Иркутск выходит из берегов
У нас на районе
Иркутский район сегодня — одно из самых перспективных мест для застройки. Местные строительные компании оценили привлекательность территории соседних муниципальных образований. В некоторых территориях Иркутска — например, в Первомайском, на Синюшиной горе и в Академе — граница между районом и городом уже размылась.
Началось все с небезызвестных поселков — «Лугового» и «Березового». Расположенные де-факто в Иркутске, де-юре они относятся к Иркутскому району, конкретно — к Марковскому муниципальному образованию. Казалось бы, какая разница для жителей: живешь-то в городе. Но на самом деле разница есть, особенно — в части социальной инфраструктуры: в Марковском МО, центром которого является небольшой и весьма скромный поселок Марково, не хватает детских садов и школ. Более того — не хватает даже финансирования, чтобы принять на баланс уже готовые объекты. Компания «Норд-Вест», которая ведет строительство «Березового», готова была построить и садик, и школу. Вопрос со строительством до сих пор не решен из-за того, что администрация МО не хочет обслуживать эти объекты.
Невесело обстоят дела у жителей Иркутского района и с медициной. Так, те же марковчане со своими болезнями должны обслуживаться в больнице поселка Дзержинск. С Синюшки и Академгородка люди должны ездить на другой конец города с грудными детьми или родителями-пенсионерами с несколькими пересадками на общественном транспорте? «Луговчанам» еще повезло: из-за того, что в этом новом микрорайоне живут переселенцы из зоны затопления БоГЭС, за переезд и благоустройство которых отвечает правительство Иркутской области, губернатор Приангарья Сергей Ерощенко лично пообещал им, что район будет присоединен к Иркутску. Правда, сроки он не уточнил. Виктор Ильичев отметил, что работа в этом направлении ведется и обещание будет выполнено, но сроки также назвать затруднился — слишком большая бумажная волокита связана с этим вопросом.
Фонд РЖС проводит торги по участку в Иркутском районе площадью 116 га. СК даже не хотят думать над возможностью в них поучаствовать — сразу отказываются от проекта из-за отсутствия инженерных сетей.
Те же самые проблемы ждут и тех, кто выберет жилье, строящееся за микрорайоном Первомайский. Сегодня там ведут два крупных проекта: ЖК «Сокол» и ЖК «Стрижи». «Стрижи», которыми занимается строительная компания «ВостокЦентрИркутск», на первый взгляд, стоит на окраине микрорайона. Но эта близость к городу обманчива — тут уже прошла граница Иркутского района. С «Соколом» ситуация еще сложнее. Он строится в двух километрах от школы №6, рядом с территорией бывшей воинской части. Люди, которые будут здесь жить, также получат Марковскую прописку и сопутствующие сложности. А в дополнение — возможные транспортные проблемы: дорогу сюда в 80-х годах прошлого века прокладывали военные — без всяких генпланов и разрешений. Сегодня за этой территорией не следят, дорогу никогда не ремонтировали, в зимнее время ее часто переметает снежными заносами. В настоящее время, после того как в эту сторону стала активно ездить тяжелая строительная техника, асфальт и вовсе стал, как после бомбежки. Разумеется, в этом направлении с такой дорожной инфраструктурой никогда не пустят общественный транспорт. Как дети будут добираться в детские сады и школы? Напомним, ближайшая остановка общественного транспорта — «Школа №6», где ходят автобусы №24 и №26 — находится в двух километрах. Правда, сам застройщик, ООО ФСК «Восход», обещает построить дорогу — об этом корреспонденту АН, представившемуся потенциальным покупателем, сообщили в компании. Сроки уточнить в компании не смогли. На территории планируется возвести 26 трехэтажных домов, сейчас строится только первая очередь. Очевидно, что дорогой начнут заниматься не ранее, чем закончат все очереди строительства. Соответственно, первым жильцам все-таки придется на себе испытать все сложности отсутствия транспортной инфраструктуры.
Сотни гектаров для застройки
Обостряется ситуация со строительством в Иркутском районе и с другой стороны города — со стороны Байкальского тракта. Тут земельные участки под застройку периодически «подкидывает» федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства, более известный как Фонд РЖС.
