Стройка только началась

«Кто не рискует, тот не пьет шампанское» или все-таки «Скупой платит дважды»? Принимая решение о строительстве частного дома, приходится искать ответ на эти вопросы. Ведь основная дилемма — курировать работу самостоятельно, привлекая наемные бригады, чтобы сэкономить, или обратиться в специализированную стройкомпанию. Отдельные примеры показывают: было бы терпение, а построить бюджетное жилье можно самим. Однако участники иркутского рынка домостроения предупреждают — работа с частными бригадами похожа на русскую рулетку, ведь они гарантий на качество выполненных работ не дают.

Строительство частных домов в Иркутске и его окрестностях, несмотря на минувший финансовый кризис, подкосивший отрасль в целом, вновь становится самым востребованным направлением. Растет стоимость земельных участков, увеличивается спрос на них, появляются новые заказы у строительных компаний. Иркутские предприятия, занимающиеся домостроением, отмечают — при всем изобилии игроков на этом рынке места хватает всем — отбоя от клиентов нет, поэтому о жесткой конкуренции и борьбе за клиентов между строительными фирмами речи быть не может.

«Малоэтажное строительство сейчас будет развиваться, ведь тенденция продолжается — многие люди меняют квартиры на частные дома. Покупают дачи, переезжают за город. Если проследить ситуацию на протяжении двух-трех последних лет, то наблюдается резкий всплеск строительных работ именно в этом направлении. И даже если не сразу большие проекты, то маленькие дома и бани — с перспективой на расширение — имеют очень большой спрос», — рассказывает о ситуации на рынке один из экспертов, заместитель директора ООО «Благодом» по общим вопросам Геннадий Овчинников.

Тем не менее растет и собственный потенциал у потребителей таких услуг: уставшие от городских катакомб обыватели не прочь ввязаться в авантюру и начать строительство частного дома самостоятельно, привлекая в случае необходимости частные строительные бригады, работающие на теневом рынке.

Желание такое объясняется легко — это попытка сократить затраты собственного бюджета на строительство нового жилья. Поделилась своим опытом с «SR-Стройиндустрия» иркутянка Ирина Гречко.

Земля обетованная

Поиски подходящего места заняли у семьи Ирины около года — приходилось много объезжать территорий в пригороде, обращать внимание не только на цену, характеристики участка, но и — самое главное — добросовестность компаний, которые предлагали земли. Среди рассматриваемых в пригороде территорий были поселок Большой луг, Баклаши. Однако цены оказались там не самые приемлемые — участок земли, расположенной в болотистой местности, — от 300 тыс. рублей, вместе с домом — от 1 млн. В итоге остановили свой выбор на участке в 10 соток, расположенном недалеко от поселка Хомутово.

«Обратились в Росреестр, чтобы через госструкутру проверить — есть ли у земли какие-то обременения или нет. Получили общую информацию по участку, она совпадала с той, что предоставила компания. Поэтому решили брать», — рассказывает Ирина Гречко. Обошелся он в 230 тыс. рублей (из них 30 тыс. — за оформление бумаг). Причем, стоит заметить, что цены на участки рядом с Хомутово тоже очень сильно разнятся. С западной стороны от поселка, где наиболее развита на сегодня застройка, они дороже на 100-200 тыс. Сумму накидывают риэлторы даже за «соседство» — за то, что рядом с продаваемым участком уже есть другие дома.

Главным плюсом, как посчитали покупатели, было наличие асфальтированной дороги вплоть до участка. Несмотря на то, что территория эта под Хомутово является перспективной под строительство частных домов, она только развивается, поэтому наличие инфраструктуры при таких участках — большая редкость. «Компания, которая продавала землю, имеет свой асфальтовый завод, они, видимо, и решили сделать участок наиболее привлекательным», — поясняет Ирина.

Уже через три месяца после покупки участка, оформления всех документов на него (затянулась эта процедура на полгода), когда началось само строительство, стало известно, что не все так гладко с инфраструктурой. Когда иркутяне начали узнавать, как оформить техподключение — обратились в «Восточные электросети», однако там сообщили, что возможности подключиться нет, так как линия электропередач, проходящая напротив участка, оказалась нигде не учтенной. «Мы не узнали, чья эта ЛЭП, когда покупали участок — это наша ошибка. Как установили эту линию, вообще непонятно. Думаю, прежний хозяин фирмы, продавшей нам землю, самостоятельно поставил эти столбы, устно договорившись с местными энергетиками», — предполагает Ирина Гречко.

