В ловушке обещаний

На фоне дефицита в Иркутске больших земельных участков строители давно взвешивают перспективы возведения крупных жилых поселков на территории Иркутского района. Отдельные компании-смельчаки уже даже взялись за такие проекты — строят и сдают квадратные метры. Правительство поторапливает: нужно больше, лучше, дешевле! Чем можем — поможем. Но, как показала практика, отсутствие инфраструктуры — серьезный стоп-фактор, а когда-то полученные обещания ныне канувшего в Лету Фонда РЖС — это вовсе не гарант всесторонней поддержки государства на любых уровнях, от муниципального до федерального.

Сегодня Иркутский район и город Иркутск уже сложно воспринимать как два абсолютно автономных образования. Необходимость взаимного учета интересов очевидна. Независимо от желания властей и официальных формулировок агломерация растет — во многом стихийно, неравномерно. А чтобы минимизировать риски, в том числе и экологические, процессом нужно управлять.

«Тенденция расселения горожан в пригородной зоне налицо, — комментирует первый заместитель мэра Иркутского района Григорий Пур. — Застройщики уже работают на территории района, участков приобретено много. Есть проекты строительства новых пригородных жилых районов в разных направлениях. Если их реализовать, то население Иркутского района увеличится, предположительно, на 50-80%. Сегодня в районе живет порядка 112 тысяч человек. В течение ближайших пяти лет эта цифра могла бы подойти к 200 тысячам». Правда, по словам Григория Пура, развитие сдерживает в первую очередь отсутствие инфраструктуры.

И властям, и застройщикам, и потенциальным покупателям, безусловно, интересно комплексное освоение территорий. Мало кому нравятся стихийные поселки с множеством скважин, септиков и без определенной архитектурной концепции. На их фоне очень выигрышно выглядели проекты организованной застройки, которые несколько лет назад для участков Фонда РЖС предложила компания «Сибирь­ЭнергоТрейд».

Без оглядки на реалии

ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» (структура, связанная с ««Иркутскэнерго») стало победителем аукциона на право аренды и застройки нескольких, первых в Иркутском районе, участков федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства. Земли располагались в районе Бурдаковки (91,9 га), Новолисихи (98,5 га), Патронов (34 га) и Пивоварихи (82 га). В общей сложности больше 300 гектаров.

По договору, подписанному с Фондом РЖС, компания должна комплексно освоить территорию — построить не менее 230 тыс. кв. метров жилья, при этом первые объекты должны быть возведены в 2014 году. Однако застройщик нарастил себе задачу: оценив сложность проекта и стоимость подведения коммуникаций, решил возводить аж 430 тыс. кв. м. Так себестоимость «квадрата» выходила меньше.

На Байкальском и Голоустненском трактах под одним брендом «Экоэнергоград» должны были появиться поселки «Парковый» (Новолисиха, трехэтажки, дуплексы и недорогие коттеджи), «Ушаковский» (Пивовариха, малоэтажное строительство), «Династия» (Патроны, коттеджи), «Журавли» (Бурдаковка, коттеджи эконом-класса). На 34-м км Байкальского тракта компания также намеревалась построить элитный коттеджный поселок «Байкальская Ривьера».

Мнение
Михаил Сигал, генеральный директор строительной компании «Восток Центр Иркутск»:

Комплексное развитие жилищного строительства города Иркутска невозможно без использования территории Иркутского района. Необходимо говорить о комплексном развитии территорий, подразумевающем под собой создание транспортной инфраструктуры, о проектах жилой застройки, соответствующих современным требованиям, наличии объектов социальной сферы. Кроме того, в Иркутске практически отсутствуют парковые и экорекреационные зоны, нет полноценного зоопарка. Под все это земельные участки большой площади в городе не найти. А в районе они есть.

Для реализации масштабных проектов требуется прозрачный и равнодоступный оборот земли, сегодня он незначителен. Самое главное: нужно синхронизировать развитие района — через генеральный план территорий, программы развития транспортной сети и социальной сферы. Это исключит хаос в освоении земель района. И сегодня, нужно отметить, мы наблюдаем исторический момент: создана совместная рабочая комиссия между городом и районом. Есть основания надеяться, что все будет развиваться в позитивном ключе.

