В центре торгового внимания

Говорить о стагнации рано

Столичные торговые центры стремительно теряют покупателей. С середины марта по середину мая потребительский трафик в московских моллах упал более чем на 6%. Таковы данные компании Watcom. Сильнее всего падение ощущалось с 14 по 20 апреля. Тогда поток клиентов в ТЦ ослабел на 11,5%. По оценкам компании Jones Lang La Salle, на уровень спроса на рынке повлияли ослабление рубля, снижение прогнозов роста ВВП и уровня реальной заработной платы, а также постепенное замедление темпов роста потребительских кредитов. Некоторые ритейлеры отметили снижение оборотов и выручки, значительное количество пересмотрело планы развития.

Партнер, директор по развитию Knight Frank Property Management, управляющей ТРК «Модный квартал» в Иркутске, Максим Тумановский также отмечает проявившиеся на рынке негативные тенденции. По его словам, если в 2013 году только отдельные операторы отмечали снижение товарооборота, то в 2014 году данная тенденция стала характерной для всего российского рынка: темп роста оборота розничной торговли замедляется (3,9% в первые четыре месяца 2013 г. против 3,3% за аналогичный период текущего года), потребление сокращается. «Отрасль розничной торговли города Иркутска, аналогично розничному сегменту других российских городов, в нестабильной экономической ситуации реагирует замедлением темпов роста или снижением некоторых показателей», — замечает эксперт.

Представители иркутского сегмента ТРЦ согласны: негативные тенденции, несомненно, дошли до города. Но, как и везде, избирательно. «Слабые будут умирать, сильные прирастать», — характеризует региональные перспективы управляющий партнер ROSS Group (ТРЦ «Карамель») Илья Афраймович. «Такая тенденция есть, об этом можно судить по некоторым ТРЦ в Иркутске. У них увеличилась ротация арендаторов, появилось больше свободных площадей. Новые арендаторы не спешат заключать с ними договоры, осторожничают», — замечает и руководитель строящегося МФЦ «Сильвер Молл» Виталий Аникин. Однако говорить о стагнации рынка, как, впрочем, и проводить аналогии с кризисным 2009 годом, когда были заморожены многие проекты ТРЦ по всей России и Иркутске в частности, рано.

Напротив, в 2014 году, по оценкам компании Jones Lang La Salle, на российском рынке появится 1,8 млн кв. м новых торговых площадей. Это близко к рекорду, установленному в 2008 году — тогда было введено на 50 тыс. кв. м больше. Среди городов-миллионников лидером по прогнозируемому объему ввода качественных торговых площадей (GLA) в 2014 году является Новосибирск с 80 тыс. кв. м. Показательно, что впервые в обзоры федеральных экспертов попал и Иркутск. Причем как лидер среди городов с населением менее 1 млн жителей. «Среди запланированных к вводу в городе такие торговые центры, как «КомсоМОЛЛ» (GLA 52 тыс. кв. м), «Юбилейный» (GLA 23 тыс. кв. м), «Фортуна Сити Молл» (GLA 92 тыс. кв. м), а также «Сильвер Молл» (GLA 53 тыс. кв. м)», — говорится в отчете компании Jones Lang La Salle.

Иркутский рынок ТРЦ еще не насыщен так, чтобы риск запуска новых проектов был неоправданным. Хотя все или многое зависит от проработанности концепции и стадии реализации проектов: чем больше в них вложено сил, средств, времени, тем меньше вероятность отказа инвесторов.

«Иркутский рынок ТРЦ, оговорюсь — в классическом понимании ТРЦ, еще не насыщен так, чтобы риск запуска новых проектов был неоправданным, — замечает Виталий Аникин. — Хотя все или многое зависит от проработанности концепции и стадии реализации проектов: чем больше в них вложено сил, средств, времени, тем меньше вероятность отказа инвесторов. Из тех, что заявлены сегодня и реализуются, вряд ли хоть один будет «заморожен». Я говорю о «КомсоМОЛЛе», «Юбилейном», ТЦ «Иркутский» и нашем проекте «Сильвер Молл».