В итоге пришлось идти на крайние меры, к которым, кстати, вынуждены прибегать и ближайшие соседи Ирины — подключение на бездоговорное пользование. Иными словами, пользоваться электричеством приходится сейчас людям без специального разрешения, однако за это они платят ежемесячно штраф. «Несмотря на то, что у нас вроде бы напряжение обещанное составляет 220 вольт, когда подключаются все к этой сети, невозможно даже вскипятить воду в чайнике», — рассказывают собственники.

По правилам техподключений, все их участки, находящиеся в 500 метрах от ближайшей линии в сельской местности, могут рассчитывать на то, что их переведут на другую линию. Попали, на радость новых собственников, и их территории под это правило. Только подключить их к другой линии обещают энергетики не ранее чем через год.

Всех дел мастера

После долгого мониторинга цен на местном рынке Ирина нашла компанию, которая базируется под Шелеховым и предлагает наиболее низкие цены за свои услуги среди прочих фирм, строящих дома по Иркутскому району. Компания эта специализируется на возведении срубов. «Первый раз обратились мы туда еще в 2010 году. Наш проект тогда — дом на 80 квадратов (двухэтажный, 6 на 8), как посчитали в фирме, обошелся бы в 350 тыс. рублей, но эта стоимость — без фундамента, окон, дверей и с «черновым» потолком (балки, на которые наложены доски)», — говорит она. Работать строительное предприятие готово было с использованием своего материала — сосны.

Однако когда дело дошло собственно до строительства, которое запланировано было на весну-лето 2011 года, выяснилось, что сильно подорожал материал, соответственно, наценены были и услуги в целом. «С мая 2011 года наш проект уже оценивался в 470-450 тыс. рублей. Плюс, если заказывать у компании фундамент, обойдется жилье еще дороже. Поэтому мы решили сами покупать материал и найти бригаду, которая возьмется за работу по более приемлемым ценам».

Выбор подрядных строительных бригад, работающих на так называемом теневом рынке, разнообразен. Количество предложений так же, как и на официальном рынке домостроения, увеличивается из сезона в сезон. Таджики, узбеки, русские. Последние, как отмечают иркутские заказчики, свой труд оценивают высоко — 2-2,5 тыс. рублей за кубометр возводимого строения, но вот качеством выполненной работы похвастаться не могут. Привлекать таджикские бригады, как признается Ирина Гречко, самый оптимальный вариант — их услуги в среднем обходятся в 1,5 тыс. за кубометр. Кроме того, с ними, как говорится, уместен торг.

Тем не менее за такими «стихийными» бригадами необходим постоянный контроль, отмечают специалисты. В противном случае от брака при строительстве дома никто не застрахован. В прямом смысле этого слова — каких-либо договоров с заказчиком участники теневого стройрынка, как правило, не заключают. Все договоренности — только устные. А значит, нет правовых механизмов, для того чтобы заставить работать бригаду добросовестно. «Крышу дома одному нашему знакомому меняли три-четыре раза. Ему, к счастью, удалось воздействовать на своих подрядчиков, заставить их исправить ошибки. Мы привлекли ту бригаду, которая уже давно работает на иркутском рынке — с 2003 года. Строители каждый год к началу сезона приезжают специально сюда — на заработки, портить самим себе репутацию им нет смысла», — говорит собеседник «SR-Стройиндустрия».

В результате небольшой одноэтажный дом — восемь на восемь (от первоначальной концепции пришлось отказаться), вместе с затратами на стройматериалы обошелся в 250 тыс. рублей. Из них 130 — на брус и 120 — собственно работа.

Заливка фундамента — и для дома, и для бани — обошлась Гречко в 55 тыс. рублей. На этом, как признается сама Ирина, решено было не экономить: доверять заливку основания дома строительной бригаде не стали, а привлекли специализированную фирму. «Наши подрядчики сказали, что сами могут месить цемент, но нам не очень понравилось его качество. В итоге заплатили бригаде мы только за то, что она подготовила территорию под заливку фундамента», — делится иркутянка. Затраты на работу завода, который делал фундамент, оказались в два раза выше, чем те, в какие бы обошелся труд таджикских строителей.

