Стоический пессимизм

Иркутская область сохраняет лидерство по темпам роста цен на недвижимость среди субъектов СФО и остается в когорте «передовиков» по России в целом. Однако это не радует ни покупателей, ни самих строителей, которые выражают озабоченность тем, что с рынка вымываются проекты эконом-класса.

Как указал руководитель управления Росреестра по Иркутской области Виктор Жердев, причина дороговизны жилья — в недостаточном объеме ввода.

— Отрадно, когда смотришь и видишь, что в Новосибирске средняя цена жилья — 74 тысячи рублей за квадратный метр, в Красноярске — 90–95 тысяч. Но в Иркутской области в январе 2022 года средняя цена была 101 тысяча рублей, к концу года — 112–115 тысяч, а к нынешнему марту уже 120 тысяч, — отметил глава управления Росреестра Приангарья на апрельской пресс-конференции на площадке ТАСС.

Для сравнения: в Новосибирской области (население 2,78 миллиона человек) за 2022 год сдали более 2,2 миллионов квадратных метров жилья, почти на 12 процентов больше, чем в 2021 году. Из этого объема 1,4 миллиона «квадратов» — многоквартирные дома. Красноярский край (2,85 миллиона жителей) построил почти 1,4 миллиона квадратных метров жилья, из которых 855 тысяч — индустриальная многоэтажная застройка. А в Иркутской области (2,34 миллиона жителей) в 2022 году ввели примерно 1,25 миллиона «квадратов», при этом МКД — всего 375 тысяч квадратных метров.

При этом темпы ввода снижаются: в январе-марте 2023 года в Иркутской области введено 358,5 тысяч квадратных метров жилья. Это на 5,8%, или на 21,9 тысяч «квадратов» меньше, чем за аналогичный период 2022 года. По данным ЕИСЖС, плановые объемы ввода МКД в Иркутской области на весь 2023 год не превышают 270 тысяч квадратных метров, на 2024-й — 302 тысячи.

Из всех факторов, влияющих на рынок жилья Иркутской области, доминирующим по-прежнему остается неопределенность перспектив и связанное с этим осторожное поведение потребителей.

«Люди пересмотрели свои планы, поставили на паузу крупные сделки. В прошлом году мы ощутили два крупных провала — в апреле-июне и после сентября, когда рынок «встал». К декабрю продажи восстановились. Сейчас спрос, пусть и не вышел на докризисный уровень, но по крайне мере стал понятным, прогнозируемым, с ним можно строить планы», — отмечают представители строительной отрасли.

В отличие от кризиса 2014 года, когда застройщики принялись пересматривать проекты, перекраивать планировки в пользу небольших квартир, в этот раз компании говорят о том, что «продолжили делать, что делали». Эскроу-счета и проектное финансирование от банков позволили им сохранить стабильность, не останавливая стройку и не удешевляя проекты.

«Но если оценивать не конкретный опыт отдельно взятых компаний, а ситуацию в секторе в целом, то эскроу-счета, проектное финансирование и сопряженные с ним риски (например, банки устанавливают жесткие требования к маржинальности проекта, с подозрением относясь к объектам эконом-класса с небольшим процентом прибыли, считая их слишком уязвимыми к колебаниям спроса и цен на стройматериалы — Ред.) привели к тому, что с рынка уже несколько лет активно вымываются проекты недорогого жилья. Следом уходят компании, которые занимались такими проектами, привлекая средства дольщиков. Если смотреть в ретроспективе, то в Иркутской области с 2019 по 2022 год число застройщиков жилья сократилось на 28%. На сегодня на рынке осталось всего 55 организаций. Этот не способствует ни увеличению объемов строительства, ни снижению или, как минимум, стабилизации цены на новостройках», — объясняет реалии член комитета по строительству ООО «Деловая Россия», соучредитель, руководитель направления комплексного развития АНО «НПИ «Сибирь» Денис Воронов.

Напомним, что до 2022 года корпорация ДОМ.РФ развивала программу субсидирования процентной ставки для низкомаржинальных проектов, но потом ее приостановили.

Кроме экономического фактора, на объемах ввода жилья сказываются сугубо местные причины: дефицит земли, ограничения, связанные с седьмой зоной аэропорта (ПАТ 7), назревший дефицит энергомощностей в регионе и в областном центре, из-за которого строительные компании не могут получить техусловия на присоединение будущих объектов к тепловым сетям. Из-за них число вновь выданных разрешений на строительство в последние годы сокращалось. А каждое невыданное разрешение сказывается падением объема ввода с лагом в 2–3 года.

