Покупатель диктует рынку

За последние 12 месяцев — с июля 2022 по июль 2023 годов — средняя стоимость квадратного метра в новостройках в городах Сибирского федерального округа (СФО) с населением более 500 тыс. жителей выросла на 6%, подсчитали в «Циан Аналитике». Наибольший прирост отмечен в Иркутске, где цена увеличилась за год на 9% до 121,2 тыс. руб. за 1 кв. м. В Барнауле стоимость жилья на первичном рынке повысилась на 8% до 100 тыс. руб., на 7% в Кемерове до 96,5 тыс. руб. и на 5% в Томске до 125,5 тыс. руб., в Омске на 4% до 109,3 тыс. руб.

Минимальный рост — на 3% отмечен в Новосибирске, где сохраняется самая высокая средняя стоимость квадратного метра жилья в новых домах среди регионов Сибири — 133,5 тыс. руб.

Такое изменение средних цен, выраженное в росте менее, чем на 1% за месяц, можно относить к ценовой стагнации, а не росту — тем более, что почти в каждом городе были периоды, когда средние цены в месячном выражении снижались, считает руководитель «Циан Аналитики» Алексей Попов. Так, в Новосибирске за год наибольшее снижение средней цены фиксировалось в декабре 2022-го — до 126,1 тыс. руб. В Томске в октябре 2022-го — до 117 тыс. руб., в Иркутске в июле 2022 года — до 111,7 тыс. руб.

По данным «Авито Недвижимости», наибольшая средняя стоимость первичной недвижимости в Сибири в первом полугодии 2023-го сложилась в Красноярском крае — 6,4 млн руб. Чуть меньше в Омской и Томской областях — 5,7 млн руб., в Иркутской и Новосибирской областях — 5,3 млн руб., Кемеровской области — 4,5 млн руб., а также в Алтайском крае 4,3 млн руб.

Из-за низкого спроса на жилье в структуре предложения растет доля ЖК на высоких стадиях готовности, где цены чуть выше, чем в новинках на котловане, объясняет увеличение стоимости квартир в новостройках Алексей Попов.

Независимый эксперт рынка недвижимости Сергей Николаев (Новосибирск) считает, что происходит «вымывание» с рынка наиболее дешевых вариантов. Количество таких квартир, по его оценкам, в Новосибирске уменьшилось за полугодие на 40%. В результате, если два года назад средняя цена 1 кв. м новостройки составляла 70 тыс. руб., то сейчас 85 тыс. руб. «По каждому отдельному дому как такового роста продаж нет, но за счет покупок более дешевых квартир отмечается оживление на рынке в последние месяцы», — считает он.

Рост цен в Кемерове до 100 тыс. руб. за кв. м объясняется небольшим объемом ввода нового жилья в сравнении с другими регионами Сибири, рассказал эксперт по недвижимости Вадим Хващевский (Кузбасс). «В Кемерове ограниченный круг застройщиков, не более 10 компаний, поэтому цена держится на высоком уровне», — полагает эксперт.

В Красноярске роста цен на жилье в первичном сегменте нет, потому что нет спроса, говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Гранта-недвижимость» (Красноярск) Дмитрий Слепокуров. «Средняя цена стагнирует, есть небольшой рост на последние квартиры в жилых комплексах, но опять-таки застройщики идут навстречу покупателям, вводя скидки», — говорит эксперт.

Низкий спрос на рынке отмечает и генеральный директор ООО «Краснообск Монтажспецстрой» Виктор Плахотников (Новосибирск). По его оценкам, спрос на покупку жилья в Новосибирске в первом полугодии 2023-го сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом стоимость строительных материалов для застройщиков за год выросла на 30%, отмечает он. На фоне сниженного спроса, число новых объектов — заявленных к строительству постепенно сокращается. Ситуация с падением продаж диктует не только снижение темпов вывода новых проектов, но и уменьшение средней площади квартир, отмечает Виктор Плахотников.

По данным Новосибирскстата, в регионах Сибири за первое полугодие 2023-го введено около 5 млн кв. м жилья, что на 17% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Рост объемов ввода отмечен в Томской области (+51% год к году), Новосибирской области (+48%), Республике Тыва (+40%), и Хакасии (+19%). Снижение произошло в Алтайском и Красноярском краях (-4%), а также Омской области (-5%).

В Новосибирске объем предложений в последние три квартала превысил спрос, подтверждает Сергей Николаев. «До объявления о частичной мобилизации на региональном рынке наблюдалась ситуация обратная — спрос превышал предложение, был рынок продавца, сейчас покупателя. В связи с чем застройщики не торопятся выводить новые объекты», — говорит он. По оценке эксперта, спрос в регионе к июлю в сравнении с аналогичным периодом годом ранее сократился на 5%.

Застройщики сейчас не гонятся за маржой, пытаясь сохранить объем продаж, считает Сергей Николаев. По его мнению, предпосылок для дальнейшего роста цен на жилье во втором полугодии 2023-го нет. «У населения средств больше не становится, к тому же поддержка ипотеки стала более адресной, теперь на нее могут рассчитывать лишь малообеспеченные слои», — говорит эксперт. По его данным, в структуре сделок — на заемные средства — приходится около 80% от их общего числа.