Успеть купить дешево: миссия выполнима

Жилье в наше время — дорогое удовольствие: накопить пару миллионов на скромную квартирку под силу не каждому. Да, режим жесткой экономии и многолетняя ипотека — это выход, однако не самый приятный путь к получению собственного жилья. Конечно, можно в расслабленном режиме копить деньги и ждать очередного экономического кризиса, который заставит рынок недвижимости лопнуть, но ждать можно долго, а жить в комфортной и собственной квартире хочется уже сейчас. Цены на жилье в Иркутске и так поднялись выше облаков, поэтому, чтобы не переплачивать сверх меры, лучше купить квартиру в строящемся доме: на этапе застройки можно найти более-менее гуманные цены в сравнении с жильем на «вторичке» и готовыми новостройками.
7 ноября 2013
Аргументы недели №385/43

Страшные цифры

Тех, для кого покупка квартиры — насущная проблема, цены на жилье в Иркутске уже не пугают. Но вот непосвященных они запросто могут шокировать: 60-70 тысяч за «квадрат» в рядовых новостройках, порядка сотни тысяч за квадратный метр так называемого элитного жилья. Вторичная недвижимость ушла недалеко: тут в зависимости от района и возраста дома цена на приличное жилье может варьироваться от 55 до 80 тысяч. И цены постоянно растут! В начале осени АН уже публиковал текст о растущих как на дрожжах ценах на жилье («Росли, растут и расти будут» — №35 от 12 сентября). Напомним, по итогам августа средняя стоимость строящегося жилья достигла 44,2 тыс. за квадратный метр, готового, причем далеко не всегда нового, — 58,3 тысячи. Прошло всего два месяца — и вуаля, рост цен налицо: в среднем квадратный метр жилья в новостройке стоит уже 46,5 тысячи рублей. В Правобережном округе стоимость вплотную подобралась к отметке 55 тысяч, в Октябрьском покорена планка в 54 тысячи. Свердловский и Ленинский районы в этом списке в «аутсайдерах» — там жилье стоит 43,2 и 41 тысячу соответственно. Напомним: везде речь идет о «средней температуре по больнице», реальные цены на действительно стоящие объекты на 40-60% выше. Хороший пример этому — большая стройка в Академгородке, активно рекламирующийся жилой комплекс «Союз». Из четырех застройщиков самые дикие цены у компании «ДомСтрой»: однокомнатная квартира площадью 21 (!) квадратный метр стоит 1,35 млн, однушка чуть побольше, площадью 27 квадратов — 1,85 млн рублей. В компании пояснили, что они установили фиксированную цену за квартиру, поэтому стоимость квадратных метров не называют. Но простой расчет на калькуляторе открыл истину: в первом случае квадратный метр жилья стоит почти 64,3 тыс., во втором — 68,5 тысячи! И правильно, что не называют: такие цифры шокируют. И это то, что принято называть «доступным жильем»: небольшие квартиры. Но вот цена на них почему-то зашкаливает. ФСК «Новый город» продает однокомнатные квартиры в этом ЖК по 55 тыс. руб. за каждый квадрат, «Сибавиастрой» — за 52 тысячи, «ГрандСтрой» — от 50 тысяч. Даже у самого лояльного застройщика в этой четверке цена превышает среднюю городскую практически на 15%, а «ДомСтрой» поднял планку сразу на 40%. Застройщики заявляют, что введут объекты в эксплуатацию в четвертом квартале 2014 — первом квартале 2015 года, сейчас же стройка на начальных этапах, она ведется с сентября. Чем ближе будет срок сдачи домов, тем страшнее будет смотреть на цены продаваемых здесь квартир.

Средние цены на новостройки в городе — 46,5 тыс. за «квадрат». Но это «средняя температура по больнице», реальный ценник на 40-60% выше.