В ситуации с приаэродромной территорией выход был найден — в приказ Росавиации внесли поправки, которые разделили седьмую подзону на два сектора — в одном разрешили жилое и социальное строительство с учетом мероприятий по шумозащите. Запретная зона сократилась в несколько раз. Однако все равно часть объектов была отложена на год и только-только выходит на рынок.

А вот перспективы подключения к сетям пока не очень радужные. Один из проектов, который мог бы обеспечить дополнительные 400 гигакалорий для Иркутска и северных пригородов — тепловой луч от ТЭЦ-10 до Ново-Ленино — под большим вопросом. Собственник генерирующей компании недавно заявил о приостановке реконструкции ТЭЦ. А теплоцентраль Ново-Иркутская ТЭЦ — улица Баррикад, которая должна решить вопросы с теплом на правом берегу Ангары, будет построена не ранее 2025 года.

Принципиально «расшить» проблему может только строительство новой генерации — обсуждение идет на уровне федеральных ведомств, однако пока не выбран даже регион, где построят новый энергоисточник. И в любом случае — это решение довольно отдаленной перспективы.

Иными словами,

Отставание в выдаче разрешений на строительство в областном центре будет нарастать. А с ним будет расти и концентрация рынка — компании с меньшим запасом прочности вынуждены будут свернуть деятельность.

— К тому же проблема ПАТ 7 аэродрома авиазавода не исчезла, о ней просто молчат. А эта территория накрывает весь Ленинский округ Иркутска, часть Свердловского и Правобережного — от Глазковского моста до границ Ангарска, от Смоленщины до Парфеновки. Да и касательно седьмой зоны гражданского аэропорта Иркутска рано расслабляться. Срок для пересмотра (контрольных мероприятий) по ПАТ 7 аэропорта Иркутск приближается, объем авиаперевозок не сокращается, надежд на создание «бесшумного» авиапарка нет. Конкретных дат по выносу аэропорта за черту Иркутска не озвучивают. Соответственно, к 2026 году можно планировать очередной коллапс строительства и реконструкции всего жилья и соцкульбыта в региональной столице, — предупреждает Денис Воронов.

Правда, в этой бочке дегтя есть и ложка меда: ограниченный объем вводимых площадей позволяет региональному рынку (по крайней мере, пока) избежать некоторых негативных тенденций, характерных для федерального.

Одна из них — затоваривание. По данным аналитиков, в целом по стране доля нераспроданных квартир в новостройках значительно выросла и достигла почти 70%. Но по мнению заместителя управляющего Иркутским отделением Сбербанка Дмитрия Лясковского, озвученному газете «Дело», эта проблема нехарактерна для Приангарья.

— В Иркутской области есть своя особая специфика, в том числе, связанная с приаэродромной зоной, отсутствием федеральных игроков и мегапроектов. Поэтому признаков затоваривания, на мой взгляд, в регионе нет. Если судить по цифрам, когда дом сдается и раскрываются счета эскроу, они полностью перекрывают выданный кредит. А это означает, что спрос на недвижимость есть, квартиры продаются, девелоперские проекты реализуются успешно, — приводит издание его слова.

Отметим, что в среднем по стране, по данным аналитики, доля реализованных площадей в новостройках в мае 2023 года не превышала 30%. При этом, как следует из сведений Единой информационной системы жилищного строительства, в новостройках Новосибирской области и Красноярском крае непроданными остаются 73% квартир, в Омской — 81%. Однако и в Иркутской области, по тем же данным, нераспродано 76% квартир разной степени готовности (тогда как в мае 2022-го эта доля была 70%, а в 2020, например, и вовсе 51%).

Однако в строительных компаниях успокаивают: во-первых, эти цифры включают в себя новостройки на всех стадиях готовности — буквально от котлована, во-вторых, в них входят и те площади, которые девелоперы вообще пока не выставили на продажи.

«Конечно, раньше в Иркутске к моменту сдачи объекта в эксплуатацию вообще не оставалось непроданных квартир. Сейчас такие появились, люди начали смотреть и выбирать. Но их доля сильно колеблется от компании к компании. Кроме того, некоторые девелоперы стали иначе строить экономику: начали оперировать готовым жильем, предпочитая немного переплатить за пользование проектным кредитом, но продать квартиры процентов на 40 дороже», — поясняют представители отрасли.

