Тренд углом

Стоимость квартир в новостройках Новосибирска, которая с начала 2022 года выросла на 12%, в прошлом месяце, по данным аналитиков компании RID Analytics, впервые с декабря 2019 года снизилась. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в апреле составляла 123,5 тыс. руб., что на 0,3% меньше, чем в марте. На вторичном рынке жилья цены за месяц выросли на 1,6% (до 99,8 тыс. руб.).

Спрос на рынке недвижимости, по оценкам исследовательской компании, также вернулся к показателям 2019 года. «Вероятно, март 2022 года был последним предкризисным месяцем, когда спрос на рынке жилья был максимальным. В апреле снижение было отмечено по всем ключевым показателям спроса как на первичном рынке, так и на вторичном», — отмечают в RID Analytics. По данным компании, в марте в Новосибирской области было зарегистрировано 4,3 тыс. договоров долевого участия, в апреле — на 22% меньше (3,4 тыс.). Количество проданных квартир в новостройках за месяц сократилось на 35%. В апреле было заключено 1,7 тыс. таких сделок. Всего же за первые четыре месяца 2022 года в Новосибирске было продано 8,1 тыс. квартир на первичном рынке.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, средняя стоимость 1 кв. м жилья в новостройках Новосибирска в апреле составляла около 117 тыс. руб., что на 2% больше, чем месяцем ранее. «Рост стал более медленным. Застройщики уже готовы на специальные акции, но не могут существенно снизить цены из-за риска нехватки средств на достройку. Они зависят от банков, которые при проектном финансировании очень не любят, когда снижаются цены», — пояснил господин Николаев. При этом продажи, по его словам, «уже обрушились» на 30% по уже зарегистрированным ДДУ и на 50% по только поданным в апреле договорам на регистрацию.

Госпожа Ермолаева не исключает, что из-за резкого снижения покупательской способности населения в ближайшие месяцы спрос на новостройки сократится на 25–50%. Поддерживать его, как считает эксперт, будут различные программы по снижению ипотечной ставки, а также ограничения зарубежного туризма и перевода денег за границу. Жилье в новостройках, считает аналитик, еще может подешеветь как минимум на величину резкого подорожания начала года (12%), но после этого, по ее прогнозу, вероятна длительная стагнация цен. Господин Николаев значительного падения цен тоже не прогнозирует, он полагает, что государство будет искать варианты по снижению ставок по ипотеке. Другим вариантом помощи рынку жилищного строительства, по его мнению, может стать контроль цен на строительные материалы.

По данным господина Николаева, за четыре месяца 2022 года в Новосибирской области было выдано на 10% больше разрешений на строительство, чем за тот же период годом ранее. Господин Николаев не исключил, что в нынешней экономической ситуации не все эти проекты могут быть реализованы по плану. «Если продажи остановятся, то строительство растянется во времени, а поскольку деньги не бесплатные, его себестоимость вырастет. Я допускаю, что часть застройщиков обанкротится, и банки, открывшие им проектное финансирование, будут искать более эффективных исполнителей», — предположил аналитик.

В RID Analytics обратили внимание, что в марте-апреле 2022 года строительные компании не начинали новые проекты, что, по оценке госпожи Ермолаевой, в будущем приведет к снижению предложения на рынке жилья. С 2019 года в Новосибирске число домов на стадии строительства сократилось примерно с 380 до 280, число квартир в них — примерно на 20%. Аналитики связывают это с переходом на строительство через проектное финансирование и эскроу-счета.

Директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский сообщил „Ъ-Сибирь”, что с 24 февраля себестоимость строительства в его организации уже выросла на 12-13%, но это, по его словам, далеко не основной фактор, влияющий на снижение предложения на рынке. «Рынок в регионе так и не акцептовал для себя полностью переход на проектное финансирование со счетами эскроу. Далеко не все компании и проекты смогли адаптироваться к этим условиям, учитывая также пандемию и антироссийские санкции. Три вектора, действующие в одном направлении, дают ситуацию почти идеального шторма для тех проектов, у которых запас жизненной прочности невысок», — считает господин Белокобыльский.