позволит немного смягчить снижение объемов продаж новостроек.

Оптимизм без точки опоры

Представители банков более оптимистичны, и полагают, что в любом случае останутся другие кредитные продукты, например, ипотека для семей с детьми, сельская, ипотека для индивидуального строительства хозспособом.

Однако застройщики отмечают, что сельская ипотека, во-первых, рассчитана на другую категорию жилья, а во-вторых, даже девелоперы загородных поселков, работающие до ДДУ, мало ощущают приток льготных средств. А использующие другие механизмы привлечения средств — и подавно.

— В нашей практике мы не сталкивались со льготными ипотечными проектами, ни с субсидированной, ни с сельской ипотекой. Ипотечные кредиты на ИЖС, возводимое хозспособом, пока выдают крайне редко. Банки еще не понимают, какова ликвидность тех объектов, которые граждане строят самостоятельно, как их оценивать и брать в залог. Но если этот продукт разовьется, то станет хорошей поддержкой для девелоперов, которые работают по схеме продаж земельных участков с подрядом, — рассуждает Кузнецов.

И сами банкиры признают, что механизмы, направленные на ИЖС, пока не стали таким же драйвером для отрасли, как льготная ипотека для ОДУ.

— Программа подразумевает развитие именно сельских территорий, но подрядчики, аккредитованные в рамках программы, неохотно выезжают в удаленные территории. Они предпочитают строить ближе к крупным городам. Да и в глубинке мало участков, которые отвечают требованию программы, что дом должен быть благоустроен, со всеми инженерными сетями — канализованием, водоснабжением. Вторая проблема — ограниченная сумма кредита: сейчас это 3 млн рублей. В 2020 году, когда программа только начиналась, на эти деньги можно было построить дом в 90-100 «квадратов». Сейчас уже нет. Конечно, есть возможность увеличить сумму до 6 млн руб., если в программе участвуют оба супруга, но в коттеджном посёлке в Иркутском районе дом будет стоить от 15 до 30 млн. рублей, — поясняла заместитель директора регионального отделения Россельхозбанка Елена Кобелева в ходе ноябрьской Ярмарки недвижимости в Иркутске

Надо строить, пока можно

В сложившейся ситуации застройщики не увеличивают объемы строительства жилья. Эксперты в связи с этим прогнозируют дефицит квартир на первичном рынке. Если в 2022 году в Иркутске начали строиться 13 новых объектов, разрешения на которые были выданы ранее, то новых разрешений за три квартала было выдано всего восемь. Впрочем, и это можно считать строительным оптимизмом (или фатализмом — как посмотреть). Главная мотивация компаний — пока можно строить, надо строить.

— Наша компания получила разрешения на строительства четырех новых блок-секций с поэтапным сроком ведения до конца 2028 года. Жилье людям необходимо в любые времена — это наш главный мотив. Но, разумеется, строительство и ввод будем вести в соответствии с существующими объективными рыночными условиями, — заявляет Михаил Сигал.

— С одной стороны мы думаем о том, чтобы сократить издержки, сохранив людей, снижаем объемы строительства. Но, с другой, мы думаем о новых проектах. Ситуация на рынке циклична: пока мы проектируем, выходим на первый этап — обстоятельства могут измениться, спрос вернется. Мы держим в уме, что будущее за цивилизованной девелоперской застройкой, которая формирует целый поселок как продукт — с соцобъектами, инфраструктурой, а каждый отдельный дом доводит до стадии абсолютной готовности — с отделкой, с благоустройством придомовой территории. Мы рассматриваем новые технологии, в том числе инженерного оснащения дома. Но насколько это будет реализуемо и когда покажет только практика. Строить прогнозы по рынку сейчас невозможно, потому что на спрос сегодня действуют не рыночные условия, Но в целом будущий год зависит от того, насколько потребители буду уверены в своих будущих доходах на фоне геополитических изменений, — резюмирует Кузнецов.