Агломерация прямо по курсу

Задача — сохранить рабочие места

В рамках экспертного совета для обсуждения темы развития строительной отрасли собрались представители власти, которые не понаслышке знают об этом направлении: председатель правительства Иркутской области Александр Битаров, ранее возглавлявший финансово-строительную компанию «Новый город»; депутат Законодательного собрания Иркутской области, председатель совета директоров компании «Гранд-Строй» Владимир Чеботарев; депутат думы Иркутска, генеральный директор компании «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев, а также председатель правления Иркутского регионального отделения Союза архитекторов России Игорь Козак.

Александр Битаров начал дискуссию жестко — он напомнил, что состояние стройкомплекса в регионе неудовлетворительное. «Мы знаем, что по итогам 2014 года Приангарье откатилось на предпоследнее место в стране по объему введенного жилья. Для строителей это основной показатель, а ввод промышленных и социальных объектов не дает реального представления о состоянии здоровья стройиндустрии. Также приходится констатировать, что нет ни одного нового производства стройматериалов», — начал перечислять проблемы председатель правительства. Назвал он и причины, по которым регион зашел в тупик: «Это произошло из-за отсутствия должного взаимодействия между бизнесом и властью — вот главный фактор. Я думаю, что правительство области и мэрия Иркутска должны уделить самое пристальное внимание стройкомплексу, чтобы вывести отрасль из определенного застоя и стагнации, в которых она сейчас находится».

«Строительная отрасль стремительно входит в кризис. Этот кризис не такой, как в 2008 году — он более глобальный, на мой взгляд, более глубокий и затяжной. Я общался с коллегами, почти все известные крупные строительные компании сворачивают свои проекты. Кто-то не собирается начинать в 2016 году ни одной стройки, — заявил Владимир Чеботарев. — Какова первоочередная задача власти сегодня?»

«В этот трудный период, который продлится еще два-три года, необходимо сохранить рабочие места. Одно рабочее место на стройке — это семь занятых в смежных отраслях. Тысяча сокращенных в строительстве — это потеря 7 тыс. рабочих мест для других специалистов. Видите масштаб проблемы?»

Как отмечает эксперт, первое, что необходимо сегодня сделать, — разработать меры поддержки стройиндустрии со стороны власти. В ряде регионов России такие прецеденты уже есть. Александр Битаров согласился, что работа в этом направлении обязательно должна вестись. «В ближайшее время мы с коллегами будем обсуждать тему антикризисных мер», — добавил он.

По мнению господина Битарова, сегодня в первую очередь нужно не мешать застройщикам работать: не навязывать СК дополнительное строительство инженерной инфраструктуры, насколько возможно снизить цены на технологические подключения и земельные участки. «Вот это содействие от власти сейчас нужно. В свою очередь правительство Иркутской области постарается по максимуму привлекать федеральные деньги по различным программам, — уверил присутствующих Александр Битаров. — Недавно на совещании, которое проводил губернатор, министрам было озвучено, что критериями качества их работы станет привлечение ими федеральных средств на софинансирование именно по строительству. И область приложит все силы, чтобы найти софинансирование, потому что только так мы можем получить большую часть денег: обычно соотношение федеральных и региональных средств идет 60 на 40 или даже 70 на 30».

РЗТ как нерентабельный проект

И бизнес, и правительство понимают, что в условиях снижения покупательной способности населения и резкого спада объема продаж квартир нужно в первую очередь возводить жилье, которое будет востребовано людьми. А их прежде всего интересует цена жилья: и, разумеется, чем меньше, тем лучше.

Однако строить в центре города по цене 35 тыс. рублей за квадратный метр сегодня невозможно, уверены эксперты.

