Хаос на два года

Коммерческая недвижимость вошла в стадию формирования
Бурный рост стоимости коммерческой недвижимости в Приангарье, наблюдаемый в течение последних полутора лет, замедлился, но не остановился. Участники рынка недвижимости прогнозируют дальнейший рост цен, расходясь, впрочем, в сроках и оценках. Одни аналитики уверены, что подорожание лишь немного превысит уровень инфляции, другие полагают: цены всерьез скакнут вверх. Разногласия объясняются тем, что рынок ожидает ввода значительного объема новых торговых и офисных площадей, появление которых окончательно оформит тенденции в данном рыночном сегменте.

Ситуацию с дефицитом должен разрешить ввод новых торговых и офисных площадей. Фото Евгения Козырева

Дефицит накручивает цены

По сведениям, полученным в различных агентствах недвижимости (АН) Иркутска, стоимость 1 кв. м офисной площади начинается от 45 тыс. рублей. Арендные ставки колеблются в среднем по городу от 800 до 1000 рублей за кв. м. Речь идет о помещениях, которые изначально эксплуатировались НИИ, заводоуправлениями, гостиницами, а потом были переделаны под офисы. Аренда помещений, изначально построенных и предназначенных для офисной деятельности, обойдется как минимум в 1,2 тыс. рублей. Есть также предложения от 2 тыс. рублей и выше. Торговые площади сдаются в аренду по ценам от 1 тыс. рублей до 3 тыс. руб. за кв. м.

В настоящее время в Иркутске купить качественное торговое помещение, офис или взять их в аренду достаточно проблематично. Как отмечает аналитик рынка коммерческой недвижимости агентства недвижимости «ВСП» Сергей Непомнящих, «дело даже не в том, что дорого. Таких объектов просто нет». По его словам, это объясняется нехваткой фонда недвижимости и земли под строительство. В таких условиях владельцы существующих бизнес-центров и торговых помещений вольны накручивать цены. «Конечно, они делают это не бездумно. Смотрят, смогут ли арендаторы «переварить» ту или иную ценовую планку, и в соответствии с этим ставят цены», — отмечает аналитик.

По словам господина Непомнящих, постоянный высокий уровень спроса на свободные торговые и офисные площади в центральных районах города тянет вверх средний уровень цен. «За последние полтора года рост стоимости квадратного метра торговых площадей составил около 40%, офисных — немногим меньше. Сейчас рост немного замедлился, так как на стадии строительства находится много новых объектов. Они все очень разные по своим характеристикам, и прогнозировать дальнейший рост сложно. Думаю, он немногим превысит уровень инфляции», — считает эксперт.

С ним не согласен представитель Байкальского банка Сбербанка РФ Константин Комаров. По его словам, одним процессом насыщения рынка цены не остановить и не замедлить. «Надо учитывать постоянный рост стоимости стройматериалов, то, что уровень строящихся офисов и торговых площадей намного выше тех, что есть сегодня, и цену за них попросят соответствующую, — подчеркивает он. — Инвесторы тоже все просчитывают, им невыгодно, чтобы окупаемость растянулась на долгий неопределенный срок. Думаю, цены на новую коммерческую недвижимость еще вырастут, и вырастут серьезно. Это потянет за собой и средний уровень цен на рынке».

Привлекательные строения в центре города могут уходить за астрономические суммы, которые не останавливают покупателей.

Специалисты мэрии Иркутска также считают, что на рост цен влияет сложившийся временный дефицит. Примером этому могут служить аукционы комитета по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) администрации Иркутска. Активно в этом направлении комитет начал работать в 2004-2005 годах. На сегодняшний день из 113 тыс. кв. метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. В 2005 и 2006 годах с аукциона ушло более 200 объектов, в планах этого года — 71 объект.

