Загородная цивилизация, большая и маленькая

Загородное жилье всегда имело своих приверженцев. Людей привлекала возможность жить в отдалении от города, в благоприятной экологической обстановке, близко к земле. В качестве бонуса — не иметь соседей над головой или за стенкой. На заре зарождения коттеджного строительства в Иркутске, 15-20 лет назад, это желание реализовалось в виде многочисленных хаотичных поселков, где каждый дом наглядно демонстрировал финансовые возможности своих владельцев: рядом с трехэтажным нарядным замком с башенками площадью 700-800 квадратных метров вполне мог стоять одноэтажный деревянный домик скромных габаритов. Но тенденции меняются. Люди стремятся к максимальному комфорту, и хаотичная застройка без инженерной и социальной инфраструктуры больше не отвечает этим требованиям. На смену самостроям пришли централизованные коттеджные поселки, а за ними — полноценная жилая застройка, включающая в себя малоэтажное и коттеджное строительство.

У современных покупателей происходит переоценка ориентиров, по которым они выбирают себе дом.

На все четыре стороны

Рынок коттеджного строительства на границе Иркутска и Иркутского района развивается семимильными шагами: в настоящее время в разной степени готовности реализуется порядка 20 проектов, причем по всем основным трактам, которые соединяют Иркутск с другими населенными пунктами. В тех направлениях, где уже, казалось бы, не осталось земли, появляются все новые объекты. Так происходит с Байкальским трактом: поселки Ново-Разводная и Молодежный заняли одни из самых привлекательных, но не последних земель. В настоящее время это направление остается самым престижным и востребованным для покупки своего дома. «Местоположение — это один из главных моментов, на который обращают внимание потенциальные покупатели, — уверен начальник отдела маркетинга и продаж компании ЗАО «Сибирь­ЭнергоТрейд» Илья Тейге. — Сегодня людей интересует Байкальский тракт: именно здесь реализуются комплексные проекты малоэтажного строительства, а в связи с его реконструкций, которая предполагает расширение дороги, увеличится и пропускная транспортная способность». Это подтверждает число предложений. Среди тех проектов, которые реализуются в настоящее время — поселки «Ясная поляна» и «Земляничные холмы», оба на 9 км Байкальского тракта, «Парковый» (11 км), «Заморский парк» (17 км), «Династия» и «Шишкин» (19 км), «Роял-Парк» (20 км). Среди реализованных — «ГринЛэнд» у самой границы с городом и поселок «Еловое» на 21 км — проект, который при всей своей привлекательности выглядит как поселок-призрак, так как многие дома здесь были куплены с целью перепродажи и до сих пор не заселены.

Направление в сторону Мельничной пади не так популярно в количественном отношении: в настоящее время здесь реализуется два централизованных проекта, которые вписались в масштабную дачную и хаотичную коттеджную застройку. Поселок «Хрустальный» на выезде из города (2 км тракта) будет состоять из 152 таун-хаусов площадью 155 и 235 кв. м, уже реализовано две очереди строительства, поэтому он уже выглядит обжитым. Дальше, на 19 км тракта, строится элитная яхтенная деревня «Саввино». Проект начал реализовываться три года назад, сейчас к поселку проложена дорога от деревни Новогрудинино, а строительство домов началось с января 2015 года.

Экологическая чистота и безопасность — скорее приятное дополнение к другим немаловажным вещам: внимательнее всего покупатели смотрят на уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры.

Качугский тракт радует потенциальных покупателей также двумя проектами: хорошо знакомым многим поселком «Кантри» вблизи Хомутово (18 км, 94 дома) и новым крупным поселком «Горный» на 15 км, который рассчитан на 360 домовладений. Набирает популярность и Голоустненский тракт: в настоящее время здесь реализуется один из самых крупных региональных проектов по малоэтажной застройке: экопоселок «Светлый Яр» на 25 км тракта, где будет построено 1150 домов, сообщила Марина Крылова, менеджер отдела продаж проекта. Предполагается, что такое количество жилья будет строиться еще как минимум 5 лет, то есть до 2020 года. При этом проект уже развивается: продано 230 участков, более 70 человек живут в поселке.