«В среднем цена жилья на рынке — 50-60 тыс. рублей за «квадрат», реже выше. Продавать за 35 тыс. в городе невозможно, — уверен господин Битаров. — В Иркутске сегодня нет компаний, которые могли бы строить в монолите «коробку» дешевле 30-35 тысяч. Подведение сетей, технологические подключения занимают в себестоимости каждого квадратного метра — от 5 до 10 тысяч рублей. Добавляем к цене «коробки» стоимость сетей и благоустройства — и вот цена «квадрата» вырастает уже до 50 тысяч, а если дорогая земля, то и до 60».

Есть и более дорогие проекты — речь о развитии застроенных территории (РЗТ), когда СК самостоятельно расселяет людей из ветхого и аварийного жилья, сносит его, а на освободившемся месте возводит новые дома.

«Мы, расселяя маленький квартальчик, потратили 200 млн рублей. Два года расселяли, только приступаем к строительству, и еще два года будем строить, — делится опытом Владимир Чеботарев. — И смотрите: если 200 млн мы отдаем за землю, 50 млн — за канализацию и водоснабжение, 50 млн за электричество и сколько-то за тепло, то я не понимаю, как мы можем сделать при качественном строительстве дешевый квадратный метр».

Господин Чеботарев уверен, что сегодня РЗТ — нерентабельный процесс. «В настоящее время это экономически нецелесообразно. В городе есть только один положительный опыт — квартал «Новый», который строит Ассоциация застройщиков города Иркутска. Но он начинался и реализовывался еще в эпоху растущих цен на жилье, что позволило получить хоть какую-то минимальную рентабельность. Сейчас инвесторы, у которых есть деньги, в развитие застроенных территорий не пойдут», — констатировал он.

Окраины пустят в ход

Виктор Ильичев уверен, что в действующих сложных экономических условиях нужно менять подход к строительству. «Нам необходимо строить и проектировать то, что привлекает людей, а не то, что позволяет земельная площадка. Сейчас мы ориентируемся на максимальный выхлоп количества квадратных метров. А люди хотят прежде всего получить цену квадратного метра в пределах 33-35 тысяч рублей. Им нужны не высотные здания и как можно большее количество квартир на площадке, а надлежащий уют и доступная стоимость. Давно пора начать комплексное освоение земельных участков и застроенных территорий. Нужно уйти от точечной застройки. Она сегодня невыгодна ни городу, ни жителям, ни строительным компаниям. Освоение крупных территорий, в том числе и на границе города Иркутска — это то, к чему надо стремиться, — подчеркивает господин Ильичев, добавляя, что на очереди и решение вопросов по социальной и инженерной инфраструктуре. — Вешать эти задачи только на строительные компании — опасная тенденция. Они увеличат стоимость квадратного метра, из-за чего дополнительная финансовая нагрузка ляжет на покупателей».

Про комфортную среду высказался и Владимир Чеботарев. По его оценке, чтобы речь шла о благоприятной среде обитания, то есть наличии в крупных жилых комплексах всей необходимой социальной инфраструктуры в виде детских садов, школ, поликлиник, широких проездов и так далее, необходим земельный участок площадью 10-15 га, не меньше. «Если мы говорим об участке площадью 2 га, то там вместить социальные объекты практически невозможно. То есть проблема комфортной среды — это в первую очередь проблема формирования земельного участка», — уверен депутат ЗС.

Наряду со строительством социальной инфраструктуры была и остается очень важной тема возведения инженерной инфраструктуры — сетей канализации, водоотведения, электрификации и отопления.

«Еще много лет назад говорилось о том, что инженерная инфраструктура должна развиваться опережающими темпами. Это было время тучных лет и время упущенных возможностей,

— горько вздыхает Владимир Чеботарев. — Сейчас проблемы инженерной инфраструктуры не уменьшились — они накопились и сдерживают развитие стройиндустрии».