Новое лицо торговых центров

Эксперт ООО «Институт территориального развития» Денис Воронов уверен: «если говорить именно о «современных» многофункциональных ТРЦ, то Иркутск недалеко отошел от старта». «Большинство иркутских торговых центров — просто приспособленные производственные помещения. Причем «приспособление» зачастую произведено по «наиболее экономичной схеме»: вынесены станки, выгорожены «бутики», смонтирован антресольный этаж. Сервис, присущий современным ТРЦ, просто не может быть предоставлен в таких бывших цехах, поскольку здание для этого не предназначено изначально», — замечает господин Воронов.

В числе пионеров, попытавшихся реализовать общепризнанный «принцип многофункциональности», можно назвать «Jam Молл» и «Карамель». Оба центра изначально привлекли внимание покупателей. Если говорить о «Jam Молле», то он начинал свою работу в 2009 году со средней посещаемости в 5-7 тыс. человек, сегодня этот показатель достигает 12-13 тыс. в будние дни и больше 25 тыс. в выходные и праздничные дни. «Но ТРЦ «Модный квартал», появившийся в процессе реализации градостроительного проекта «Реконструкция 130 квартала», существенно изменил требования иркутян к торговым центрам. Те 10% населения, которые (по данным статистики) выезжают за рубеж, убедились, что современный ТРЦ может быть и в Иркутске. Те же жители, которые никогда никуда не ездили, смогли увидеть, какой может быть современная торговля. В каком-то смысле «Модный квартал» стал если не катализатором, то ускорителем процесса развертывания в регионе современных многофункциональных центров», — считает Денис Воронов.

С ним согласен и Илья Афраймович, добавляющий, что Иркутск сегодня находится на тех витках эволюции, которые для других городов уже пройденный этап. «Иркутский рынок эволюционирует. В 1997 году он начинался с «Торгового Комплекса», «Вояжа», «Меркурия». В 2009 году появились объекты нового формата: «Карамель», «Jam Молл». Сейчас появился «Модный квартал», и объективная реальность такова, что он забрал большой кусок трафика, — признает господин Афраймович. — В «Карамели» средний трафик год назад был в пределах 25-30 тыс. посетителей в выходные дни и 16-20 тыс. в будние. Сейчас намного меньше, потому что эволюция на то и эволюция, чтобы появлялись более интересные объекты, с более интересным составом арендаторов, с более интересными подъездными путями, архитектурой».

Управляющий торгово-развлекательным комплексом «Модный квартал» Ирина Барсукова уверена: с вводом в городе новых многофункциональных торговых центров люди все больше отвыкают от формата рынков, выбирают места по принципу их комфортабельности, поднимается культура покупки. Максим Тумановский подчеркивает, что с момента торжественного открытия «Модного квартала», а прошло около 9 месяцев, посещаемость выросла на 40% по сравнению с данными, зафиксированными в первые недели работы ТРЦ. «Это объясняется удачным расположением и привлекательной концепцией объекта», — говорит эксперт. Сыграли свою роль и активные маркетинговые действия УК ТРК «Модный квартал», организующей регулярные акции и мероприятия, которые способствуют формированию лояльности посетителей. Например, акция «Ночь шопинга» привлекла в торговый центр более 28 тыс. человек в этот день.

Подход профессионалов

Все эксперты признают: у иркутян уже сложился набор требований к торгово-развлекательным комплексам, исходя из которых они выбирают привлекательные для них центры. Так доминирующая сегодня концепция — «магазин для отдыха», где покупатели обеспечены определенным набором сервисов и удобств: эскалаторы и траволаторы (движущиеся бесступенчатые дорожки), панорамные лифты, кафе и ресторанный дворик, кино, боулинг или другое сопутствующее развлечение, подземный паркинг, прогулочная торговая аллея (а не просто узкий коридор), атриум с площадью. Для того чтобы посетителям захотелось провести в этом очаге коммерции целый день, над его концепцией и организацией пространства должны поработать архитекторы и дизайнеры.

По данным Knight Frank Property Management, после открытия всех проектов по показателю обеспеченности торговыми площадями Иркутск окажется в одном ряду с мегаполисами с развитой торговой инфраструктурой (такими как Екатеринбург, Санкт-Петербург и Самара).

