Земельная оттепель
2011 год для строительной индустрии региона прошел под эгидой земельного вопроса. Строители продолжали бить во все колокола, напоминая властям, что земли под комплексное освоение нет, и еще чуть-чуть и работать будет негде. Чиновники в свою очередь не переставали обещать скорого решения проблемы. В Иркутской области — благодаря участкам федеральных земель от Фонда РЖС, в Иркутске — за счет освоения уже застроенных территорий. Что из обещанного в результате получили застройщики, выясняла Анна Смирнова.
Безземельники
Земельному вопросу в Иркутской области не один год. Еще до перехода этого вопроса в ведение областного правительства застройщики неоднократно заявляли: мест для дальнейшего строительства вскоре не останется. В 2007 году возглавлявший тогда регион Александр Тишанин инициировал передачу права управления не разграниченными землями Иркутска в ведение области. Такая мера, уверял тогда губернатор, позволит решить вопрос недоступности участков для строителей. Однако, как показало время, проблема не только не решилась, а, наоборот, усугубилась до предела.
Как рассказывает заместитель генерального директора ФСК «Новый город» Галина Кузняная, после того как полномочия по землям Иркутска перешли в ведение регионального министерства имущества, «земля стала поступать на рынок очень маленькими кусочками». «Министерством озвучивалось, что выделено более 40 участков. Мы подняли информацию по этим землям, оказалось, что 90% из них предназначаются под частное индивидуальное строительство», — делится госпожа Кузняная.
Слова строителей подтверждают и данные от министерства имущества. Так, ноябрьская земельная комиссия при губернаторе рекомендовала правительству области предоставить 23 земельных участка. Из них 17 — для индивидуального жилищного строительства. В отношении оставшихся пяти участков рекомендовано провести торги с целью предоставления их в аренду для строительства коммерческих объектов (автосервис, многоуровневая парковка, стоянка, административное здание). Один участок планируется предоставить заявителю в аренду для строительства детского сада без проведения торгов с предварительным согласованием места размещения объекта.
«За 15 лет работы на рынке компания «Новый город» не получила от властей ни одного участка. Мы самостоятельно занимались расселением людей из старых домов, чтобы освободить земли. При этом один гектар нам обходился в сумму от 1 до 3 млн рублей», — рассказывает Галина Кузняная. По ее словам, уже в следующем году, из-за нехватки земель, объемы строительства в Иркутске сократятся почти в два раза. Генеральный директор ЗАО «УК «ВостСибСтрой» Виктор Ильичев также прогнозирует падение объемов строительства, правда, не в два раза, а на 20%.
Власти города и области соглашаются с наличием такой проблемы. Так, представляя принятую в этом году программу стимулирования стройиндустрии, глава профильного министерства региона Александр Орешков признал, что «придется очень постараться, чтобы достичь заложенные в документ показатели». Не уставал в течение года повторять фразу «в городе земли нет» и председатель градостроительного комитета мэрии Евгений Девочкин. Но вот решения, которые в течения года предлагались строителям, оказались сырыми.
Фонд РЖС спешит на помощь
Спасти Иркутскую область, а главное Иркутск, от земельного коллапса региональные власти обещали после прихода в регион Фонда РЖС. Еще в начале года министерство имущественных отношений направило в фонд заявку по 22 земельным участкам, наиболее интересным для последующего вовлечения в комплексную застройку. В ноябре первые четыре участка были официально презентованы в Приангарье.
Как заявил тогда министр имущественных отношений Михаил Карасев, эти участки станут «первой ласточкой» на пути к цивилизованному рынку земли в регионе. По его словам, только до конца текущего года на аукционах планируется реализовать порядка 300 га земель Иркутского района, а в планах до 2014 года выставить на аукционы порядка 800 га. «Это только предварительные договоренности. Уверен, площадь вовлеченных в строительство земель будет на порядок больше», — поделился господин Карасев.
То, что площади вовлеченных земель могут действительно возрасти, подтвердил и руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда РЖС Николай Шмелев. Дело в том, что фонд принимает заявки на введение в оборот новых участков земли не только от региональных и муниципальных властей, но и от потенциальных инвесторов. Согласно статистике фонда, в России в текущем году будет построено около 64 млн кв. м жилья. Из них 32 млн кв. м придется на малоэтажные дома, из числа которых только 3 млн были возведены индустриальным способом (комплексная застройка с социальной и инженерной инфраструктурой). Фонд РЖС был создан в 2008 году, для того чтобы эту тенденцию переломить и наконец-то уйти от индивидуальных застроек к централизованным.