Прочие удобства

Как отмечает Ирина, в целом ушло много средств на закупку стройматериалов — от 500 до 1000 рублей за кубометр брали на лесопилках за свою продукцию, включая затраты на подвоз материала к строительной площадке. Причем эти заготовительные предприятия — китайские, русские, азербайджанские, с которыми были вынуждены сотрудничать Гречко, работают, несмотря на высокие цены за свою продукцию, по нелегальной схеме. Таким образом, покупка стройматериала у специализированных фирм обошлась бы, по подсчетам собеседников газеты, им еще дороже. Крыша из шифера обошлась в 20 тыс. рублей, 52 тыс. ушло на бурение скважины, причем, опять же из соображений экономии, пришлось делать ее на небольшой глубине.

Малоэтажное строительство сейчас будет развиваться, ведь тенденция продолжается — многие люди меняют квартиры на частные дома.

На сегодняшний день дом Ирины Гречко пока еще стоит, как говорится, без окон и дверей. Решить эти вопросы семья намерена в августе-начале сентября, и уже к концу месяца заехать в дом. Пока жилье — без отделки и прочих удобств. Надо дождаться, чтобы деревянный дом «уселся». Строганные гладкие брусчатые стены выглядят опрятно, поэтому перетерпеть зиму, как уверены новоселы, можно.

Иркутянка признается, что это не самые экстремальные условия, в которых им приходилось жить. Дело в том, что пока велось строительство, семье пришлось отказаться от снятия квартиры и переехать в построенную заранее на участке баню.

Сейчас же все ресурсы (финансовые в первую очередь) предстоит направить на подготовку жилья к зиме — ставить кирпичную печь, сделать водяное отопление с котлом. Все это, по приблизительным подсчетам, тоже может обойтись в круглую для среднестатистического горожанина сумму — 50 тыс. рублей (30 тыс. — работа печника, 15-20 — за материалы и сварочные работы).

В перспективе через год-другой планируется снаружи дом оббивать сайдингом или обкладывать кирпичом. Подвести в дом водоснабжение (по сегодняшним ценам, около 10 тыс. необходимо только за саму работу), канализацию (от 500 тыс. и выше). «Это, возможно, придется делать самим, — отмечает собеседник «SR-Стройиндустрия». — Дом в итоге получился простенький, не такой, о каком мечтали сначала. Восемь на восемь, плюс одна несущая стена, особо не развернешься и с планировкой. Но когда деньги появятся, думаем, легко можно разобрать крышу и сделать полноценный второй этаж, пристроить теплую веранду».

Впереди еще — оформление дома в собственность. И эта процедура обещает быть «веселой».

Для того чтобы сделать то, что уже сделано, семье пришлось брать кредит. Общая сумма его составила 760 тыс. рублей. Один, по словам Ирины Гречко, был оформлен на нее — с неплохими условиями по ставке 15%. Еще часть суммы, которая потребовалась срочно, брал на себя ее муж — уже в другом банке, тогда пришлось согласиться на менее выгодные условия — 19%.

Игроки против частных бригад

Участники иркутского рынка домостроения, опрошенные «SR-Стройиндустрия», в основном сходятся во мнении, что сэкономить при строительстве дома Ирине Гречко действительно удалось. «Если учитывать, что вся сумма затрат составляет менее миллиона, и при этом они приходятся не только на строительство и закупку материалов, но и на земельный участок, его оформление, то это действительно удачный пример того, как можно эффективно распорядиться средствами», — отмечает прораб ООО «Дома Сибири» Евгений Волков.

Правда, по замечаниям игроков рынка, везет так далеко не всем. В компании ООО «Благодом» обращают внимание на то, что при работе с частными бригадами заказчик не застрахован от браков. Ведь никаких гарантийных обязательств на себя частники не возлагают.

«К чему обязывает гарантийный договор? Вот смотрите, недавно в Иркутске прошел ураган, который сорвал крышу с одного из наших объектов. Естественно, в этом случае наши работники выезжали на объект и проводили монтаж», — рассказывает заместитель директора по общим вопросам Геннадий Овчинников.

В чем отличие строительной компании — это в осуществлении контроля за исполнением работ. В случае с наемными работниками хозяину будущего дома приходится самостоятельно следить за ходом строительства. И  далеко не у всех хватает опыта, чтобы увидеть даже самые элементарные нарушения.

