Уйти в частный сектор

В 2011 году в Иркутске в эксплуатацию планируют сдать около 400 тысяч квадратных метров жилья. Уровень прошлого года, возможно, удастся сохранить, хотя в администрации города не исключают снижения объемов. Причин несколько, и основная заключается в отсутствии новых строительных площадок. В качестве альтернативы власти Иркутска предлагают строительным компаниям осваивать застроенные территории.

Подобные жилые комплексы в будущем появятся на месте снесенных ветхих домов. Фото Евгения Козырева

Город себя исчерпал

Отсутствие земельных участков — одна из самых сложных проблем. О ней в последнее время все чаще говорят и чиновники, и застройщики. В черте областного центра не осталось свободных площадок, и строительным компаниям ничего другого не останется, как присматривать под новые заделы уже застроенные территории. «Мы предлагаем строительным компаниям осваивать такие участки, то есть сносить имеющееся жилье, а оно, как правило, ветхое и аварийное, 40-50-х годов постройки, расселять жителей, — говорит председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска Евгений Девочкин. — Другого пути нет — хотим мы этого или не хотим. Застройщики должны понять, что даже те, кто сегодня еще имеет какие-то строительные площадки, уже через два-три года останутся без них. Понятно, что предлагаемый нами путь, непрост; понятно, что это нерентабельно. Но иного выхода мы не видим. Со своей стороны администрация города готова участвовать на каждом этапе реализации таких проектов».

Разумеется, застройщикам сложившаяся ситуация оптимизма не прибавляет: никто не горит желанием брать на себя дополнительные финансовые и временные затраты, которые неминуемы из-за переселения жильцов. Мэрия пытается наладить диалог со строителями, но складывается он очень непросто, особенно когда речь идет о пресловутой точечной застройке. Те строительные компании, которые в недавнем прошлом успели занять небольшие земельные участки во внутридомовых территориях, сегодня столкнулись с нежеланием местных властей давать добро на строительные работы. «Здесь позиция администрации Иркутска однозначна — мы говорим нет такому строительству», — заявил Евгений Девочкин.

Уход от точечной застройки считают одним из главных достижений в работе мэра Иркутска Виктора Кондрашова. Он заявил, что с марта 2010 года и по сей день не было предоставлено ни одного разрешения на точечную застройку. Более того, некоторые постановления, выданные строительным компаниям прежней администрацией, новому мэру пришлось отменять. Так, иркутский градоначальник упразднил постановление на строительство многоэтажного дома на улице Лермонтова, где предприниматели намеревались снести Дом культуры им. Горького, чтобы освободить территорию. Кроме того, было остановлено строительство жилого комплекса в санитарной зоне Ершовского водозабора.

«Конечно, мы пытаемся договориться с застройщиками, предлагаем обмен земельными участками. Однако на такой вариант они соглашаются крайне редко, — говорит Евгений Девочкин. — Власти города идут навстречу застройщикам, в случае если им не хватает земли для благоустройства. Тогда мы принимаем меры, делаем дополнительные землеотводы. Но когда компания хочет на небольшом участке, расположенном во внутридомовой территории, построить многоэтажный дом, это никуда не годится, и наша позиция однозначна. Проблемы возникают из-за того, что у некоторых застройщиков нет понимания ситуации».

«Кондрашовки» на смену «хрущевкам»

Сегодня в Иркутске уже около 10 компаний занимаются освоением застроенных территорий. По словам Евгения Девочкина, городу это выгодно, потому что того финансирования, которое получает муниципалитет на переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, не хватает, чтобы переселить всех жителей. «Мы в год стараемся расселять порядка 40 таких домов, а у нас их насчитывается около 1000», — констатирует он.

Мы предлагаем строительным компаниям осваивать такие участки, то есть сносить имеющееся жилье, а оно, как правило, ветхое и аварийное, 40-50-х годов постройки. Другого пути нет — хотим мы этого или не хотим.

В настоящее время в Иркутске застроенными и подходящими под новую застройку признаны 74 участка. Среди них есть как крупные, площадью в несколько десятков гектар, так и маленькие. Самая большая строительная площадка находится на улице Баррикад. К освоению этой застроенной территории администрация Иркутска намерена приступить уже в конце 2011 года. Муниципалитет разработал программу строительства нового микрорайона, которая предусматривает возведение 1 млн квадратных метров жилья на территории площадью 120 тысяч квадратных метров. Права на земельный участок принадлежат муниципальному предприятию «Управление капитального строительства города Иркутска». По словам Виктора Кондрашова, УКС является заказчиком проекта на весь микрорайон, оплачивает проектирование, за свои средства подводит коммунальные сети, а затем участок отдельными частями раздадут тем застройщикам, которые будут заинтересованы в этом проекте. Основным покупателем жилья в новом микрорайоне станет муниципалитет. По ожиданиям мэра, такой подход к освоению участка и строительству жилья должен поспособствовать снижению стоимости квадратного метра. Планируется, что 250 квартир в новом микрорайоне будут реализованы по цене в 30 тысяч рублей за один квадратный метр, тогда как средняя стоимость жилья в Иркутске в настоящее время составляет около 40 тысяч рублей за «квадрат».