Этот фонд, с которым Иркутск работает в течение последних трех лет, на прошлой неделе объявил аукцион о продаже права на аренду земельного участка в Приангарье. В списке земель, которыми распоряжается фонд, внесено более 20 участков, и практически все они находятся в Иркутском районе, поэтому выставляемый на торги кусок земли ожидаемо располагается в этом муниципальном образовании. Его площадь — 116 га: огромный по иркутским меркам формат, до этого участки подобной площади в Иркутске и его окрестностях не выставлялись. Цена, правда, соответствующая: начальная стоимость заявлена в размере 28,985 млн рублей при шаге на повышение в 1 млн рублей. Минимальный объем жилья, который должен быть построен на участке — 72 тыс. кв. м, отмечено в конкурсной документации фонда РЖС. Речь идет как о высотной, так и малоэтажной застройке.
Иркутск вышел из берегов, а Иркутский район оказался не готов к массовой застройке — он не может обеспечить людей нормальной для жизни инфраструктурой.
Участок расположен вблизи сразу трех населенных пунктов: Пивоварихи, Новолисихи и Бурдаковки. В этом районе уже реализуется масштабный проект по строительству жилья, кстати, тоже на землях фонда РЖС. Им занимается дочерняя структура ОАО «Иркутскэнерго» — ЗАО «СибирьЭнергоТрейд». В конце 2011 года компания выиграла аукцион на право освоения четырех земельных участков в Иркутском районе. Тогда площади земель также были беспрецедентно большими: площадь участка около села Пивовариха составила 82 га, около деревни Новолисиха — 98,5 га, около Бурдаковки и Патрон — 92 и 34 га соответственно. Согласно аукционной документации, на этих землях должно быть построено не менее 230 тыс. квадратных метров жилья. Однако руководство «СибирьЭнергоТрейд» пошло дальше, увеличив объем строительства до 430 тыс. «квадратов» (тут будет жить порядка 15 тыс. человек). По словам генерального директора компании Юлии Долгополовой, увеличение объема строящегося жилья было необходимостью, чтобы проект оказался рентабельным: за счет масштабов строительства компания намерена окупить подведение к объектам инженерных сетей, которое оказалось весьма дорогостоящим.
Отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры изначально было камнем преткновения для освоения этих участков. Местные лидеры строительного рынка сразу же отказались выходить на торги, заявив, что подведение сетей обойдется весьма дорого: 14 тыс. рублей на каждый квадратный метр. В итоге ситуацию буквально спасла «СибирьЭнергоТрейд» — абсолютный новичок на строительном рынке.
Нет инженерии — нет интереса
С новым аукционом фонда РЖС ситуация складывается точно такая же. Торги назначены на 27 июня, но местные строительные компании даже не хотят думать над возможностью в них поучаствовать — они сразу отказываются от этого проекта. Так, заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная категорично заявила, что этот аукцион им неинтересен: «Мы рассматривали этот район еще при проведении Фондом РЖС первых аукционов и не вышли на торги из-за того, что строить инженерию было очень дорого. Сегодня ситуация остается прежней». Она подчеркнула, что особо остро дело обстоит с подведением к земле систем водоснабжения и канализования, так как территория находится в зоне водозабора. Кроме этого, эксперт сразу же опровергла возможное участие в торгах и Ассоциации застройщиков города Иркутска, в которую «Новый город» входит как один из базовых учредителей. В компании «ВостСибСтрой» не прокомментировали интерес к торгам в связи с отсутствием руководства, однако, как ранее заявлял генеральный директор СК Виктор Ильичев, в активе компании сегодня находится порядка 40 га земли, купленных ранее. Кроме того, застройщик намерен купить еще аналогичный объем земельных участков за Синюшиной горой, в Марковском муниципальном образовании, чтобы расширить площадь застройки микрорайона «Луговое». При таких масштабных планах сомнительно, что крупная строительная компания заинтересуется проблемным участком.