Такая тактика в свою очередь привела к росту продуктовой конкуренции: строительные компании «подтянулись» к стандартам европейской части страны и предлагают потребителям все более комфортные общественные пространства, холлы в подъездах, вспомогательные помещения вроде лапомоечных, колясочных, разведение парковок и прогулочных зон, проекты комплексного благоустройства, при которых девелопер не просто предусматривает коммерческие помещения в жилом комплексе, но и подбирает пул арендаторов — булочные, кафе, спортивные залы, группы присмотра и т.п.. У иркутских покупателей даже появился своего рода чек-лист: что бы они хотели видеть в ЖК. Конечно, это касается прежде всего объектов класса комфорт и комфорт+.

Вместе с тем, строители настаивают, что отрасль как никогда нуждается в поддержке.

Как минимум, полагает Денис Воронов, стоило облегчить надзорное бремя: «Например, ввести и продлевать мораторий не только на плановые проверки, как было сделано, но и на «внеплановые». Например, Стройнадзор Иркутской области в прошлом году провел 718 проверок и все они — внеплановые. А ведь есть еще и иные контрольно-надзорные органы: МЧС, МВД, Роспотребнадзор. В целом по стране за 2022 год соотношение «плановых» и «внеплановых» проверок в строительстве оказалось 1 к 43. Для сравнения: в сфере торговли — 1 к 5, в сфере образования — 2 к 1».

Уменьшение бумажной волокиты, оптимизация сроков разного рода согласований тоже было бы неплохим подспорьем, не требующим при этом вливания бюджетных средств.

В прошлом году федеральное правительство поручило регионам сократить сроки оформления документов для застройщиков и пообещало сократить на треть пакет исходно-разрешительной документации. Но особых послаблений иркутские застройщики не ощутили.

Снизить себестоимость строительства и тем самым упростить экономику проектов могло бы решение проблемы с инертными материалами — в регионе сложился их дефицит. Тому причина нехватка лицензированных карьеров и ограничения природоохранного законодательства в Центральной экологической зоне Байкальской природной территории. С 2020 года в Иркутской области инертные материалы подорожали в три раза, что прямо влияет на стоимость бетона — а это уже существенная доля себестоимости квадратного метра. В прошлом году строители поднимали этот вопрос на депутатских слушаниях, и министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Павел Писарев заверил, что ведомство рассматривает возможность вовлечь в оборот карьеры, которыми не пользуются. Однако пока серьезных подвижек в вопросе нет.

Что касается поддержки с вливаниями из бюджета, таковой мог бы стать запуск «сибирской» ипотеки по образу дальневосточной программы, которая предусматривает низкие ставки от 2 до 5% для всех категорий граждан, а не только для льготников. Однако таких планов пока нет.

Но самым острым остается по-прежнему земельный вопрос. Свободных участков в Иркутской агломерации — а именно здесь строится львиная доля жилья — нет. Строителям приходится выкупать землю у частных владельцев. При этом запросы собственников участков, до пяти миллионов рублей за сотку, ломают всю «экономику» строительства. С такими ценами проще не строить.

Ослабить остроту земельной проблемы сможет программа КРТ, которой сейчас занимается минстрой региона. В общей сложности на территориях, определенных для комплексного развития, можно построить 5,2 миллиона квадратных метров жилья. На сегодняшний день подготовлены документы по участкам, примерно полмиллиона квадратов. Другим вариантом может стать вовлечение в застройку земельного банка ДОМ. РФ. Однако здесь тормозом может стать упомянутый уже дефицит тепло- и электроэнергии в регионе.

— В наших условиях полностью обеспеченные инфраструктурно участки в достаточном количестве могут появиться только тогда, когда будет разработана и финансово обеспечена программа замещения несейсмостойкого жилья в иркутской агломерации, — полагает Денис Воронов.

По большому счету, считают представители отрасли, нужна серьезная комплексная и межведомственная программа развития жилого строительства. Не просто финансовые вливания, вроде льготных ипотек, которые только разогревают рынок, и даже не программа «Стимул», которая носит узковедомственный характер, а системное решение ключевых проблем — земля, инфраструктура, материалы — которые не всегда находятся в ведении минстроя, но самым непосредственным образом влияют на строительную отрасль.