Генеральный директор ООО «СТБ Проект» Андрей Белопольский, работавший над большинством проектов ТРЦ в Иркутске, замечает, что подход к ТЦ со стороны инвесторов действительно качественно меняется. «Инвестор показывает себя как человек зрелый, который формирует точное задание, где экономическая составляющая уже не является главной. Мы видим по бюджетам, что никто не ставит задачу сократить расходы, главное — найти изюминку, чтобы привлечь посетителя, создать среду», — замечает архитектор.

Все игроки рынка признают: время, когда торговые центры строились без четкой концепции, по общим шаблонам в расчете на постоянно растущий рынок, уже прошло. Набирающая оборот конкуренция торговых объектов, особенно в условиях сокращающихся доходов значительной части населения, ведет к борьбе управляющих объектами компаний за каждого посетителя. ТРК уже просто обязаны быть не просто местом совершения покупок, а социальной площадкой: встреч, отдыха, развлечений. «Далее процесс конвертации идет по определенному закону — чем больше я времени провел в ТЦ, тем больше я денег там оставил. Но у людей есть определенное количество денег, и если я их потратил в «Модном квартале», вряд ли я смогу их потратить в «Карамели» или «Сильвер Молле». Тут уже каждый думает, как людей привлечь к себе», — поясняет Илья Афраймович.

Переманить клиента

Эксперты признают, сегодня проще всего будет привлечь к себе поток покупателей новым многофункциональным торгово-развлекательным центрам, запланированным к вводу в текущем году. ТРЦ «КомсоМОЛЛ» и «Сильвер Молл», относящиеся к сегменту суперрегиональных, станут центром притяжения не только иркутян, но и жителей соседних городов, пока обделенных современной торговой инфраструктурой. Среди новых брендов, которые уже заявлены к открытию в ТРЦ «КомсоМОЛЛ», к примеру, — «Детский мир», Zara, Bershka. Конкретика по брендам в «Сильвер Молл» пока не озвучивается, однако обещаются еще не представленные в регионе федеральный торговый оператор типа «Ашана» на 9,3 тыс. кв. м, международная сеть бытовой техники на 3,5 тыс. кв. м, по крайней мере три мировых фэшн-ритейлера, не работавших ранее в Приангарье.

Другие «фишки» новых ТРЦ — развлекательные зоны и парковки. Так, в «КомсоМОЛЛе» развлечения будут представлены кинотеатром, боулингом, детским развлекательным центром, в «Сильвер Молле» — опять же кинотеатром, но уже на 13 залов, в том числе с уникальными технологиями в кинопоказе 4D-MAX, с экраном высотой 14 метров и шириной почти 20. Порядка 2,5 тыс. кв. м «Сильвер Молл» отвел и под детскую зону, которая будет реализована в концепции парка развлечений.

Сложнее придется торговым центрам, уже работающим в городе, но требующим реконструкции. В частности, в планах «Карамели» строительство второй очереди торгового центра с привлечением новых интересных арендаторов, а также многоуровневой перехватывающей парковки на 1200 мест. Как подчеркивает Андрей Белопольский, согласно всем нормативам, «Карамели» было бы достаточно и 500 парковочных мест, но инвестор намерено пошел на максимально возможную вместимость. Эксперты предполагают, что идея перехватывающего паркинга в самом центре города, страдающего от нехватки мест для стоянки машин, сможет стать той фишкой, которая как раз и будет привлекать в «Карамель» новых посетителей.