Главный вопрос — где взять деньги? Если речь о дорогах, то есть дорожные фонды. Важно вовремя и грамотно готовить проектно-сметную документацию. Социальная сфера — это, конечно, отдельный разговор. Нужно по максимуму входить в федеральные целевые программы. Все остальное можно обеспечить на основе государственно-частного партнерства.

В рекламе застройщика отмечалось, что у обладателей новых загородных квартир и домов не будет проблем с инфраструктурой. Проекты предусматривали благоустройство, инженерные коммуникации, социальные и коммерческие объекты, а также транспортную доступность жилья.

Но опытные строители сразу пророчили некоторым проектам туманное будущее. «С Парковым все было сложно с самого начала, — рассказывает Галина Кузняная, член совета директоров ОАО «Финансово-строительная компания «Новый город». — Если нет сетей — будут проблемы. Например, с канализацией. Куда ее сливать? В Ангару? А теперь еще и закон об охране озера Байкал появился. На самом деле четыре-пять крупных застройщиков перед аукционом просчитывали затраты на инфраструктуру. В 2011 году эта цифра была не ниже 14 000 рублей на квадратный метр продаваемого жилья. А сейчас, через пять лет, она еще выше».

Словом, возможность участия в аукционах взвешивали разные довольно крупные застройщики. Даже коллективное освоение рассматривали. Но в итоге в числе желающих принять на себя все обязательства оказалась только компания «СибирьЭнергоТрейд». Ее сложности не напугали, несмотря на отсутствие опыта в жилищном строительстве.

А дольщики, активно раскупающие жилье в поселках «Экоэнергограда», видимо, понадеялись на громкое имя «Иркутскэнерго» — авось удастся все уладить. Как оказалось, надо было прислушаться к скептикам.

Дороги — беда или полбеды?

Первыми на проблемы с инфраструктурой на объектах «СибирьЭнергоТрейда» стали жаловаться покупатели квартир в поселке Парковый. В начале нынешнего года застройщик сообщил, что трехэтажные дома, дуплексы и коттеджи первой очереди строительства введены в эксплуатацию, новоселы уже обживают свои квартиры.

Справедливости ради, стоит сказать, что к самим квартирам у жителей Паркового претензий практически нет.
Справедливости ради, стоит сказать, что к самим квартирам у жителей Паркового претензий практически нет.

Справедливости ради, стоит сказать, что к самим квартирам у жителей Паркового претензий практически нет. Строили достойно для жилья эконом-класса, сдавали в чистовой отделке. И район вроде бы отличный, живописный — вокруг лес, рядом залив, свежим воздухом дышишь. Вот только выехать куда-то или домой в поселок вернуться — проблема. Маршрутки до поселка не ходят; а если личный транспорт есть, то хорошей дороги нет.

По рассказам жильцов, до ближайших остановок (или асфальта) около двух километров по гравийке. Во время дождей ее размывало так, что «легковушки» застревали, час-два выбраться не могли. А пешком — вообще не преодолеть. Общаясь с приятными менеджерами отдела продаж компании «СибирьЭнергоТрейд», многие нынешние «парковчане» и предположить не могли, что каждая поездка на работу, в школу, детский сад или магазин (которого в поселке тоже пока нет), будет разбивать подвеску их машин.

«Обустроить заезд в поселок со стороны 15 км Байкальского тракта обещали к концу 2016 года, — говорят люди. — Но дальше слов дело не пошло. Три месяца переписываемся с чиновниками и застройщиком, пытаемся выяснить, в чьи задачи входит дорога — муниципалитета (Ушаковское МО) или строительной компании. Застройщик, конечно, прошелся грейдером, потому что по этой трассе и его техника передвигалась. Сгладил ущерб. Но кардинально ситуация не изменилась. Дорогам нужно покрытие, которое выдержит непогоду, не будет пугать водителей такси и маршрутчиков. Они не горят желанием ездить в Парковый».

Договориться с транспортной компанией жители поселка пробовали самостоятельно. Есть маршрутное такси, которое ходит до близлежащего садоводства «Строитель». Почему бы ни организовать регулярные поездки до Паркового? Ответ получили отрицательный и аргумент предельно понятный: «Будет дорога — будет маршрутка».

