Застройщики нацелились на район

Иркутск и район образуют связку

Ведущая мероприятия Яна Абалымова сразу же задала тон обсуждению, поинтересовавшись мнением участников: насколько сегодня актуален для строителей поиск новых площадок не в Иркутске, а в Иркутском районе и какие действия предпринимаются в этом направлении?

Как отмечает председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Харитонов, в Иркутске очень мало свободных земельных участков под застройку, и эта тенденция касается многих других областных центров. Строительство внутри них становится все дороже, так как в основном происходит только за счет развития застроенных территорий. А это более затратный механизм для строителей, так как он связан с расселением людей.

«На сегодняшний день границы Иркутска утверждены. Появление новых площадок под застройку возможно либо с расширением границ города, либо в рамках межмуниципального сотрудничества с Иркутским районом. Второй путь проще и естественней, так как наши территории неразрывно связаны, — добавляет он. — Кроме того, строительство востребованного жилья эконом-класса на территории Иркутска, учитывая вышесказанное, почти нереализуемо. Следовательно, задача города — «подхватить» инженерную и социальную инфраструктуру и тем самым обеспечить возможность развития пригородных территорий. Без инженерии строители не будут возводить никакие серьезные объекты».

По словам Евгения Харитонова, в связи с этим задача Иркутска на ближайшее время — постараться максимально задействовать существующую инфраструктуру, которая как раз отчасти заходит и на территорию района. В средне— и долгосрочной перспективе развитие инженерных сетей предполагается как раз с прицелом именно на Иркутский район — речь идет и о строительстве нового водозабора из района Листвянки, и системе канализования всех районов по Голоустненскому и Байкальскому тракту. Транспортную нагрузку, которую будут испытывать и Иркутск и Иркутский район в связи с предполагаемой активной застройкой последнего, должны решить ряд новых магистралей, в том числе Южный обход. Новые трассы, водозабор, системы канализования и водоснабжения предусмотрены в перспективе до 2025 года — при условии интенсивного развития соответствующих территорий.

Нюансы сотрудничества

Председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска уверен в совершенстве выбранного пути. «Шаги, которые уже выполняются, делаются в правильном направлении, и это все понимают. Раньше много говорили об агломерации. Сейчас она происходит естественным образом в рамках межмуниципального сотрудничества, — отмечает Евгений Харитонов. — По моему мнению, нет смысла юридически стягивать все города в одну зону, надо развивать именно межмуниципальное сотрудничество».

С ним согласен и первый заместитель мэра Иркутского района Александр Менг: «Мы находим взаимопонимание с Иркутском по многим вопросам, в том числе по водоотведению, канализованию, транспорту — у нас общие взгляды на это». Вместе с тем, по его словам, возникает и масса сложностей. «Главное, что все наши желания совместно развивать инфраструктуру пока не подкреплены значительными финансами. Многое зависит от федерального закона №131. Иркутский район давно ставил вопрос: надо совместно и области, и городу, и району решать эту проблему. Только областные власти могут провести изменения в бюджетном законодательстве. Бюджет сегодня — самое главное. Поселки строятся, а инфраструктура там не создается. А чтобы ее создавать, требуется софинансирование. А этой составляющей сейчас нет», — считает он.

Перечисляя проблемы, Александр Менг останавливается на нескольких наиболее наболевших: «Увязка по транспортной схеме сегодня отстает очень существенно, по моей оценке — лет на 15-20. Земля под поселками, которые находятся вокруг города Иркутска, в свое время отводилась именно Иркутску. А потом город разделил ее между районами, а районы — между крупными предприятиями. Но когда произошел развал Советского Союза, все это бросили вместе со всем населением. И ту инфраструктуру, которую надо было создавать, никто не создал. Жизнь заставляет нас решать и другие вопросы — строительство школ, детских садов, дорожной инфраструктуры и так далее. На все это нужны деньги».

Как отмечает Евгений Харитонов, ситуация не настолько пессимистична, как это может показаться. По его словам, в настоящее время Иркутск попал в федеральную программу на софинансирование реконструкции городских очистных сооружений. «Это очень серьезный объект, и выделенная сумма солидная. Тот же Водоканал сможет высвободившиеся средства направить потом на развитие инфраструктуры, в том числе и в Иркутском районе. Поэтому местным властям нужно поставить перед собой приоритет — стараться максимально участвовать в федеральных, региональных программах софинансирования строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Самостоятельно мы эти вопросы не вытянем», — считает он.