Тот факт, что обсуждаемый участок площадью 116 га проблемный, сомнений не вызывает. Юлия Долгополова в разговоре с корреспондентом АН отметила, что по ряду параметров участок более привлекательный, чем, например, территория около Новолисихи, которую осваивает «СибирьЭнергоТрейд». Так, застройщик может возводить только малоэтажное жилье, а на предлагаемом участке к размещению разрешены и высотные, и малоэтажные объекты. То есть можно создать более плотную застройку, возвести большее количество квартир за счет этажности. Однако изначально выше цена торгов и арендные ставки: в льготный период аренда выше, чем у «СибирьЭнергоТрейда» на 20%, после прохождения льготного периода — на 37%. Но главный вопрос не в «кусающихся» ценах, а в отсутствии инженерных коммуникаций. По словам эксперта, Фонд РЖС не предусмотрел никаких возможностей обеспечения земли инженерией. «Возможно, что строительная компания, которая придет сюда, в части прокладки сетей консолидирует усилия с нами — в ближайшее время нужно будет строить магистральный коллектор, но для этого необходимо заранее знать объем подключаемого жилья, который будет к нему подключен — от этого будет зависеть диаметр труб. То есть нужны планы по застройке всех участков в этом районе. Сейчас Фондом РЖС этот вопрос не проработан», — констатировала печальный факт Юлия Долгополова.
С социальной инфраструктурой дело при такой комплексной застройке обстоит неплохо: при возведении жилья сотнями тысяч квадратных метров в обязательном порядке предусматривается проектирование детских садов и школ. Однако ситуация с транспортной инфраструктурой здесь после завершения всех строек будет катастрофическая: без расширения Байкальский тракт «умрет» в пробках.
Расширение границ как необходимость
Помимо строящихся жилых районов, жильцам которых только предстоит столкнуться с трудностями проживания в небольшом муниципальном образовании, наедине с этими проблемами уже по два десятка лет живут обитатели коттеджных поселков, расположенных по Байкальскому тракту, за Первомайским и Юбилейным. Большая малоэтажная застройка за Первомайским — поселки Сергиев Посад, Ново-Иркутский, и другие — не имеют нормальных подъездных путей, по существующей гравийной дороге никогда не пустят общественный транспорт, хотя дальние дома в поселках располагаются на расстоянии 3-4 км от ближайшей асфальтовой дороги. Иркутск вышел из берегов, а Иркутский район оказался не готов к такой массовой застройке — он не может обеспечить людей нормальной инфраструктурой для жизни. И сегодня с этим надо срочно что-то делать.
Эксперт ООО «Институт территориального развития» Денис Воронов уверен, что расширение границ Иркутска сегодня — это острая необходимость. «В последние несколько лет 80% объектов, которые вводятся в эксплуатацию в Иркутской области, строятся только за счет инженерной и социальной инфраструктуры Иркутска», — подчеркивает он. Наибольший объем объектов действительно строится в Иркутске, Иркутском и Шелеховском районах, поэтому оценка эксперта объективна. «Особенно это касается малоэтажного жилья: из выгребных ям в коттеджных поселках стоки вывозятся на очистные в Иркутск, мусор вывозится в Иркутск, детей отвозят в детские сады и школы областного центра. По сути, агломерация Иркутска и Иркутского района уже произошла», — добавляет Денис Воронов.
С этим согласны и другие эксперты. На недавнем круглом столе по строительству президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат вспомнил, что около полувека назад границы города уже расширялись. «На этих землях было построено 50% существующего сейчас жилищного фонда», — отметил он. Понимают, что надо живо реагировать на сложившуюся ситуацию, и чиновники иркутской мэрии. «Иркутску надо расширять границы — это неминуемая ситуация, которую понимают все. Эта идея активно обсуждается в экспертном сообществе, и я с ней согласен. Нужно осваивать прилегающие территории, и там будет легче строить жилье эконом-класса. Определенные шаги нами в этом направлении делаются. В частности, не так давно была разработана новая схема водоснабжения и канализования города, которая по большей части учитывает интересы существующих сейчас пригородов — Байкальский «луч», Голоустненский тракт, шелеховское направление», — отчитался о проделанной работе Евгений Харитонов, председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска. Небольшие шажки действительно делаются — на уровне планов и концепций. Но ситуация зашла так далеко, что властям — и муниципальным, и областным — пора двигаться семимильными шагами, чтобы не запустить действующее положение вещей еще больше.