Чтобы как-то успокоить людей, застройщик предложил временное решение проблемы. В распоряжении компании есть «Газель», которая регулярно возит потенциальных покупателей в Парковый, на экскурсии. Это, конечно, не общественный транспорт, но хоть что-то. Каждый будний день можно доехать от жилого района Парковый до остановки «Лисиха». Вот только нужно подстроиться под скупое расписание: три рейса утром и два в обед. Пока все.

Для потенциальных покупателей есть «Газель», которая регулярно возит на экскурсии в Парковый.
Для потенциальных покупателей есть «Газель», которая регулярно возит на экскурсии в Парковый.

Как долго продлится это «пока«? Сложно предположить. Обещанного, как говорится, годами ждут. По всей видимости, в этом году асфальтированной дороги Парковому так и не увидеть. Подходит к концу сезон, комфортный для дорожных работ, а они даже не начинались. «Раз этот год упущен, важно, чтобы хотя бы на следующий что-то запланировали и деньги заложили в бюджет», — говорят жители поселка, до конца не понимающие, чей это все-таки будет бюджет. Строительной организации? МО? Застройщик обещал инфраструктуру и транспортную доступность, но за чей счет?

Представители АО «СибирьЭнергоТрейд» заверяют, что делают все возможное, чтобы проживание в Парковом было комфортным. Правда, самой компании тоже много кто и много чего обещал на старте проекта.

«Когда мы построили первые трехэтажки и индивидуальные дома, то восстановили дорогу, по которой ездила наша спецтехника — отсыпали, грейдеровали, сделали дренаж, — комментирует директор «СибирьЭнергоТрейда» Юлия Долгополова. — И если бы у нас была возможность продолжать строительство быстрыми темпами на этом участке, мы бы провели полное благоустройство этой дороги. Но, поскольку на сегодняшний день у нас нет возможности получить разрешение на строительство следующих очередей, то в инфраструктуру вкладываться для компании рискованно. Мы должны понимать, за счет чего наши инвестиции к нам вернутся. Пока же мы остались со всеми сложностями один на один. И это притом что проект Паркового — не только коммерческий, у него была и социальная миссия. Неслучайно проект вошел в госпрограмму. Но сегодня власти на всех уровнях, по всей видимости, отстранились от решения возникших проблем. Социальную ответственность в реализации программы необходимо проявить самым разным структурам — начиная с МУП «Водоканал» и заканчивая самим Фондом РЖС».

Неподъемная инфраструктура

Инфраструктуру в проектах, подобных Парковому, ни один застройщик самостоятельно не вытянет. Постулат, с которым согласится, наверное, любой участник строительного рынка.

При этом огромную часть инфраструктурных вопросов, возникающих при строительстве поселков «Экоэнергограда», компании «СибирьЭнергоТрейд» решать удавалось. Было непросто и недешево, но выход находился.

«В сотрудничестве с «Иркутскэнерго» и с Иркутской электросетевой компанией мы провели большую работу и «вложились» в энергетическую инфраструктуру на этих территориях, — рассказывает Юлия Долгополова. — В Пивоварихе порядка 200 млн рублей было потрачено только на подстанцию; она обеспечила электроэнергией не только наш участок, но и прилегающие территории по Голоустненскому тракту, где были перебои с электроснабжением».

Директор компании-застройщика Юлия Долгополова: «Вместо того, чтобы вкладываться в очистные сооружения для отдельных участков, мы предлагали построить систему канализации для Иркутского района».

За чистую воду тоже пришлось побороться. В Иркутском районе нет ресурсоснабжающей организации, которая обеспечила бы водоотведение и водоснабжение всех земельных участков. Если говорить о скважинах, то для этой территории характерно наличие в воде примесей марганца и железа, которые влияют на ее питьевые качества и быстро приводят в негодность сантехнику. Три года «СибирьЭнергоТрейд» совместно с Ангарской геологической экспедицией проводил мониторинг подземных вод, и в итоге в «Парковом» была построена современная станция водоподготовки и водоочистки. По словам застройщика, нигде в Иркутской области такого качества водоподготовки от подземного водозабора нет.