«Действительно, к решению вопросов местного уровня необходимо активнее привлекать и областную власть. Тем более она по мере возможностей старается идти нам навстречу, — добавляет главный архитектор Иркутска Инна Кондратьева. — Насколько мне известно, сейчас в областном правительстве прорабатывается программа, связанная с развитием новых магистралей. В ней есть и важные для нас моменты».

Представители строительных организаций добавляют: в вопросах межмуниципального сотрудничества не менее важны установленные правила игры и четкое следование им.

Надо прекрасно понимать, что в городе эконом жилье не появится. Выход — при помощи местной власти разработать стратегию для поселков массовой застройки. Если это делается комплексно, то всем, безусловно, легче. Строителям — выполнить свои обязательства, покупателям — приобрести доступное жилье.

«Дело не только в деньгах, дело в законе, который регулирует расходование бюджетных средств. Если инфраструктурный объект находится на границе двух разных муниципальных образований, то требуется специальный законный механизм, который бы позволял его прозрачно финансировать. Этот вопрос требует глубокой проработки. Если подобные темы будет контролировать область, то решаться они будут легче. Но многое, опять же, зависит от федерального законодательства, менять которое можно, но с подачи регионов. Думаю, что ситуация назрела не только в Приангарье, и она будет постепенно меняться», — отмечает генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал.

Как добавляет директор ЗАО «СибирьЭнерго­Трейд» Юлия Долгополова, необходим также комплексный подход к развитию загородных территорий: «Для муниципальных властей, сетевых компаний и строителей было бы значительно легче работать, если бы был общий долгосрочный план по развитию социальной инфраструктуры Иркутского района и в частности Ушаковского, Дзержинского, Молодежного муниципальных образований с учетом новых проектов загородного строительства. Скоординированные действия помогли бы намного легче решать многие вопросы и быстрее обустраивать уже освоенную территорию, решая в том числе и текущие проблемы муниципалитетов».

Согласна с такой постановкой вопроса и заместитель генерального директора строительной компании «Гранд-Строй» Ирина Бортник. «Общие усилия властей всех уровней, застройщиков, ресурсоснабжающих организаций позволят сдвинуть с места ситуацию», — считает она.

Первые опыты

Впрочем, существующие сложности не мешают ряду компаний уже реализовывать или планировать в Иркутском районе довольно интересные объекты. В частности, компания «СибирьЭнергоТрейд» намерена возвести в Новолисихе, Бурдаковке, Патронах и Пивоварихе 430 тыс. кв. м жилья, «Гранд-Строй» заявил о строительстве 90 тыс. кв. м жилья на 1 км Голоустненского тракта. Фактически за микрорайоном Первомайский, а юридически — в Марковском муниципальном образовании строят сразу несколько застройщиков: «Восток-Центр» — ЖК «Стрижи» (порядка 70 тыс. квадратных метров), а ФСК «Восход» — ЖК «Сокол» (26 трехэтажных домов). Там же, в Марковском МО, «Норд-Вест» продолжает возводить Березовый, а «ВостСибСтрой» — Луговое. Интересно застройщикам и направление в сторону Ангарска — речь о проекте Малая Елань, где планируется построить город-спутник на 40 тыс. человек.

Застройщики охотно делятся информацией о своих проектах. «Мы строим на территории Иркутского района, и нам знакома проблема с инженерией. Но наше счастье, что участок находится прямо на границе Иркутска и Иркутского района, поэтому с сетями у нас проблемы небольшие: мы подвели сети к границам участка, а дальше своими силами организовали внутриплощадочные сети, — рассказывает Михаил Сигал. — Иркутский район имеет большой запас земель, которые имеют сравнительно невысокую стоимость, что позволяет строить доступное жилье для всех категорий людей с комфортабельной средой обитания и высоким уровнем используемых инженерных систем».

Как отмечает Юлия Долгополова, интерес жителей Иркутска к проектам в Иркутском районе довольно высокий, что подтверждают продажи. «Со старта продаж мы за три месяца на 50% выполнили годовой план по индивидуальным домам. Покупка загородной недвижимости в последние несколько лет стала основным трендом на рынке жилья. Люди устали от квартир, от проблем, которые неминуемо возникают в многоквартирных домах: грязные подъезды, неработающие лифты, отсутствие освещения и другое. Хочется иметь собственный гараж или парковочное место рядом с домом. На примере нашей компании мы видим, что многие готовы продать свою двушку или трешку в городе, чтобы приобрести комфортный дом за городом».