«Рост цен ощущается постоянно. Привлекательные строения в центре города могут уходить за астрономические суммы, которые не останавливают покупателей. К примеру, в этом году средняя цена продаваемого квадратного метра в Кировском районе составляет 112,9 тыс. рублей, — говорит начальник отдела приватизации КУМИ Юлия Умянская. — За максимальную цену — 132 млн рублей (206 тыс. рублей за кв. м — ред.) было продано здание по ул. Киевской, 2. В конце декабря состоится аукцион по продаже здания по улице Урицкого. Наверняка цены там будут сопоставимые». По словам госпожи Умянской, в следующем году администрация должна провести последние аукционы и продать всю недвижимость, имеющуюся сейчас на балансе муниципалитета. На продажу запланирован 141 объект площадью 32 тыс. кв. м. Всего нераспроданными сейчас остаются 55 тыс. кв. м различных площадей. Ожидается, что поступления в бюджет от продаж в следующем году составят не менее 1,8 млрд рублей. Наверняка предприниматели будут активно бороться за шанс приобрести последние лакомые кусочки.

«Многих не останавливает даже тот факт, что ряд продаваемых зданий обременены договорами долгосрочной аренды. Все равно их покупают. К примеру, упомянутое здание на Киевской находится в аренде до 2021 года, — говорит госпожа Умянская. — Новый собственник будет как-то выстраивать отношения с арендатором. Хочу отметить, что большой интерес к нашим аукционам проявляют не только крупные деловые и торговые структуры, как группа компаний «Фортуна», но и сами риэлторы».

Мрачные прогнозы пока преждевременны

Ситуацию с дефицитом, по мнению экспертов рынка, должен разрешить ввод новых торговых и офисных площадей в ближайшие два-три года. Строительство ведется уже в настоящее время. В частности, речь идет о бизнес-центре на улице Пискунова, возводимом по заказу Иркутского НИИ лесной промышленности, который обещает предоставить более 7 тыс. кв. метров офисных помещений. Сдача первой очереди — конец 2007 года. Начато строительство делового района «Иркутск-Сити» (группа компаний «Актив«), который расположится недалеко от ул. Карла Маркса. Это более 200 тыс. кв. метров помещений. На первом этапе до конца следующего года планируется ввести более 12 тыс. из них. Новый бизнес-центр площадью 1,1 тыс. кв. м компании «Строй-финанс» появится в начале следующего года на улице Омулевского. Более 7 тыс. кв. м офисных площадей намерено ввести в 2009 году ООО «ЖСК «Востсибстрой» в своем жилом комплексе «Сантоки» на проспекте Жукова. К этому же сроку обещает уложиться и ГК «Материк», возводящий сейчас на Карла Маркса деловой центр «Sayen». Речь идет о 2,5 тыс. кв. м офисов и конференц-зале аналогичной площади.

«С вводом в эксплуатацию таких гигантов ситуация с дефицитом, конечно же, будет смягчена, — считает представитель агентства недвижимости «Твоя территория» Александр Исайченко. — Но на рынке может возникнуть интересная ситуация. Неизвестно, заполнятся ли первоклассные офисные помещения клиентами, будут ли они востребованы». По его словам, Иркутск и его новые деловые центры будут интересны компаниям, заходящим в регион извне. Местные же предприниматели придают большое значение стоимости аренды офиса и не будут интересоваться высококлассными деловыми центрами.

«Возможно, что в будущем рынок и не переварит то, что строится сейчас. Застройщикам уже сегодня надо все просчитывать, искать множество клиентов извне», — подчеркивает господин Исайченко. С ним согласна и коммерческий директор мультилистинговой компании «Эмэлси» Яна Варшавская: «У нас уже есть ситуация, когда построенные здания арендуются и раскупаются не так, как задумывалось застройщиками. Им необходимо заниматься маркетингом, заранее подбирать клиентов и просчитывать все риски, а не строить один за другим бизнес-центры класса «люкс».

Впрочем, как считает заммэра Иркутска Евгений Харитонов, не стоит сгущать краски. «К нам приходят инвесторы из других регионов, опытные в вопросах строительства. Конечно, они просчитывают все риски и наобум вкладываться не станут», — отмечает он.

Его точку зрения поддерживает и представитель АН «Восточно-Сибирская правда» Вадим Литвиненко. «Объекты сейчас строятся очень разные, рассчитанные на разных арендаторов и предпринимателей. Объектов строится много. Рынок коммерческой недвижимости только сейчас начал нормально функционировать, и говорить о его перспективах рано, — подчеркивает он. — Через пару лет мы увидим, как он заработает всерьез, а заодно и сможем оценить более четкую структуру рынка и перспективы. А пока стоит немного набраться терпения».

Влад Никифоров