А вот с канализацией просто беда. Юлия Долгополова объясняет: «В Новолисихе мы обеспечили подключение первой очереди строительства к коллектору РЖД. Это было непросто, пришлось обратиться в ФАС. В итоге мы получили разрешение на первую очередь строительства, построили ее. Однако проблему с водоотведением на этих участках локальным способом не решить. В Новолисихе и в Патронах участки входят в водоохранную зону Ершовского водозабора. Там строительство локальных очистных сооружений запрещено. Участки в Пивоварихе и в Бурдаковке в принципе могут быть обеспечены водоотведением через локальные очистные сооружения. Но это решение только для отдельных наших участков, и вместо того, чтобы вкладываться в очистные сооружения для отдельных участков, мы предлагали построить систему канализации для Иркутского района, которая бы охватывала наши участки, участки «Грандстроя», другие территории».

Получается, водоотведение — проблема Байкальского тракта в целом, и Паркового в частности.

Чтобы компания «СибирьЭнергоТрейд» (сдавшая уже первую очередь), могла получить следующее разрешение на строительство и продолжить реализацию проекта, требуются централизованные коммуникации. А их нет — нужно строить. И снова вопрос — за чей счет?

Предполагалось, что застройщик Паркового и иркутское МУП «Водоканал» подпишут договор на водоотведение. Как рассказывает представитель «СибирьЭнергоТрейд», при прежнем руководстве «Водоканала» перспективы оценивались позитивно, было движение в этом направлении. В частности, была разработана схема водоснабжения и водоотведения Иркутского района. Тогда же стороны обсудили индивидуальный тариф на водоотведение и подготовили (но не подписали) соответствующий договор.

«Опираясь на достигнутые договоренности, мы построили первую очередь, ввели ее в эксплуатацию, заселили людей, и тут «Водоканал» отказывается заключать с нами договор, а мы вынуждены откачивать стоки машинами, — возмущена Юлия Долгополова. — Сменился руководитель — сменилась позиция. Теперь нам говорят, что их затраты на сети оказались выше, чем они предполагали. На сегодняшний день мы судимся с ними, требуя подписать с нами договор. Мы успешно прошли арбитражный суд, апелляцию, но «Водоканал» изо всех сил сопротивляется заключению договора».

Все будет. Но не сразу

Аргумент «Водоканала» прост: нет технической возможности. Если подключать Парковый и другие поселки Иркутского района к городской системе канализации, то сети попросту не выдержат — прорвет!

Как говорят представители «Водоканала» и администрации Иркутского района, работа по решению проблемы с водоотведением идет.
Как говорят представители «Водоканала» и администрации Иркутского района, работа по решению проблемы с водоотведением идет.

«Вы же не хотите, чтобы канализационные реки потекли по Волжской и Красноярской? Тогда нужно строить обходные сети», — пугают в «Водоканале». Их проектирование и строительство требует времени и, разумеется, денег. Точную сумму сейчас назвать сложно, но речь идет о миллиардах рублей.

Как говорят представители «Водоканала» и администрации Иркутского района, работа по решению проблемы с водоотведением идет. В качестве приоритетных для подключения к канализации обозначены территории, которые в настоящий момент интенсивно застраиваются — Марковское муниципальное образование, Байкальский тракт, направление на Плишкино и ряд других. Появилась соответствующая техническая схема сетей. Следующий этап — корректировка инвестиционной программы МУП «Водоканал».

В инвестпрограмме, утвержденной в 2009-м году, возможность строительства муниципальным предприятием города Иркутска инженерных сетей, трубопроводов, насосных станций, на территории Иркутского района не была предусмотрена. Чтобы сегодня организовать все юридически верно, администрациям города и района пришлось подписать соответствующее межмуниципальное соглашение. Без него расходование средств одного муниципалитета на территории другого было бы незаконно.

В контексте
РЖС: и «Союзу» не союзники

Свои сотни миллионов рублей Фонд РЖС получил не только за участки в Иркутском районе. В Иркутске фонд тоже выделил землю под «масштабный и уникальный проект»: на пустыре, расположенном в районе съезда с Академического моста, вырос микрорайон «Союз». Его жителям обещали детский сад, школу, остановку общественного транспорта, сквер, фонтан, велосипедные дорожки, пешеходные зоны, бизнес-центр, подземный паркинг, спортивные площадки для взрослых. В итоге, как водится, получилось далеко не все. Не все продумали, не все прочитали, не со всеми договорились. А жильцы «Союза» теперь вынуждены отстаивать свои права во всех инстанциях.

