Застройщиков поманили землей

Строй не хочу

На прошлой неделе министр имущественных отношений Иркутской области Михаил Карасев рассказал, что региональными властями наконец-то найден механизм вовлечения в оборот для нужд застройщиков федеральных земель, которые раньше относились к землям сельхозназначения и не использовались. Благодаря налаженной работе с федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) до конца текущего года на аукционах планируется реализовать порядка 300 га земель Иркутского района для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно проектам самого фонда, на этих участках может быть построено минимум 236 тыс. кв. м жилья.

Первые торги по аренде земельного участка на 19 километре Байкальского тракта (площадью 34 га) пройдут уже 21 ноября. Этот аукцион члены областного правительства назвали «первой ласточкой» на пути к цивилизованному рынку земли в регионе. Всего до конца года, по словам Михаила Карасева, будет проведено еще три аукциона, где предполагается реализовать участки в районе населенных пунктов Бурдаковка (площадью 92 га с планируемым минимальным объемом строительства в 40 тыс. кв. м), Пивовариха (81,2 га, 75 тыс. кв. м жилья) и Новолисиха (98 га, 85 тыс. кв. м жилья).

В планах до 2014 года выставить на аукционы порядка 800 га земель. «Это только предварительные договоренности. Уверен, площадь вовлеченных в строительство земель будет на порядок больше», — поделился господин Карасев.

То, что площади вовлеченных земель могут действительно возрасти, подтвердил и руководитель департамента маркетинга и мониторинга фонда РЖС Николай Шмелев. Дело в том, что фонд принимает заявки на введение в оборот новых участков земли не только от региональных и муниципальных властей, но и от любого юридического лица. После обработки запроса фонд РЖС принимает решение о возможности вовлечения земельного участка и направляет документы для рассмотрения на правительственной комиссии.

Согласно статистике фонда, в России в текущем году будет построено около 64 млн квадратных метров жилья. Из них 32 млн кв. м придется на малоэтажные дома, из числа которых только 3 млн были возведены индустриальным способом (комплексная застройка с социальной и инженерной инфраструктурой). Фонд РЖС был создан в 2008 году, для того чтобы эту тенденцию переломить и наконец-то уйти от индивидуальных застроек к централизованным. Ко всем участкам, выставляемым фондом на аукцион, прилагаются проекты застройки, которыми инвестор может, если захочет, воспользоваться.

Кроме того, фонд РЖС берет на себя при желании застройщика и вопросы согласований, поиска вариантов софинансирования затрат на инфраструктуру и другие вопросы. «Благодаря отлаженной работе фонда от времени предоставления участка в аренду до ввода на его территории объектов в эксплуатацию проходит всего 8-12 месяцев», — отмечает Николай Шмелев.

Инфраструктура накрутит цену

Между тем тема обеспечения инфраструктурой предлагаемых участков вызывает множество вопросов у всех участников рынка. Как рассказал заместитель генерального директора одной из экспертных компаний Иркутска Иван Хомутинников, к ним обратились застройщики города для оценки затрат на подведение коммуникаций к одному из участков фонда РЖС. Для анализа был взят предлагаемый участок в Новолисихе площадью 98 га. «Участок очень хороший, для застройки интересный. Но анализ затрат на инфраструктуру — подключение к сетям, ведение водопровода из Иркутска, строительство школы, детского сада, дорог — не порадовал. Только на эти цели строителям придется выложить порядка 2,5 млрд рублей. Учитывая, что на этой площадке можно сдать 174 тыс. кв. м жилья, 20% из которых рассчитаны как эконом-класс, а 80% таун-хаусы, затраты на инфраструктуру прибавят к стоимости каждого кв. м более 14 тыс. рублей», — подсчитал господин Хомутинников.

В то же время для того, чтобы строить жилье эконом-класса, к чему призывают все уровни власти, инфраструктура не должна давать в привесок к основной цене более 7 тыс. рублей за кв. м. Застройщики отмечают, для того чтобы в области стали появляться комплексные застройки с централизованным водоснабжением, канализацией, тепло- и электроснабжением, необходимо участие в проектах государства. Николай Шмелев также подтвердил, что в 99% жилых комплексов, которые строились на землях фонда, возведение детсадов, школ, других объектов социальной инфраструктуры брал на себя субъект федерации.

Как эта схема будет работать в Иркутской области, пока не ясно. Как рассказал Михаил Карасев, в регионе сейчас создается рабочая группа по вопросам обеспечения участков инфраструктурой. В нее должны войти представители самого фонда, областного правительства и, возможно, застройщики. Пока же, как заверил иркутских строителей заместитель руководителя департамента развития фонда Равиль Алиаскаров, фонд РЖС поможет добиться минимизации затрат на подключение к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. «У нас есть несколько форм поддержки инвесторов. Мы координируем действия победителей аукционов, ресурсоснабжающих организаций, администраций субъектов РФ и муниципальных образований по получению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, определению платы за подключение и своевременному заключению договоров на подключение. В результате оптимизации мероприятий по подключению нам удалось снизить затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры, определенные сетевыми организациями на момент проведения аукциона, в среднем на 39%. К примеру, экономия по одному участку в Курске в прошлом году составила 400 млн рублей», — отметил господин Алиаскаров.

В Иркутске только расселять

Несмотря на все опасения по поводу инфраструктуры, участники рынка уверены, что ближайший аукцион на право аренды земли на Байкальском тракте состоится.

Как заметил временно занимающий должность заместителя министра имущественных отношений Иркутской области Дмитрий Дорожкин, форма, при которой федеральные земли наконец-то смогут быть вовлечены в жилищное строительство, очень интересна. «На территории только Иркутского района земель федерального значения более 72%, тогда как земель населенных пунктов только 2%. Если этот организм заработает — будет просто здорово», — пояснил эксперт. «Сейчас у нас от момента приобретения участка до введения дома в эксплуатацию обычно проходит минимум два года, так что 8-12 месяцев, заявленные фондом, очень обнадеживают», — поделился президент союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат.

Интересными эти участки для инвесторов являются еще и потому, что свободных площадок для строительства в самом Иркутске не осталось. «В городе свободных земель нет. Если что-то и есть, то находится в частной собственности, например, бывшие производственные базы», — рассказал заместитель мэра, председатель комитета по градостроительной политике мэрии Евгений Девочкин. По его словам, сейчас администрация ведет работу по проекту развития застроенных территорий. Возможно, уже в феврале будет проведен первый аукцион по продаже земельного участка под застроенной территорией в Октябрьском районе города. «Компаниям-участникам аукциона надо понимать, что на этих участках перед ними будет много сложностей: расселение жильцов, решение вопроса расширения пропускных способностей сетей. Ведь нагрузка на сети вырастет во много раз, после того как двухэтажные дома сменят 12-16-этажные», — предупредил господин Девочкин.

В самом фонде провалов от аукциона не ждут. «Только порядка 6% аукционов, проводимых фондом, не состоялись. Это очень хорошая статистика», — подчеркивает Николай Шмелев.