Парадоксально гармоничный рынок

Рынок коммерческой недвижимости в Иркутске развивается лишь частично: инвесторы вкладывают средства в крупные торгово-развлекательные и офисные проекты, полностью игнорируя сегмент складских площадей. Но острого дефицита складов при этом в городе нет — наоборот, помещений хватает, и соотношение торговых объектов и необходимых для их работы складских помещений выглядит довольно гармонично. Хотя в скором времени картинка может измениться.

Несмотря на ведущееся строительство торговых гигантов, а также потенциал для их возведения в будущем, небольшие, отдельно стоящие магазинчики все еще остаются востребованы в городе.

От мелкой нарезки — к большим ТРК

Торговые традиции в Иркутске сложились давно. Наиболее популярными местами для совершения покупок уже много лет являются улицы Карла Маркса, Урицкого, частично — Дзержинского и Тимирязева. Здесь царствуют небольшие магазинчики, стоящие в первой линии и имеющие отдельный вход — собственно, основные критерии, которые во многом обеспечивают успех торгового предприятия. Что касается крупных торговых центров, то еще пять лет назад в городе их было лишь несколько. Гигант с историей «Торговый комплекс», построенный в 1975 году, центры «Иркутский» и «Престиж», «Сезон» и «Пассаж на Литвинова» — пожалуй, все. По сути, эти ТЦ представляли собой те же торговые улицы, только крытого формата. Отсутствие концептуальной составляющей и громких брендов являлось, и в некоторых случаях до сих пор является их основным отличием. Но цивилизованные и современные формы торговли в свое время дошли и до Иркутска — это случилось в 2010 году, с открытием первого крупного торгово-развлекательного комплекса «Джем-молл».

Над этим проектом работали федеральные эксперты: концепцию ТРК разработала компания ROSS Consulting, девелопером стала компания Hermitage Construction& Management. Для того чтобы первый ТРК Иркутска распахнул свои двери для покупателей, в него было вложено около $32 млн. Объект нельзя назвать каноном для других торгово-развлекательных комплексов. По сути, «Джем-молл» — это птица Феникс торгового масштаба, возродившаяся из пепла советского предприятия (ранее на этом месте действовал радиозавод). Но эта реконцепция очень удачна. Разработчики проекта во благо себе и иркутянам употребили и огромные площади бывшего завода (общая площадь помещения составляет 29,6 тыс. «квадратов», торговая — 21 тыс.), и высокие потолки, и масштабную прилегающую территорию, где в итоге организовали парковку сразу на 750 автомобилей — это самый большой в городе открытый паркинг и, по мнению многих жителей города, один из самых комфортных. Собственно, концептуально этот объект тоже наполнили по максимуму: несколько «якорных» арендаторов (продовольственный гипермаркет и супермаркет бытовой техники), фуд-корт из десятка различных кафешек, детская игровая зона, кинотеатр и галерея из небольших магазинов одежды, большинство из которых представляют известные бренды, а не челночным способом привезенные из Турции или Китая товары.

Второй иркутский ТРК с вкусным названием «Карамель» (26 тыс. кв. м, 18 тыс. из которых — торговые) также представляет собой классический пример реконцепции советского наследия. Из многоэтажного завода Куйбышева разработчики проекта создали место покупательской активности. Основа у «Джем-молла» и «Карамели» изначально была разная: этажность, площадь и местоположения зданий сразу определи все характеристики будущих объектов. «Карамель» проигрывает узостью и высотностью перед широкими коридорами «Джем-молла». Что касается местоположения, то и находящаяся в центральной части города «Карамель», и расположенный в спальном Свердловском районе «Джем» популярны в равной степени. Этот факт доказывает, что удачный проект, даже если он находится в отдалении, будет востребован не менее своего «центрального» собрата.

Однако буквально через несколько недель оба комплексных торговых первопроходца Иркутска могут на некоторое время опустеть, потому что внимание всей покупательской аудитории будет устремлено на новичка на этом рынке. В марте в Иркутске откроется ТРК «Модный квартал» — первый современный ТРК, построенный в городе. Он станет ключевым объектом в историческом 130-м квартале — неким центром притяжения. Общая площадь объекта — 37 тыс. квадратных метров. Создатели еще не раскрывают всех секретов, но обещают, что привлекут в качестве арендаторов такие федеральные бренды, о которых иркутяне пока читали только в глянцевых журналах. Согласно концепции объекта, там также появится продуктовый супермаркет, детская игровая зона, галереи для проведения различных фешн-показов и большая площадь, где летом будут проводить народные гуляния, а зимой заливать каток.