Наименее активно централизованными поселками застраивается Александровский тракт: здесь заявлен только один проект, коттеджный поселок «Поднебесный» на 6 км, однако, несмотря на то что его активная рекламная кампания прошла несколько лет назад, строительство домов до сих пор не начато. Как SR сообщили в компании, в настоящее время из 43 участков продано 15, однако владельцы земель не спешат начинать строительство (в поселке продается земля с возможностью самостоятельно возвести на ней дом по одному из пяти типовых проектов).

Такая разная инфраструктура

У современных покупателей происходит переоценка ориентиров, по которым они выбирают себе дом. Если 7-10 лет назад одним из главных критериев была близость коттеджа к городу, то сегодня на это обращают значительно меньше внимания: уровень автомобилизации за последние годы существенно увеличился благодаря в свое время доступным автокредитам. Кроме того, многие поселки планируют запустить собственный транспорт, но клиенты должны быть готовы, что сделано это будет после того, как большая часть территории будет заселена. Руководство «Горного», например, сообщило, что из города в поселок одно время ходила маршрутка, однако в связи с отсутствием жителей маршрут закрылся (сейчас в поселке продано 140 участков, около 70 домов активно строятся, живут же в поселке пока только три семьи). Тем не менее, если раньше психологический порог нахождения дома был на уровне 5-10 км от города, то сейчас он существенно увеличился, до 20-30 км, уверены эксперты. Это видно и по расположению многих поселков: девелоперы больше не боятся строить далеко.

По оценке Марины Крыловой, многие потенциальные покупатели сегодня серьезно задумываются об экологии жизни — чистом воздухе и качественной воде. «Наша концепция экограда обеспечена и местоположением — на территории поселка сосновый бор, заповедный лесной массив, чистая речка и родники, — и уровнем строительства: мы возводим только деревянные дома, в которых значительно приятнее дышится, чем в домах из кирпича, пенобетона и других материалов».

Но экологическая чистота и безопасность — скорее приятное дополнение к другим немаловажным вещам: внимательнее всего покупатели смотрят на уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры. «Эти параметры важны: современный покупатель не хочет мучиться с выгребными ямами и водонапорными скважинами, ему важны центральные коммуникации, а также наличие забора на его участке, прокладка дорог в поселке, освещение улиц, — перечисляет Илья Тейге. — И, конечно, покупатели обращают внимание на социалку: практически каждый наш клиент, приехавший на экскурсию в поселок, спрашивает про детские сады и школы». Но обеспечить наличие этих объектов могут далеко не все проекты.

В целом совмещение малоэтажной многоквартирной и индивидуальной застройки, когда оно ведется с нуля и учитывает интересы всех сторон, эксперты называют весьма грамотным решением — это один из самых действенных способов довести число жителей в поселке до нескольких тысяч человек и тем самым обосновать перед муниципалитетом необходимость строительства больницы и школы.

Так, детский сад планируют построить в «Горном» — как сообщили в девелоперской компании, которая реализует проект, дошкольное учреждение в поселке предусмотрено генеральным планом Хомутовского муниципального образования, участок под него выделен, но когда начнется строительство — еще неизвестно. «Светлый Яр» обещает своим клиентам, что в поселке разместятся детский сад, школа, центр раннего развития детей, церковь, конноспортивный центр, бассейн, административно-деловой центр. Как пояснила Марина Крылова, практически все объекты компания намерена построить своими силами и силами партнеров: «По поводу детского садика и школы мы в настоящее время ведем переговоры с Вальдорфской школой — школу, скорее всего, будем строить мы, а детский сад они построят самостоятельно. Участие муниципалитета (Дзержинского муниципального образования — SR) здесь не требуется, так как эта организация частная, — объясняет эксперт. — Магазин на территории уже действует, церковь в этом году мы планируем заложить сами, переговоры с митрополитом уже ведутся, конноспортивный центр переедет к нам на территорию из Пивоварихи».

Более традиционно вопрос с общеобразовательными и дошкольными учреждениями решила компания «СибирьЭнергоТрейд» в своих поселках. Благодаря масштабному объему застройки в каждом из объектов будут все необходимые объекты инфраструктуры. Так, в жилом районе «Парковый» предусмотрен проект муниципальной школы на 520 мест и двух детских садиков.