Виктор Кондрашов считает, что если «выбросить» на строительный рынок еще несколько таких же крупных земельных участков под возведение микрорайонов, то стоимость жилья в Иркутске заметно снизится. Кроме того, именно в этом, по задумке мэра, должно заключаться развитие частного сектора — снос ветхого и аварийного жилья и строительство на освободившейся территории многоквартирных домов.

«Конечно, есть вопросы, связанные с переселением, с возведением инженерной инфраструктуры и так далее. Однако мы считаем, что если в ближайшее время удастся завести коммунальные сети на участок на улице Баррикад и начать там строительство, то этот район получит новую жизнь, а город — новые квартиры, — говорит Евгений Девочкин. — Мы сможем снести старые бараки и построить хорошее капитальное жилье со всей инфраструктурой, детскими садами, школами, магазинами. По крайней мере мы ставим перед собой такую задачу. К тому же, ведь это будет социальное жилье, эконом-класса. Сейчас уже говорят, что если в советское время строились «хрущевки», то в Иркутске их сменят «кондрашовки».

Памятные проблемы

Многоэтажные дома по 12-16 этажей сегодня в Иркутске уже никого не удивляют. Казалось бы, в условиях дефицита земельных участков многоэтажное строительство является единственным выходом из сложившейся ситуации. Однако некоторое время назад ряд застройщиков вдруг заговорили о своих планах по малоэтажному строительству. По мнению Евгения Девочкина, к данному направлению следует подходить очень осторожно. «Разумеется, я бы только приветствовал, если бы весь Иркутск был, например, в пятиэтажном исполнении, — говорит он. — Однако границы города исчерпаны, и это заставляет нас все-таки возводить высотные дома. И мое мнение здесь однозначное — Иркутск должен развиваться ввысь. Здесь следует отметить и то, что правильным был путь, по которому пошли некоторые застройщики — строительство жилых комплексов. Город получает однотипные застроенные жилые микрорайоны со всей необходимой для комфортного проживания инфраструктурой».

Строительная отрасль, по мнению Евгения Девочкина, от кризиса 2008-го года еще не отошла. Свидетельство тому — заброшенные строительные площадки и обманутые дольщики. «Отрасль может двигаться и развиваться дальше, но последствия кризиса еще какое-то время будут ощущаться, — считает он. — Свой положительный эффект дали федеральные программы в области строительства: это и обеспечение жильем ветеранов, и переселение из ветхого и аварийного жилья. Однако есть и один негативный момент — данные же программы дали возможность застройщикам почувствовать легкие деньги. Реализация программ заканчивается, и перед всеми опять встанет вопрос — куда идти дальше?»

Помимо земельного вопроса, возникают и другие сложности, которые препятствуют развитию строительной отрасли — это дефицит энергетических мощностей. Решением данной проблемы иркутские власти занимаются совместно с энергетиками. По словам Евгения Девочкина, мэрия готова выделить около 250 земельных участков, для того чтобы энергетики получили возможность провести реорганизацию сетевой системы, увеличить мощности на подстанциях. «Остро стоит вопрос о создании второго источника теплоснабжения, — отметил председатель комитета по градостроительной политике. — Мы все-таки считаем, что вторым теплоисточником в Иркутске должна стать газовая котельная».

Другую головную боль иркутским чиновникам доставляют памятники архитектурного деревянного зодчества. В настоящее время в Иркутске расселены жильцы 138 таких домов, и муниципалитет не знает, как быть дальше — что делать со строениями. Закон ограничивает возможности властей по эксплуатации и переносу зданий, хотя прецеденты были. «Мы решили вопрос по памятнику, расположенному на улице Гаврилова. Дошли до премьер-министра РФ, и он подписал постановление о переносе дома в 130-ый квартал», — рассказывает Евгений Девочкин.

Парадокс ситуации заключается в том, что в большинстве своем иркутские памятники имеют статус федерального и регионального значения. Однако, несмотря на это, ни областной, ни федеральный бюджет не дают финансов на спасение старины. «Мы ищем пути выхода из ситуации, рассматриваем разные варианты, — говорит Девочкин. — Думаю, в этом году мы сможем решить вопросы, связанные с переносом памятников. Только так, на наш взгляд, можно наконец закрыть эту проблему. В городе есть исторические комплексы: Декабрьский, Желябовский, где находятся восстановленные памятники архитектуры. В настоящее время строится 130-ый квартал исторической застройки, и это сыграет свою положительную роль в решении давно наболевшей проблемы».

Что делать с освободившимися земельными участками в случае переноса памятников — тоже отдельный вопрос. Большинство памятников архитектуры расположены в центральной части города, а значит, к застройке территорий надо подходить комплексно. «Здесь нужно смотреть, что мы хотим получить в итоге. Если мы хотим создать планомерное развитие города, то необходим комплексный подход, — говорит Евгений Девочкин. — Нужно воссоздавать парки и скверы. Это будет гораздо лучше, чем несколько новых железобетонных центров, которых и без того в центре Иркутска множество».