Четвертый ТРК для Иркутска откроется практически напротив «Модного квартала». «КомсоМОЛЛ», самый известный коммерческий долгострой Иркутска, будет хоть и последним по порядковому номеру открытия, но, скорее всего, не последним по значимости. Этот объект предлагает горожанам самые большие площади для покупок и развлечений — 75 тыс. квадратных метров. Известно, что откроется ТРК в декабре 2013 года. Сроки его открытия переносились несколько раз, однако сейчас есть подозрение, что с вводом ТРК больше не будут затягивать: на строительной площадке с наступлением погожих деньков зашевелились, а рядом с объектов расчистили солидную площадь — то ли для большегрузной техники, то ли под будущую парковку.

С учетом всех четырех крупных проектов емкость рынка торгово-развлекательных объектов в столице Приангарья к концу года превысит 166 тыс. «квадратов» современных площадей. Однако эксперты федерального уровня полагают, что и этого для Иркутска, где проживает 600 тыс. человек, мало: «Если говорить о рынке торгово-развлекательной недвижимости в Иркутске в целом, то уровень конкуренции низкий, так как уровень существующих объектов с точки зрения формата и концептуального решения не слишком высок. «Карамель» — это вчерашний день, а потому не может составлять какую-либо конкуренцию. «Джем-молл» — безусловно, день сегодняшний, но этот ТРК подвело открытие в период кризиса: торговая составляющая реализована недостаточно сильно — нет тех марок, которые, если бы не кризис, могли зайти в Иркутск. Соответственно, городу в направлении насыщения торговыми площадями еще развиваться и развиваться. По большому счету, если оценивать потенциальную возможность этого развития, то на 600 тыс. населения в Иркутске может быть (и существовать без оглядки на конкурентов) 400-500 тыс. кв. метров торговых площадей. По моим оценкам, торговая недвижимость современного уровня в Иркутске прирастет в ближайшее время еще 300 тыс. кв. метров торговых площадей», — высказал свою оценку Дмитрий Бердиган, генеральный директор ООО «Ай Би Ритейл», партнер санкт-петербургской компании «АйБи ГРУПП», которая работала над «Модным кварталом».

Несмотря на ведущееся строительство торговых гигантов, а также потенциал для их возведения в будущем, небольшие, отдельно стоящие магазинчики все еще остаются востребованы в городе, уверен директор агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков. Так, по его оценке, спрос на аренду и покупку торговых помещений в Кировском районе находится на стабильно высоком уровне. «Потенциальные покупатели и арендаторы недвижимости подыскивают помещения на пересечении центральных улиц, имеющих высокий пешеходный трафик. Чаще всего интерес вызывают объекты в первой линии на первом этаже с отдельным входом. Такие помещения самые дорогие, стоимость квадратного метра стартует от 150 тыс. руб. Что касается арендных ставок, то в среднем на улицах с высокой проходимостью, например на Декабрьских Событий, они колеблются в пределах 1,5-1,7 тыс. руб. за «квадрат». Ближе к улице Урицкого, на самых оживленных участках улиц Карла Маркса и Тимирязева, величина ставок может достигать 2,5-3 тыс. за кв. метр», — пояснил он. В общем остается востребованным и Октябрьский район — цена за квадратный метр здесь варьируется от 80 до 120 тыс. руб. Арендные ставки находятся в среднем на уровне 1-1,5 тыс. руб. за «квадрат» торговой площади.

Ставить некуда…

На фоне разрастающейся до размеров гигантского спрута торговой отрасли вполне логично, что должно развиваться и сопутствующее направление недвижимости — складское. Склады — важное звено в торговой цепи. Ведь если сегодня компании некуда поставить товар на хранение, то завтра, скорее всего, ей нечего будет продавать. Однако в Иркутске, по непонятным причинам, при массовом строительстве и открытии торговых комплексов складское направление выглядит весьма инертно.