В микрорайоне «Ушаковском» появится школа на 792 места и четыре детских садика вместимостью 770 мест. Также здесь вырастет новая Центральная районная больница Иркутского района. В «Династии» генпланом предусмотрено строительство школы на 135 мест и детского сада на 80 мест.

Однако наличие школы и больницы — вопрос, который в основном беспокоит средний класс, отмечает Илья Тейге. Элитные поселки несколько иначе смотрят на инфраструктуру, выбирая скорее не практичность, а эксклюзивность. Например, в яхтенной деревне «Саввино» каждому домовладению будет принадлежать своя стоянка для яхты, также в деревне планируется строительство спортивного центра.

Совмещение, удачное и не очень

Новый тренд на рынок малоэтажного жилья привнесла компания «СибирьЭнергоТрейд», которая реализует сразу несколько проектов малоэтажного строительства. Новшество заключается в совмещении индивидуальной частной жилой застройки и малоэтажного многоквартирного жилья. По такой схеме компания строит жилой район Парковый на 15 км Байкальского тракта (помимо квартир, здесь построены дуплексы и коттеджи) и микрорайон «Ушаковский» на 7 км Голоустненского тракта. Помимо них, компания планирует реализовать еще два проекта: дачный поселок «Журавли» и коттеджный поселок бизнес-класса «Династия» (19 км).

Участки, на которых реализуются «Ушаковский» и «Парковый», по строительным меркам Иркутска и Иркутского района огромны: 82 и 98,5 га соответственно, поэтому и было принято решение застраивать их комбинированно. В обоих поселках сформированы полноценные жилые кварталы, свои дворовые зоны, общественные и деловые пространства, необходимая социальная инфраструктура. В итоге застройщики намерены реализовать здесь не просто загородные поселки, а полноценные жилые районы.

Примерно по такой же схеме, но в меньшем объеме строится и поселок «Ясная поляна». Как отмечено на генеральном плане поселка, рядом с 28 дуплексами и 24 таунхаусами построен один дом, где продаются квартиры.

Малоэтажная многоквартирная застройка все чаще стала появляться рядом и с уже построенными коттеджами. Правда, назвать такое совмещение удачным сложно: люди, которые когда-то покупали здесь землю под частный дом, вряд ли рассчитывали на соседство хоть и маленького, но многоквартирного «муравейника». Так, в поселке «Молодежный» на Байкальском в прошлом году был введен в эксплуатацию одноименный жилой комплекс. А чуть дальше поворота на Новолисиху все по тому же Байкальскому тракту с левой стороны выросли трехэтажные домики другого ЖК.

Хаотичную дачно-коттеджную застройку за микрорайоном Первомайский уже потеснил ЖК «Сокол». Поселок «Ново-Иркутский», который начал застраиваться индивидуальными домами еще с конца 90-х годов, пытались «разбавить» трехэтажками ЖК «Белая роща», но вокруг этой застройки разгорелся скандал, и недостроенный дом так и остался стоять без движения. Коттеджный поселок «Сергиев Посад», сосед «Ново-Иркутского», тоже, возможно, будет «украшен» трехэтажками: земля под эти цели уже выделена и огорожена забором. Местных жителей это не радует: в середине апреля прошло собрание, на котором они выразили протест против такого соседства. Однако сомнительно, что люди добьются отмены строительства. Застройщики при катастрофическом дефиците земли в городе и его границах ищут любые участки, на которых можно построить хоть что-нибудь выгодное с экономической точки зрения. Место в «Сергиевом Посаде», на котором предполагается вести застройку, находится менее чем в 1 км от Первомайского, совсем близко строится вторая очередь ЖК «Стрижи», так что этот уголок уже можно считать урбанизированным.

В целом совмещение малоэтажной многоквартирной и индивидуальной застройки, когда оно ведется с нуля и учитывает интересы всех сторон, эксперты называют весьма грамотным решением — это один из самых действенных способов довести число жителей в поселке до нескольких тысяч человек и тем самым обосновать перед муниципалитетом необходимость строительства больницы и школы. Так что вероятно, что поселки, строительство которых начнется в ближайшие два-три года, пойдут именно по этому пути. В том, что новые поселки будут со временем появляться, у экспертов рынка нет сомнений: спрос на загородное жилье растет с каждым годом.