Как рассказывает Ирина Бортник, в апреле прошлого года компания на торгах выиграла право освоения земельного участка площадью 31,4 га в Иркутском районе. «Юридически участок относится к Дзержинскому муниципальному образованию, но фактически он расположен в городе — на 1 км Голоустненского тракта, сразу же на выезде из Иркутска. Особое внимание хотелось бы обратить на инфраструктуру самого района, ведь рядом с микрорайоном есть множество магазинов, развлекательных заведений, детских садов, школ, поликлиник, вузов и многого другого, близость остановок позволит без проблем добраться в любую нужную часть города. Поэтому месторасположение жилого района, который мы будем строить, очень выигрышное: Иркутск давно прирастает соседними территориями, — уверена Ирина Бортник. — Как и в рамках других своих проектов, здесь «Гранд-Строй» планирует возвести полноценный жилой район. Будет построено 90 тыс. кв. м жилья, а в рамках комплексного развития территории на участке возведут муниципальный детский сад на 220 мест, общеобразовательную школу на 550 мест, общественно-деловую зону, а также произведут реконструкцию и модернизацию транспортной и инженерной инфраструктуры. Первая очередь строительства — 16 трехэтажных блок-секций — планируется к сдаче уже в 2016 году».

Первые сложности

Проблем, возникающих при застройке Иркутского района, как ни странно, хватает. «Все говорят, что в Иркутском районе много земель. Это не так — тут в основном леса. Исторически сложилось так, рядом с Иркутском, что Голоустненское направление, что Байкальский тракт — это федеральные земли, Качугское направление — до Хомутово идут леса, а после Хомутово — земли сельхозназначения, которые имеют сегодня собственника, — говорит Александр Менг. — А этот собственник нарезает куски по 10-20 соток, распродает, и застройка идет хаотичным способом. Мы с этим пытаемся воевать, но нам не удается. Та же картина по Александровскому и Марковскому направлениям. Единственный участок, который был, это в районе Малой Еланки, и мы им распорядились с умом».

Представители строительных организаций добавляют: в вопросах межмуниципального сотрудничества не менее важны установленные правила игры и четкое следование им.

О хаотичности застройки и связанными с этим проблемами говорит и директор по развитию и технологическим присоединениям ОАО «Иркутская электросетевая компания» Евгений Вечканов. «Нужно как можно быстрее навести порядок в вопросах муниципального терпланирования и ПЗЗ. То, что происходит сейчас, ничем иным, как разбазариванием ресурса, назвать нельзя. Происходит хаотичная застройка жилых районов, муниципальные власти повлиять на это не могут, вне всяких планов земли сельхозназначения размежевываются, распродаются и застраиваются. При этом строительство инженерных коммуникаций предусматривается там во вторую-третью очередь. Но чаще всего участки просто нарезаются, на них подаются заявки на технологическое присоединение с целью повышения капитализации, но стройка даже не ведется. Это явление в компании мы даже назвали «электрифицированными полями», — говорит Евгений Вечканов. По его словам, изменить ситуацию можно, только если муниципалитеты примут все необходимые документы по терпланированию и будут жестко следить за использованием земель.

Этой же точки зрения придерживается и Михаил Сигал. «Действительно, многие участки были изначально землями сельхозназначений, они требует инженерной и транспортной инфраструктуры, а их на сегодняшний день ни район, ни частные инвесторы подвести не могут — требуются колоссальные средства. Считаю, что нужно использовать имеющиеся механизмы, заложенные государством: это и фонд реформирования ЖКХ, и программы, связанные с дорожным строительством, и так далее, — говорит он. — Кроме того, должны быть установлены четкие правила землепользования. Если это сельхозназначение, то пусть собственник пашет, если под строительство — то пусть строит. Когда это все произойдет, то недобросовестные собственники будут вынуждены со своими землями расставаться — они не смогут делить их по 10 соток и застраивать непонятно чем».

Генеральный директор ООО «УниверСтрой» Екатерина Прядко также отмечает, что в первую очередь важен факт наличия градостроительной документации, где должно быть все четко прописано. «Вот основная задача муниципалитетов, — уверена она. — В Иркутском районе сейчас делаются проекты планировок, но проблема в том, что у муниципального образования нет ни средств, ни компетенций по утверждению генпланов и правил землепользования и застройки. И в итоге муниципальные власти мучаются с их согласованием и утверждением. В идеале для этого должна быть единая служба в структуре областного правительства, которая комплексно будет заниматься решением этих вопросов».