Александр Битаров согласен с коллегами по стройкомплексу и предлагает свое решение проблемы — застройку окраин. На границе Иркутска и соседних муниципальных образований возможно дешево приобрести масштабные земельные участки, к которым тянуть сети будет экономически выгоднее. «Я считаю, что развитие пригородной зоны и окраин — это наша перспектива. Например, развитие площадки, которую проповедовала компания, которую я возглавлял — Мамоновское муниципальное образование, Малая Елань. Хорошо, что сейчас и губернатор, и Дмитрий Викторович Бердников поддерживают эту идею. Строительная компания «Новый город» многократно приглашала в проект всех застройщиков, потому что там — почти 400 га земли, где можно строить». Но без участия федеральных программ все равно не обойтись: для подведения магистральных сетей потребуется порядка 2-2,5 млрд рублей, и, если эти деньги придется заплатить строительным компаниям, строить дешевое жилье там будет невозможно. Если же вопрос с сетями будет решен, любая СК возведет там жилье с финальной ценой 35 тыс. рублей за квадратный метр.

Хорошо забытое старое

Рассуждая о развитии прилегающих к Иркутску территорий, эксперты сами вспомнили давно забытое иркутянами слово «агломерация». Как оказалось, пора реанимировать умирающую идею. «Во времена Тишанина «агломерация» была модным словом. В наши дни это реалии, к которым мы скоро придем. И чем быстрее, тем лучше. Городу необходимо куда-то расти», — констатировал председатель правительства.

Александр Битаров напомнил, в чем суть и выгода процесса объединения.

Города-миллионники традиционно получают больше привилегий в финансировании, а Иркутску самостоятельно до миллионника еще расти и расти. Поэтому добиться этого можно путем не роста, а объединения:

«Если Иркутск и Ангарск сделать хотя бы территориальным объединением, то придет дополнительный ритейл, дополнительные развлечения, например, аквапарк. Между Иркутском и Ангарском огромные территории, где можно построить выставочные и концертные залы, которых так не хватает городу. К этому следует привлечь гостиничные структуры, другие крупные федеральные сети. По сути, там появится новый центр будущей агломерации. Думаю, что со следующего года, когда генплан Мамоновского МО будет принят, мы вплотную займемся этой темой».

Эксперты весьма осторожно восприняли возрожденную идею агломерации. Владимир Чеботарев уверен, что оставить Иркутск наедине с его проблемами и уехать строить за город легко, но кто же тогда будет заниматься расселением ветхого и аварийного жилья и облагораживанием центра? Виктор Ильичев согласился с господином Битаровым, отметив, что в Иркутске должны быть разные продуктовые линейки — и проекты по строительству жилья на окраинах, и дорогостоящие проекты элитных квартир в центре города. Игорь Козак отметил, что агломерация — это неизбежный процесс: «Сегодня нужно искать пути создания агломерации. Мы можем называть это агломерацией или не называть, но факт есть факт. Посмотрите на тот транспортный поток, который идет из Шелехова и Ангарска по утрам и вечерам, — призвал он присутствующих, признавшись при этом, что сам является сторонником компактного города. — Все новое — хорошо забытое старое. В 90-е годы было постановление мэра Иркутска о том, что необходимо вынести производственные и складские базы за городскую черту, а на этих территориях строить жилье. Был огромный перечень, более 160 разных территорий, от маленьких до довольно крупных. Но если сегодня говорить об этом списке, то он реализован на 10%, не больше. Нам нужно провести нормальную ревизию городских земель. Благодаря ей мы, конечно, не найдем в Иркутске свободные 100 га, но обнаружим вполне достойные площадки для комплексного освоения, где можно делать полноценные группы жилых домов со всеми необходимыми элементами комфортной жизни».

Как будет развиваться областной центр — решится уже в ближайшее время. Председатель правительства Иркутской области Александр Битаров заявил, что первое заседание регионального Градостроительного совета с участием нового правительства состоится уже 10 декабря, а далее заседания начнут проходить регулярно. Все основные вопросы по поддержке стройкомплекса и тенденций развития стройиндустрии станут публично обсуждаться экспертами рынка и чиновниками совместно.

Виктория Шолохова