Планы развития «Jam Молла», особенно учитывая скорое открытие напротив него МФЦ «Сильвер Молл», девелопер — московская Hermitage Construction & Management Group (HCMG) — озвучивать не пожелал. Еще в марте компания выставила двухэтажный торговый центр общей площадью 28,4 тыс. кв. м и арендопригодной площадью 21,9 тыс. кв. м с паркингом на 750 машиномест на продажу за $80 млн. Комментарий относительно причин продажи HCMG так и не дала, несмотря на официальный запрос и месяц ожидания. Однако несложно предположить, что причина связана как раз с появлением «киллера» под боком. Подтверждает это и Виталий Аникин, замечающий, что продавать ТРЦ «Jam Молл» начали еще в 2011 году. «Многие понимают, что с открытием «КомсоМОЛЛа» и нашего ТРЦ интерес посетителей к «Jam Моллу» серьезно упадет, упадет и его доходность. Понимают это и собственники, потому сейчас и активизировались. Но продавать этот ТРЦ надо было раньше, сегодня это сделать будет затруднительно. Самым оптимальным выходом и целесообразным решением с их стороны было бы перепрофилирование центра или его реконцепция. Нужно просто «угадать», что предложить покупателям! И попробовать «подружиться» с нами! Возникающий при этом синергетический эффект окажется полезным обоим центрам», — предполагает эксперт.

Будущее за «районниками» и мегамоллами

Однако, несмотря на резко активизировавшееся развитие современных ТРЦ, «Иркутск все еще является одним из оставшихся недоразвитых регионов в плане проникновения международных сетей и количества торговой недвижимости на душу населения», — уверен Илья Афраймович. «На текущий момент в Москве функционирует порядка 349 международных и федеральных российских сетей, в Иркутске — 49», — приводит весьма красноречивую статистику эксперт.

Проблема, по его мнению, в том числе в отсутствии больших площадей, на которых федеральные сети могут реализовывать свои потребности. Однако, по данным Knight Frank Property Management, после открытия всех проектов по показателю обеспеченности торговыми площадями Иркутск окажется в одном ряду с мегаполисами с развитой торговой инфраструктурой (такими как Екатеринбург, Санкт-Петербург и Самара). «В этом случае можно будет считать рынок торговой недвижимости города насыщенным и высоко конкурентным», — подчеркивает Максим Тумановский. Но даже несмотря на грядущее насыщение регионального рынка торговыми площадями, эксперты уверены: Иркутску по-прежнему остро не хватает качественных «районников» — небольших ТЦ площадью до 15 тыс. кв. м с хорошим продуктовым ритейлером и грамотно выстроенной сетью других арендаторов. Такие торговые центры имели бы ежедневный поток покупателей, ведь люди не станут ездить каждый день после работы в крупные суперрегиональные ТЦ, уверены участники рынка.

«Очевидно, наиболее перспективными для строительства уже сегодня являются Иркутск-2 и Ново-Ленино, — считает Денис Воронов. — Через два-три года, после разрешения вопроса обеспечения инженерной инфраструктурой правого берега Ушаковки, может быть привлекателен этот район. Собственно, уже сегодня на выезде из города в направлении Усть-Ордынского не хватает ТРЦ, ориентированного на этот район и жителей пригородных поселков. Но, к сожалению, этот район «убит» традиционно здесь располагающимися предприятиями городской инфраструктуры: очистными сооружениями, автобазой САХ и другими».

«Мы сейчас ведем переговоры с одной компанией, которая намерена строить ТЦ в Ново-Ленино. В моем понимании, это очень перспективное направление с точки зрения того, что там ведется большой объем жилищной застройки, а фактически присутствует только ТЦ «Европарк», представляющий сейчас очень печальное зрелище», — замечает Илья Афраймович.

Следующим шагом развития мультифункциональных центров Иркутска станет строительство объектов больших площадей, например, как «Мега» — в один этаж на 150 и более тыс. квадратов с продовольственным гипермаркетом не на 10 тыс. кв. м, а на 16 тыс., как работает сегодня «Ашан». И тогда среди возможных площадок размещения опять же будут Ленинский район или же территория соседнего Иркутского района. Возможно, когда-нибудь эволюция ТРЦ в Иркутске приведет и к появлению в регионе полифункциональных центров, к которым сегодня стремятся во всем мире. В них торговая и развлекательная составляющая дополняется, например, хостелом или апартаментами, коворкингом и офисами, спортклубом, медиатеками, конференц-залами. Например, в Мальме (Швеция) в ТЦ Emporia расположены еще и жилые апартаменты, в Mall of the Emirates (Дубай, ОАЭ) есть даже крытый горнолыжный комплекс. А по огромному американскому торговому центру под открытым небом The Grove ходит трамвай. Но до этого Иркутску еще очень далеко.