Кроме того, по его замечаниям, большинство специализированных фирм готовы создать для заказчика бесплатный проект его будущего дома, а заодно и просчитать, сколько будет стоить эта «мечта» — и по стройматериалам, и по выполнению работ, и по технологиям. Естественно, стоимость здесь будет отличаться от той, за какую соглашаются работать их конкуренты-частники.

Конечно, риски относительно качества работ есть и с той, и с другой стороны. Ведь и в компаниях, которые являются юрлицами, тоже существует проблема с кадрами — приходится часто менять состав бригады, у большинства специалистов, как отмечают игроки, нет стимула для работы. Даже в официально зарегистрированных фирмах нарушение регламента и распорядка трудового дня со стороны работников — обычное явление. К примеру, нередки случаи краж, когда прямо со стройки пропадает материал, работники могут начинать трудовой день в 10 утра, а заканчивать — в шесть. Проблема эта с рабочими кадрами, как отмечают иркутские застройщики, характерна для всей страны.

«Однако в чем отличие строительной компании — это в осуществлении контроля за исполнением работ. В компаниях, кроме самих строителей, есть еще и контролирующие структуры. В случае же с наемными работниками хозяину будущего дома подчас приходится самостоятельно следить за ходом строительства. И здесь далеко не у всех хватает опыта, чтобы увидеть даже самые элементарные нарушения», — отмечает эксперт.

Конечно, работать непосредственно с бригадой напрямую дешевле, однако это экономия в основном только на оплате самих работ, а ведь есть еще дополнительные серьезные статьи расходов — транспортные, дизайнерские, закупка материалов.

Тем же из заказчиков, кто не хочет рисковать при строительстве дома, застройщики предлагают экономить на отделке жилья — заказывать у строительных компаний не полностью готовые объекты «под ключ», а лишь основной корпус. Отделкой же, уверены эксперты, можно заниматься самостоятельно, учитывая нынешнее разнообразие и изобилие отделочных материалов, представленных на иркутском рынке.

В ООО «Сибирские терема», специализирующемся на строительстве домов элит-класса, отмечают другую тенденцию — более затратные объекты заказчики сейчас предпочитают «доводить до ума» именно через профессиональные бригады, а не «стихийно созданные». «Это как купить дорогой итальянский кафель и поручить его кладку гастарбайтерам. Совсем неоправданный риск», — говорит ведущий специалист отдела продаж Андрей Матюхин.

К примеру, такая ситуация наблюдается при строительстве домов с использованием сборных конструкций — клееного бруса, который предлагают некоторые предприятия. Большинство клиентов таких фирм предпочитают не рисковать и монтаж также заказывать у фирм-производителей, отмечает господин Матюхин: «По сути — это конструктор, который можно собрать самостоятельно. Есть такие заказчики, которые покупают клееный брус, платят, естественно, за него немаленькие деньги, но, чтобы сэкономить на сборке, нанимают частных строителей. Затрат, конечно, избежать удастся, но не стоит забывать о последствиях: если сборка будет проведена неправильно, едва ли удастся заставить частника все собрать заново. У таких бригад нет обязательств перед клиентом — они не оформлены как юридическое лицо, не платят налоги».

Прораб ООО «Дома Сибири» Евгений Волков отмечает, что и работа с официальными застройщиками может оказаться не слишком затратной, ведь у многих из них налажено собственное производство стройматериалов, следовательно, эти материалы могут быть дешевле, чем те, которые заказчик будет закупать самостоятельно на рынке. «У человека, решившего заняться строительством, может уйти очень много времени только на то, чтобы найти нужные материалы, подходящие по цене, качеству. Много денег опять же уйдет на доставку его к участку».

Опрошенные «SR-Стройиндустрия» игроки рынка называют самую низкую цену на свои услуги: к примеру, аналогичный построенному Ириной Гречко дом из бруса размером шесть на шесть с одной несущей стеной — может обойтись в 4-8 тыс. за кубометр. Цена колеблется в зависимости от высоты строения, наличия дополнительных пристроек, веранды, характеристик самого бруса, фундамента, рельефа участка и т.д. Стоимость работ по строительству домов элит-класса у застройщиков составляет от 24-30 тыс. за кубометр. Цифра меняется в сторону увеличения опять же в зависимости от деталей.

Однако окончательный вердикт относительно вариантов строительства частного дома выносить все равно придется заказчикам.