Социалка под вопросом

Не все понятно и с социальной инфраструктурой в проектах, реализуемых в Иркутском районе. На земельных участках фонда РЖС, на которых строит «СибирьЭнергоТрейд» и «Гранд-Строй», учтено обязательное возведение школ и детских садов. А на участках небольших, которые преимущественно выкупались у частных владельцев и где объемы жилья не переваливают за сотни тысяч «квадратов», застройщики редко закладывают место под соцобъекты.

«А где там появиться этому месту? Едешь по Байкальскому тракту и видишь — в одной стороне построили поселок на десять домов, в другой стороне — на пятнадцать. О каком детском саде или школе может идти речь», — удивляется руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников.

Впрочем, Михаил Сигал уверен, что массовых проблем такого рода не будет: «Все, что касается школ и больниц — люди будут ходить по фактическому месту нахождения ближайших учреждений. Что касается детского сада, то наша компания будет возводить рядом с жилым комплексом детский сад на 140 мест. Строим объект мы, потом у компании его выкупит областное правительство». По мнению Александра Менга, ситуация также выглядит позитивно: «С 2013 года здравоохранение перешло в областное подчинение. Люди, проживающие в границах муниципальных образований, закреплены за определенными больницами города Иркутска. Проблема была со скорой помощью, но сейчас вроде бы нашли понимание, и теперь уже не делят, какая скорая помощь должна первой приехать: Марково, Дзержинск или Иркутск. Но это пока в стадии разрешения. Сказать, что эта проблема полностью решена, нельзя», — добавляет он.

Между тем социальная инфраструктура самого Иркутска постепенно перестает быть острым вопросом. Детских садов в областном центре и так строится прилично, застройщики потихоньку начинают заявлять о возведении новых школ. На примере строящегося микрорайона «Союз» (будет построено 130 тыс. кв. м жилья) видно, что городу совместно с застройщиками интересно обеспечить местами как можно большее число жителей. Екатерина Прядко (ее компания выиграла аукцион на право освоения участка площадью 12,1 га в Иркутске в районе улицы Улан-Баторская — там и возводится «Союз») отметила, что сейчас идут разговоры об увеличении площади участка, выделенного под строительство школы и детского сада: «Был выделен участок площадью 2 га на строительство школы на 600 посещений и садика на 220 мест, чтобы закрыть потребности жителей микрорайона. В то же время городская администрация в настоящее время пробует увеличить площади под строительство этих социальных объектов». Позицию города объяснил Евгений Харитонов: «Мы довольны планами застройщиков о возведении социальных объектов. Дополнительно ведем переговоры с Фондом РЖС об увеличении земельного участка за счет соседней территории, которой владеет фонд. Речь идет о дополнительном участке в 1,5 га. В этом случае были бы построены объекты большей вместимости, и мы бы обеспечили потребности жителей Университетского и Академгородка, а не только «Союза».

Цена имеет значение

Несмотря на проблемы с коммуникациями и прочие вопросы, застройка районных земель имеет привлекательность из-за цены, которую строительные компании могут предложить своим клиентам. Впрочем, и тут есть свои тонкости. «При реализации крупных проектов, подобно нашим, «разбавлять» индивидуальную застройку многоквартирной — просто необходимость. В противном случае коттеджи будут сверхдорогими. Несмотря на то что мы строим на землях Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), никаких льгот компания не получает. Ставки аренды на землю у фонда рыночные, коммерческие — то есть довольно высокие. При этом дополнительными трудностями для нас стало дорогостоящее подключение инженерных коммуникаций ко всем поселкам. Однако вопросы с сетями мы решили, и тем самым в значительной мере продвинули вперед вопрос дальнейшего освоения земель Иркутского района», — говорит Юлия Долгополова.

«Надо прекрасно понимать, что в городе эконом жилье не появится. Выход — при помощи местной власти разработать стратегию для поселков массовой застройки. Если это делается комплексно, то всем, безусловно, легче. Строителям — выполнить свои обязательства, покупателям — приобрести доступное жилье, — добавляет Дмитрий Ружников. — Мы, к примеру, уже пять лет работаем с проектом Малая Еланка, подошли качественно к вопросу, предусмотрели там насыщенную социальную инфраструктуру. При этом проект вписывается в государственную программу «Жилье для российской семьи».