Аукционы на право аренды этих четырех участков назначены на 27 декабря текущего года. Инвесторам предлагаются на выбор земли в районе населенных пунктов Бурдаковка (площадью 92 га, с планируемым минимальным объемом строительства в 40 тыс. кв. м), Патроны (34 га), Пивовариха (81,2 га, 75 тыс. кв. м жилья) и Новолисиха (98 га, 85 тыс. кв. м жилья).
При этом начальная цена участка в районе Пивоварихи составляет 14,868 млн рублей, шаг аукциона — 500 тыс. рублей. Минимальная стоимость права аренды участка в Бурдаковке установлена в 6,537 млн рублей, шаг аукциона — 300 тыс. рублей. Участок в Новолисихе обойдется инвестору минимум в 18,042 млн рублей (шаг аукциона 900 тыс. рублей).
Кроме того, как отмечает министр строительства Иркутской области Александр Орешков, в программе стимулирования отрасли отражено и решение проблемы схем территориального планирования территорий области. Напомним, что без этих документов муниципалитеты после 2012 года не могут распоряжаться земельными участками. На их разработку понадобится более 200 млн рублей, заметил господин Орешков, добавив, что в программе запланированы средства и на обеспечение участков для застройщиков инфраструктурой — порядка 9 млрд рублей».
Иркутск отстроят заново
На состоявшейся в декабре встрече с застройщиками города мэр Иркутска Виктор Кондрашов сообщил, что проблема нехватки земель вскоре начнет решаться и в областном центре. Выход из ситуации мэрия нашла в освоении уже застроенных территорий. Для этих целей в Иркутске определено 43 участка общей площадью более 100 га. Из них 44 га — в Правобережном округе, 19 га — в Ленинском, 12 га — в Свердловском.
Пилотным станет проект на участке в Октябрьском округе размером 15 га. Это площадка в границах улиц Волжская, Пискунова, К.Либкнехта, Депутатская, 30-й Дивизии, Красноярская. За ним должны последовать еще два участка — давно обсуждаемая территория под будущую застройку по ул. Баррикад (от ул. Летней до бывшего авторынка), а также земельный участок в Свердловском районе в границах улиц Якоби, Мухиной, Бородина.
Как отмечает председатель градостроительного комитета мэрии Евгений Девочкин, в целом этапы освоения застроенных территорий прописаны в Градостроительном кодексе. Чтобы начать работу, первоначально должны быть утверждены градостроительный регламент и местные нормативы градостроительного проектирования. Второй этап предполагает проведение аукционов, на третьем идет подписание договоров о развитии застроенной территории.
Приступить к реализации второго этапа в администрации планируют в первом полугодии 2012 года. Застройщик, победивший в аукционе, должен будет предоставить проекты планировки и межевания, провести публичные слушания, далее начнется расселение жилых домов и застройка территории в соответствии с проектом.
«Мы прекрасно понимаем, что после освоения этих площадок мы не будем заходить на них минимум 50 лет. Поэтому сейчас прорабатываем все вопросы, связанные с инженерной, социальной инфраструктурой», — поясняет господин Девочкин. В частности, по его словам, на территории в Октябрьском районе определены места под детский сад и школу, а массовая застройка улицы Баррикад, которую изначально хотели начать первой, отложена до решения вопроса по сетям. «Я думаю, всем известно, что в инвестиционную программу «Иркутскэнерго» внесено строительство теплотрассы по ул. Баррикад, что позволит уйти от котельных в этом районе города. В планах администрации также в 2012-2013 гг. стоит вопрос прокладки коммуникаций в данном районе, а в 2014-м — расширение самой улицы», — отмечает Евгений Девочкин.
Строители против
Между тем предложенные властями решения не нашли поддержки у региональных застройщиков. Как рассказывают строители, и в ситуации с освоением застроенных территорий города, и в случае с федеральными землями немало объективных препятствий для начала работы.
Так, теми работами, что предполагается проводить в рамках освоения застроенных территорий, застройщики Иркутска занимались давно. Однако в этот раз вышли на мэрию, предложив ей как раз пилотный вариант в Октябрьском районе. От администрации города только требовалось сделать этот процесс более организованным. Чиновники должны были разработать и утвердить правила землепользования и застройки на данных территориях, адресную программу, перечисляющую все дома, попадающие под расселение, в целом подготовить законодательную базу, позволяющую упорядочить процесс расселения жильцов.
