ТРЦ подкинут конкуренции

Качественных торговых квадратов прибавится

Рынок торговой недвижимости Иркутска как никогда близок к насыщению. Причем именно качественными квадратными метрами. В 2014 году были заявлены как минимум шесть новых проектов строительства ТРЦ, обещаны к сдаче в ближайшее время — три. В том числе и два суперрегиональных молла — «КомсоМОЛЛ» и «СИЛЬВЕР Молл» в невиданных для Иркутска площадях — 75 и 106 тыс. кв. м соответственно. Ввод первого намечен уже на ближайший месяц. Как сообщил девелопер «КомсоМОЛЛА» — компания DVI Real Estate, состав арендаторов сформирован на 90%, примерно такая же степень готовности и самого здания. В настоящее время на объекте заканчиваются внутренние отделочные работы, завершено асфальтирование парковки на 1200 мест. Открытие второго суперрегионального молла в Иркутске перенесено на второй квартал 2015 года. Строительство ТРЦ рекордной для Иркутска площадью вышло на завершающую стадию: закончены все железобетонные работы, работы по электрике, готовность инженерных сетей составляет 80–85%. До конца года будет закрыт контур здания и подано тепло, выйдут на отделочные работы первые арендаторы.

Для города, который до сих пор называют отстающим в плане качества торговли, такие серьезные объекты — это значительный рывок вперед. И в плане насыщения качественными торговыми метрами, и в плане конкуренции ритейла за покупателя. «Рынок считается насыщенным, когда достигается показатель 700 кв. м качественных торговых площадей на 1 тыс. жителей. Сейчас в Иркутске этот показатель равен 486 кв. м, после ввода «КомсоМОЛЛа» и «Сильвер Молла» он достигнет планки в 730 кв. м на тысячу населения. Это значит, что мы находимся в пределах нормы. Но нам есть куда стремиться. В Екатеринбурге, например, на каждого человека приходится 1 кв. м качественных торговых площадей, и все прекрасно развиваются», — говорит аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко.

Эксперты уверены: после перестроенных из промышленных объектов Jamm Moll и «Карамели», после совершенно нового для иркутян формата «Модного квартала», «КомсоМОЛЛ» и «СИЛЬВЕР Молл» должны укрепить новую культуру покупки, которая в Иркутске только формируется. «То, что у коллег на уровне ритейла намечается конкуренция, может только радовать. Наконец–то», — замечает генеральный директор «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал.

«Конкуренция может быть плоха для инвесторов, потому что больше нет той легкой выгоды, что раньше, необходимо серьезно потрудиться, чтобы переманить к себе посетителей. Но это хорошо для потребителей. У них появляется выбор, куда пойти, где купить качественнее и дешевле», — говорит директор управляющей «Сильвер Моллом» компании «Перспектива» Виталий Аникин.

Здоровая конкуренция на руку потребителям

Высокую планку качественного современного торгово–развлекательного комплекса в Иркутске задал открытый в прошлом году ТРЦ «Модный квартал». «Те 10% населения, которые (по данным статистики) выезжают за рубеж, убедились, что современный ТРЦ может быть и в Иркутске. Те же жители, которые никогда никуда не ездили, смогли увидеть, какой может быть современная торговля. В каком–то смысле «Модный квартал» стал если не катализатором, то ускорителем процесса развертывания в регионе современных многофункциональных центров», — считает заместитель директора ООО «Институт территориального развития» Денис Воронов.

В среднем цена аренды квадрата сегодня в Кировском районе равна 1,8–2,2 тыс. рублей, Октябрьском — 1,5–1,9 тыс. рублей, Свердловском — 1,3–1,65 тыс. рублей. В Ленинском районе арендные ставки находятся в среднем в пределах 2 тыс. рублей.

То, что после его открытия снизился трафик в других торговых центрах города, еще весной этого года подтверждал и управляющий партнер ROSS Group (ТРЦ «Карамель») Илья Афраймович. Он же подчеркивал: эволюция на то и эволюция, чтобы появлялись более интересные объекты, с более интересным составом арендаторов, с более интересными подъездными путями, архитектурой.

«Людям уже мало просто приехать и совершить запланированные покупки. Они предъявляют четкие требования к торговым центрам, которые мы должны соблюдать и предугадывать», — отмечают игроки рынка. По мнению Виталия Аникина, среди этих требований как минимум удобство парковки и соблюдения принципа «все включено», что и было отражено в проекте «Сильвер Молла». Доминирующая здесь концепция — это создание «магазина для отдыха», где покупатели обеспечены определенным набором сервисов и удобств: эскалаторы и траволаторы (движущиеся бесступенчатые дорожки), лифты, кафе и рестораны, кино и другие сопутствующие развлечения, подземный паркинг на 600 машиномест, прогулочная торговая аллея (а не просто узкий коридор). «СИЛЬВЕР Молл» профессионально спроектирован и профессионально строится. Были предусмотрены серьезные решения по парковке, пожарной безопасности, вентиляции помещений, ориентации и коммуникациям. Мы успели до повышения курса евро и доллара закупить все запланированное оборудование, поэтому проект будет реализован на 100%. С точки зрения качества и организации внутреннего пространства «СИЛЬВЕР Молл» станет новой ступенькой в развитии торговых центров Иркутска», — говорит Виталий Аникин.