Дальше по плану — в срок до 1 января 2017 года утвердить проект долгожданной новой инвестиционной программы. Затем — решить самый больной вопрос, финансовый. По всей видимости, основным источником финансирования большой канализационной стройки станут платежи застройщиков. Можно, конечно, попытаться войти в разные госпрограммы. Но за бюджетные деньги тоже придется побороться — вложиться не только мозгами, силами, но и деньгами. Подготовка соответствующей документации и обоснований дорогого стоит.

И, если в конце концов по инвестпрограмме каким-то образом начнет поступать финансирование, года через два-три центральные сети в Иркутском районе будут построены и у застройщиков появится возможность провести свои коммуникации к точке подключения.

Возникает логичный вопрос: почему вся эта колоссальная работа не была проведена раньше, когда только появились участки Фонда РЖС под комплексное освоение, когда проектировался Парковый? Стороны конфликта кивают друг на друга, а факт остается фактом — жилая застройка притормаживает, обитатели того же Паркового сетуют на инфраструктурные и транспортные проблемы, «наседают» на муниципалитеты и строителей, а застройщик несет убытки (вызванные задержкой проекта) и при этом оплачивает фиксированную аренду участков. На платежи не влияют ни показатели прибыли застройщика, ни качество организационной работы муниципальных и региональных властей.

Интересно получается — в плюсе только Фонд РЖС. Вернее его преемник. Невольно хочется спросить: «Что сделала эта структура для успешной реализации проекта? Изменила разрешенное использование земельного участка? И все? А что имели в виду представители фонда (а вместе с ними и региональные власти, подписавшие соглашение о сотрудничестве), когда обещали оказать застройщику помощь с инженерной инфраструктурой? На что уходят средства, регулярно выплачиваемые за аренду участков?»

Фонд умер. Да здравствует фонд!

На самом деле вопросы, связанные с инфраструктурой участков, выставляемых на торги, Фонду РЖС задавали не раз и не только строители Иркутской области. Четкой схемы взаимодействия, как говорят застройщики, так и не было озвучено. Потому многие сочли все обещания фонда «пустышкой» и даже интереса к аукционам не проявляли.

Руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко: «Жилье в России так и не стало доступным, а теперь из-за кризиса будет еще менее доступным».
Руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко: «Жилье в России так и не стало доступным, а теперь из-за кризиса будет еще менее доступным».

По информации РБК, число заявок на участие в аукционах Фонда РЖС во второй половине 2014 года упало на 30%. При этом аналитики РБК подчеркивали, что участки фонда и раньше не пользовались у застройщиков большой популярностью. Чиновники говорили, что главная причина — жадность девелоперов, которые хотят получать прибыль в 30-40%, а строительство жилья эконом-класса дает возможность заработать только около 5-10%. Кроме того, фонд ссылался на общую негативную ситуацию на строительном рынке. В свою очередь сами девелоперы объясняли низкий спрос на земли Фонда РЖС высокими ценами на участки и их недостаточной подготовленностью под застройку. Сначала предполагалось, что фонд будет одной из сторон взаимодействия с сетевыми организациями. Но на практике, как говорят застройщики, он от этой функции устранялся.

А сейчас Фонд содействия развития жилищному строительству как структура и вовсе ликвидирован. Его полномочия, права и обязанности в сентябре нынешнего года переданы Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

«Жилье в России так и не стало доступным, а теперь из-за кризиса будет еще менее доступным. У властей нет иллюзий, что все прекрасно работает, возможно, это одна из причин объединения», — прокомментировал ситуацию руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко.

В АИЖК говорят, что работа, начатая фондом, будет продолжена. Агентство уже подготовило программу по использованию под строительство жилья еще 13,5 тыс. га федеральных земель. В целом же потенциал застройки неосвоенных участков в агентстве оценивают в 100 млн кв. м. Но строители настроены скептически: «Если КПД объединенной структуры будет таким же, как и Фонда РЖС, планы так и останутся планами. Вместо организованных микрорайонов и поселков мы так и будем получать «шанхайку» — где нет ни дорог, ни школ, ни детских садов, ни канализации».