«Рынок складской недвижимости в Иркутске является наименее активным и самым закрытым сегментом рынка коммерческой недвижимости как по масштабам, так и по числу операций», — считает специалист в области оценки недвижимости Национального агентства оценки и консалтинга Юлия Венгрова. «Тут небольшое число предложений о продаже. Большинство предлагаемых складских помещений — перепрофилированные производственные корпуса бывших советских заводов и фабрик, не соответствующих современным стандартам. По классификации их можно отнести к уровню класса «С» или «D». Складские комплексы класса «А», «В+» и «В» составляют на иркутском рынке менее 2%. При этом наибольший спрос со стороны логистических операторов и со стороны прямых арендаторов (производители, торговые сети) идет на помещения класса «B», и именно их на рынке в свободном предложении нет», — рассказывает эксперт.

Те 2% высококлассных площадей, о которых говорил эксперт, по сути, составляют всего несколько объектов. Например, складской комплекс Иркутского хладокомбината «IT-Логистик» класса «А» площадью 5 тыс. кв. м. Это помещение соответствует всем требованиям, которые предъявляются к подобным объектам: полы с износостойким и антипылевым покрытием, потолки высотой 13 м, современное стеллажное оборудование, вариативность температурного режима внутри помещения, умная система управления складом, железнодорожный тупик, который находится внутри зоны приемки склада и позволяет работать сразу с тремя вагонами. Неудивительно, что это помещение давно и прочно занято арендаторами. Второй объект не менее высокого уровня — складской терминал пивоваренной компании «Балтика», открытый в 2004 году. Склад площадью 5,2 тыс. «квадратов» компания строила исключительно под себя, поэтому создала там условия, идеальные именно для хмельного пенного напитка. Склад оборудован автоматической системой вентиляции и отопления, позволяющей обеспечить идеальный для пива постоянный температурный режим хранения, также напиток изолирован от попадания прямых солнечных лучей, что также идет ему на пользу.

Дмитрий Щербаков также отмечает инертность рынка складкой недвижимости в городе. По его оценкам, цены тут меняются крайне редко и незначительно — в основном из-за стабильно низкого уровня предложения. По его оценкам, стоимость холодных складских помещений находится в диапазоне 4-6 тыс. руб. за квадратный метр (арендная ставка — 100-150 руб. за «квадрат«), отапливаемые капитальные объекты стоят примерно 9-12 тыс. руб. (арендная ставка — 200-250 руб.). Наиболее востребованные складские комплексы находятся в промышленных зонах города, в непосредственной близости от железнодорожных путей. «На базах в Ново-Ленино и около железнодорожной станции Кая создана необходимая для ведения бизнеса инфраструктура, есть ж/д тупики, возможности подъезда для большегрузного транспорта. Там же сосредоточены помещения относительно хорошего качества, с наиболее востребованной нарезкой по площадям — до 1,5 тыс. «квадратов». В центральной части города также иногда ищут склады, и такие объекты есть, но их немного и они достаточно специфичны, ведь чаще всего площадь у них невелика и обременена транспортными проблемами: ширина центральных улиц не позволяет проехать большим грузовикам», — подчеркнул эксперт.

С появлением новых крупных торговых объектов в город зайдут и новые арендаторы — компании федерального уровня, которые предъявляет высокие требования как к качеству торговой недвижимости, так и к логистической и складкой составляющей. Однако новых качественных складских комплексов в городе не строится. Действующие высококлассные площади — складской терминал Хладокомбината и компании «Балтика» — уже заняты, а холодные склады, переделанные из промышленных зданий, федералам вряд ли подойдут. Этот парадокс на местном рынке коммерческой недвижимости Дмитрий Щербаков объясняет так: «Торговые комплексы строятся на деньги инвесторов — людей, которые сами на этом рынке работать не будут, они просто вкладывают деньги. Если федеральные арендаторы, которые будут заходить в новые ТРК, озвучат свои требования по складским помещениям, то их строительство начнется — под «живого» клиента сразу же появятся инвесторы. Заранее же, просто под потенциальную потребность рынка, в это вкладывать деньги не будут — местным компаниям, уже работающим в Иркутске, площади хорошего качества не нужны, им хватает переделанных советских построек. Без учета новых игроков этот рынок выглядит довольно гармонично», — уверен эксперт. С этим мнением согласна и Юлия Венгрова. По ее оценке, инвесторам сегодня интереснее вкладывать средства в торгово-офисный сегмент, который обладает более быстрой окупаемостью вложений, тогда как средний размер вложений в строительство складов класса «А» или «В» составляет порядка $10 млн, а окупаются такие проекты не ранее чем через 5-8 лет.