Вторичка дорожает так же успешно, как и новостройки. Формально за два месяца, что прошли с нашего предыдущего обзора, средняя цена на такое жилье осталась на прежнем уровне — 58,3 тысячи рублей за «квадрат», но, по мнению аналитиков, происходит это только потому, что цена и так зашкаливает. К тому же покупать новостройки сейчас выгоднее: при равной цене получить новое жилье все-таки приятнее, чем устранять чужие грехи в старом. А покупать новостройки на ранних этапах строительства выгодно вдвойне: можно выиграть порядка 5-7 тысяч рублей на каждом квадратном метре. А иногда и до 10 тысяч: на этапе сдачи дома в эксплуатацию застройщики обычно не стесняются в аппетитах. При средней площади однокомнатной квартиры приблизительно в 35 «квадратов» это порядка 200 тысяч рублей! Еще подкопить — и хватит на приличный ремонт.

Обезопасить во всех отношениях

Покупка жилья на этапе строительства — рискованная схема. Митингующие дольщики, купившие квартиры в долгостроях, по несколько раз в год стоят напротив здания областного правительства, пытаясь добиться справедливости. Дорого да мило, дешево да гнило, как гласит народная мудрость. Но при умном подходе к выбору застройщика покупатель не пополнит толпу разочарованных в жизни обманутых дольщиков, зато сможет сэкономить.

Строительными вопросами в Иркутской области ведает служба государственного жилищного и строительного надзора. Этот орган ведет реестр всех строящихся объектов, занимается проверкой документации и этапов строительства. Он же работает с застройщиками, дольщиками и потенциальными покупателями жилья. Опыт сотрудников Стройнадзора и число обманутых дольщиков в Иркутской области показывает, что многие жители Приангарья никогда даже не слышали о такой структуре. А между тем начинать поиск квартиры надо именно с сайта Стройнадзора: тут есть «черный список» строительных компаний, которые вообще не имеют права принимать средства дольщиков. По информации на 1 сентября (сведения обновляются каждый квартал), в этот список входит пять компаний, которым Арбитражный суд запретил принимать средства граждан по договорам долевого участия в строительстве: ООО «Сибстройресурс», ЗАО «Иркутскстройинвест», ООО «Свой дом», ООО «Рострой-Инвест» и ООО «БратскИнвестСтрой-1». Логично, что этих застройщиков даже рассматривать не нужно в качестве строителей вашей будущей квартиры.

Выбор квартиры нужно в обязательном порядке начинать с сайта Стройнадзора: служба ведет реестр застройщиков проблемных объектов долевого строительства и «черный список» СК.

Есть на сайте Стройнадзора и другой реестр — реестр застройщиков проблемных объектов долевого строительства. Это те СК, которые хотя бы на один день просрочили введение своих домов в эксплуатацию. Сейчас в этом списке находится 36 строительных компаний, однако однозначно отнести их к «кидалам» нельзя: там есть вполне благополучные и добросовестные фирмы с многолетним опытом работы, которые задерживают ввод в эксплуатацию жилья относительно ненадолго — на пару-тройку кварталов. Понятно, что для покупателей каждый день задержки в тягость, однако в масштабах стройиндустрии это приемлемый срок, за который компания обычно устраняет какие-то мелкие недоработки, жильцы же в это время уже могут начинать делать ремонт, не обращая внимания на юридические тонкости и недоделки. Но не все готовы на это, поэтому список поможет оценить потенциальным покупателям уровень добросовестности застройщика.

Однако есть в списке и такие игроки рынка, которые не выполняют свои обещания годами. Например, компания «Патриот» обязалась сдать жилой комплекс на Баумана еще в четвертом квартале 2009 года, а воз и ныне там. Еще один печально известный долгостройщик — компания «МолдРосс». Объект на улице Цимлянская должен был быть введен в эксплуатацию в третьем квартале 2008 года, а дома на улице Дыбовского — в разные периоды 2008 и 2010 года. Всего на удочку «МолдРосса» попались 408 человек, которые до сих пор не могут получить свои квартиры.

В Стройнадзоре же, помимо проверки добросовестности застройщиков, можно получить консультации по поводу точности составления договоров участия в долевом строительстве — служба специально проводит дни приема для граждан. Так что после проведения небольших подрывных работ можно собрать исчерпывающую информацию о той СК, с которой вы решили сотрудничать. И купить квартиру на начальном этапе строительства за безумные деньги, но сэкономив хотя бы небольшую сумму.