По мнению Екатерины Прядко удешевить жилье можно и при помощи внедрения новых технологий строительства. «Мы неоднократно с коллегами и представителями органов власти обсуждали вопрос возрождения комбинатов крупнопанельного домостроения. Еще не так давно они успешно у нас работали, и строители сдавали большие объемы с их помощью. Почему мы в Иркутске выбрали только один тип застройки — монолит с кирпичом, а другие не развиваем. Надо брать пример с наших соседей — Красноярска, Новосибирска», — говорит она.

Отметим, что этот путь некоторые из компаний считают правильным. «Кстати, наша группа компаний прорабатывает возможность возведения домостроительного комбината, что позволит нам удешевить жилье. Работа ведется, уже нашли подрядчиков и поставщиков», — рассказывает Дмитрий Ружников.

С неожиданным предложением, заинтересовавшим всех участников обсуждения, выступил генеральный директор ООО «Байкальский газобетон» Андрей Лямзин. По его словам, на цену возводимого жилья влияет не только стоимость земли, затраты на подводимые коммуникации, но и применяемые материалы, технологии. «Существуют возможности для существенной экономии, однако сейчас этого не допускают имеющиеся строительные нормативы, решения для проектировщиков и так далее. Многое из этого не менялось еще с советских времен, но до сих пор вынуждает строителей применять дорогостоящие решения, — подчеркнул он. — Не так давно, к примеру, вышел новый СНИП, касающийся строительства в сейсмических районах. Однако проектировщики жалуются, что в нем так и не появилось отрисованных узлов, которые бы позволили применять готовые решения, в нем все так же присутствуют еще советские рекомендации, ориентированные на избыточный запас прочности для конструкций. К примеру, там, где сейчас можно применять металлическую арматуру диаметром 10 мм, предписывается использование арматуры диаметром не менее 14 мм. А это дополнительные затраты, время».

Для того чтобы изменить ситуацию, ООО «Байкальский газобетон» заказал исследовательскую и нормативную работу Центральному научно-исследовательскому центру строительных конструкций им. Кучеренко. Эта организация является ведущим в стране научно-исследовательским институтом в области теории сооружений, строительных конструкций, расчета сооружений, экспериментальных исследований и разработки нормативных документов по строительным конструкциям.

«Наша совместная работа будет готова к осени этого года, в результате появится нормативная документация по применению автоклавного газобетона в многоэтажном строительстве, что позволит уменьшить металлоемкость процесса, увеличить его скорости, сократить затраты, — перечисляет Андрей Лямзин. — Кроме того, мы уже провели совместно с ведущим в стране производителем фасадных систем — компанией «Краспан» — успешные испытания по запасу прочности газобетона с точки зрения сейсмических нагрузок, а также заканчиваем разработку альбома для проектировщиков готовых технических решений, узлов из газобетона. Думаю, что уже со следующего года все наши исследовательские наработки можно с успехом применять в реальном строительстве».

Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат уверен, что цифра, обозначенная правительством страны в рамках федеральной программы «Жилье для российской семьи», вполне достижима. «При максимальном увеличении площади жилой застройки можно прийти к цифре 30 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас мы строим дорого, потому что строим мало. В 1989 году в регионе было построено 1,5 млн «квадратов» жилья, в прошлом году — 870 тыс., это 0,39 кв. м на душу населения. За 25 лет мы так и не приблизились к показателю строительства 1 кв. м на человека».

Представители строительных организаций отчасти соглашаются с этим утверждением. Но при этом добавляют, что эта цена будет включать лишь минимальное благоустройство территории вокруг домов с недорогими квартирами. Эксперты считают, что без участия государства обеспечить людей недорогим жильем будет сложно. «За 30 тыс. рублей за квадратный метр построить жилье, тем более выше 9 этажей, тем более с техническими присоединениями, тяжело. Я считаю, что нужны финансовые инструменты для того, чтобы люди могли покупать жилье дешевле, а не заставлять застройщиков строить дешево», — отмечает начальник МУП «УКС города Иркутска» Евгений Савченко. По его словам, существующие программы субсидирования покупки жилья обрастают очередями только потому, что на них выделяется меньше средств, чем необходимо.

«По большому счету мне, как застройщику, все равно, будет ли государство субсидировать покупателям приобретение жилья или мне сокращать издержки. Однако важно, что все подобные программы — это гарантированный фронт, необходимый застройщику для стабильности в работе», — добавляет Дмитрий Ружников.

В целом, подводя итоги обсуждения, строители пришли к выводу, что существующие проблемы не являются непреодолимыми. Другого пути, как развивать Иркутский район, нет. Однако важно сделать это комплексно и цивилизованно.