Но, как рассказывает председатель Ассоциации застройщиков города Иркутска (АЗГИ), гендиректор компании «Энергохимкомплект» Оксана Коновалова, пока необходимой законодательной базы так и не появилось. «1 ноября 2011 года дума города утвердила решение о порядке признания жилых помещений непригодными для проживания, аварийными. Согласно ему 100% собственников каждого жилого дома должны подать заявление в администрацию города о том, чтобы дом был признан аварийным. Это как? Прочитав только одно это положение, можно закрыть тему и вообще к ней не возвращаться. Пока этот вопрос не снимется, обсуждать больше нечего, потому что нереально собрать заявления всех жителей», — сетовала госпожа Коновалова на заседании президиума Союза строителей Иркутской области.
Между тем не могут дождаться от мэрии застройщики города и другой нормативной базы по пилотной территории. Как признал Евгений Девочкин, по этим участкам (в Октябрьском, Свердловском районах и на улице Баррикад) только принят «ряд проектов планировок территорий», «в разработке находятся правила землепользования и застройки», «нет информации, сколько людей будет переселено, потому что не определены сами границы земельных участков, которые будут подвержены застройке».
Не смог глава градостроительного комитета мэрии озвучить и распределение обязательств по этим участкам между городом и инвесторами. Сегодня, по его словам, администрация вплотную занимается оценкой стоимости права освоения территории участка в Октябрьском районе. Более того, первые суммы даже были подсчитаны и предложены строителям. «Эти суммы оказались слишком большими, и будут меняться в сторону уменьшения», — пояснил Евгений Девочкин.
Еще больше вопросов у строителей вызвали участки от Фонда РЖС. Как рассказал представитель АЗГИ Иван Хомутинников, застройщики города внимательно анализировали предложенные фондом земли, в частности рассчитывались все возможные траты на подведение коммуникаций, само строительство, срок окупаемости проектов и сама перспектива окупить вложения. Результат иркутян не обнадежил. «К примеру, мы проанализировали участок в Новолисихе площадью 98 га. Анализ затрат на инфраструктуру — подключение к сетям, ведение водопровода из Иркутска, строительство школы, детского сада, дорог — не порадовал. Только на эти цели строителям придется выложить порядка 2,5 млрд рублей. Учитывая, что на этой площадке можно сдать 174 тыс. кв. м жилья, 20% из которых рассчитаны как эконом-класс, а 80% таун-хаусы, затраты на инфраструктуру прибавят к стоимости каждого кв. м более 14 тыс. рублей», — рассказал господин Хомутинников.
«У нас даже в городе нет таких цен на инфраструктуру», — соглашается и Галина Кузняная. К тому же, по ее словам, принято считать, что все участки на Байкальском тракте очень популярны. На самом же деле это не так. Особенно если говорить о землях, находящихся дальше 20 км тракта. «Кто в этот дом поедет? Семья должна быть с транспортом, как минимум с двумя машинами, о каком эконом-классе речь?» — рассуждает эксперт.
Участок в районе Пивоварихи «уникален», по словам застройщиков, и своим месторасположением. «Помимо всех проблем с инфраструктурой, он еще и находится прямо вдоль забора аэропорта. Много ли желающих найдется там жить, помня все катастрофы Иркутска?» — делится сомнениями госпожа Кузняная.
Вопрос окупаемости этих проектов — главный камень преткновения, считает и Виктор Ильичев. «Застройщики очень внимательно отнеслись к участкам Фонда РЖС. Мы знали о них еще в начале этого года, смотрели нагрузку по инженерной и социальной инфраструктуре, возможность реализовать квадратные метры, построенные там, и по какой цене. Вывод здесь один — если реализовывать данные проекты без федеральной поддержки по инфраструктурным программам, то они очень тяжелые и с низкой рентабельностью. РЖС и Минрегион России обещают поддержку. И тут выбор строителей: либо рискнуть и поверить, что деньги действительно будут, либо подождать. Дождемся 27 декабря — посмотрим».
Дожидаются сейчас застройщики и решения земельного вопроса по презентованному в этом году на Байкальском экономическом форуме проекту «Город-спутник». «Мы — Ассоциация застройщиков Иркутска — все сделали сами: подготовили проект, вложили в него порядка 10 млн рублей, — и застопорились. Уже несколько месяцев не можем добиться от областного правительства перевода участка в 384 гектара в районе деревни Малая Еланка из земель сельскохозяйственного назначения в земли поселений», — резюмирует Галина Кузняная.