Особый упор в новых ТРЦ делается и на качественное наполнение торговых площадей. Так, находкой «СИЛЬВЕР Молла» должен стать гипермаркет «Лента» (третье место в России по выручке и второе по эффективности), не представленный ранее восточнее Красноярска. Среди других брендов, заход которых в «СИЛЬВЕР Молл» уже подтвержден договорами (60% от арендных площадей), около 30% совершенно новых и ожидаемых в городе». Если учитывать соглашения о намерениях, то здесь заняты 77% площадей.

«КомсоМОЛЛ» в преддверии скорого открытия более полно раскрывает список арендаторов: якорными среди них являются магазин бытовой техники «Эльдорадо», спортивный магазин «Спортмастер», парфюмерно–косметический магазин «Л’Этуаль», санкт–петербургский супермаркет «О’Кей». Также в «КомсоМОЛЛе» планируется разместить магазины Henderson, H&M, LC Waikiki, S. Oliver, «Бюстье», «Буква», Lindex, Seppala, Westland, Calzedonia, Zolla, Chester, Respect, «Мотор», «Сашэ», NewYorker.

Другие «фишки» новых ТРЦ — развлекательные зоны и парковки. Так, в «КомсоМОЛЛе» развлечения будут представлены 10–зальным кинотеатром, боулингом, детским развлекательным центром, в «Сильвер Молле» — опять же кинотеатром, но уже на 13 залов, в том числе с уникальными технологиями в кинопоказе 4D–MAX, с экраном высотой 14 метров и шириной почти 20. Порядка 2,5 тыс. кв. м «СИЛЬВЕР Молл» отвел и под детскую зону, которая будет реализована в концепции парка развлечений. Также будет фуд–корт на десять концепций и два полноценных ресторана.

Если не падение, то стагнация

Несмотря на радужные перспективы рынка торговой недвижимости Иркутска, его участники признают: негативные тенденции российской экономики отложили след и на развитии этого сегмента. Из–за экономической неопределенности, падения покупательской активности, сложной политической ситуации и колебания курса рубля некоторые ритейлеры, прежде всего с международным капиталом, корректируют развитие сетей. Только по данным из открытых источников, публично о сокращении темпов развития заявили несколько крупных международных компаний. Adidas, например, предупредил, что в 2014–2015 годах откроет по 80 магазинов вместо запланированных 150. Финский Stockmann заявил, что выручка его магазинов в России в январе–июне из–за волатильности курса рубля упала на 15,4%, до €145,5 млн. Из–за снижения покупательской активности и рисков, связанных с взаимными санкциями США, ЕС и России, часть своих магазинов в нашей стране решила закрыть Seppala. О сокращении инвестиций в развитие в России заявила также польская LPP (бренды Reserved, House, Mohito).

Конкуренция может быть плоха для инвесторов, потому что больше нет той легкой выгоды, что раньше, необходимо серьезно потрудиться, чтобы переманить к себе посетителей. Но это хорошо для потребителей. У них появляется выбор, куда пойти, где купить качественнее и дешевле.

Виталий Аникин замечает прямое влияние этих тенденций и на иркутский рынок: «Я лично столкнулся с четырьмя компаниями с международным капиталом, с которыми мы практически договорились, но не дошли даже до подписания соглашения о намерениях как раз из–за пересмотра ими концепции развития. Многие говорят о прекращении развития, многие заявляют — давайте подождем 2015 года, а потом подумаем. Но в целом, несмотря на эти тенденции, с заполнением площадей арендаторами у нас существенных проблем не возникает. Мы по–прежнему очень интересны для них».

Коммерческий директор DVI Real Estate Алексей Харламов замечает, что трудностей с количеством и качеством арендаторов у «КомсоМОЛЛа» не возникало. «Но эту проблему мы решили задолго до того, как на рынке появились негативные тенденции. Процесс брокериджа у нас начался еще на ранних стадиях строительства», — рассказывает он, добавляя, что «построить ТРК — еще не значит реализовать проект. На новых ТРК, которые начали строиться в 2013–2014 годах, негативные тенденции скажутся обязательно. В следующем году привлекать арендаторов будет очень сложно».

Подтверждают мнение девелоперов и федеральные эксперты. «Конкуренция среди девелоперов, снижение потребительской активности (рост оборота розничной торговли в этом году ожидается на уровне 1,9% против 3% по итогам 2013 года) и замедление роста экономики заставят ритейлеров проявлять еще большую осторожность, принимая решения. Маржинальность бизнеса будет снижаться, арендные ставки — тоже», — прогнозирует аналитик отдела исследований CBRE Максим Палт.

Директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков наблюдает тенденции снижения арендных ставок и в секторе «стрит–ритейла» Иркутска. По сравнению с началом года стоимость аренды торговых площадей вне ТРЦ уменьшилась, по оценке эксперта, в среднем на 20%.

При этом требования к торговым площадям «стрит–ритейла» сформировались давно и не менялись. Чаще всего интерес вызывают объекты в первой линии на первом этаже с отдельным входом. Обязательно расположение на центральных улицах и перекрестках с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Такие помещения — самые дорогие, стоимость аренды квадратного метра может достигать в Кировском районе и 4 тыс. рублей. В среднем же цена аренды квадрата в Кировском районе равна 1,8–2,2 тыс. рублей, Октябрьском — 1,5–1,9 тыс. рублей, Свердловском — 1,3–1,65 тыс. рублей. В Ленинском районе арендные ставки находятся в среднем в пределах 2 тыс. рублей.

Дмитрий Щербаков уверен, что стоимость аренды в «стрит–ритейле» будет снижаться и дальше. Причина — все то же снижение покупательской активности населения. «Грамотные арендодатели пойдут на корректировку цены, чтоб сохранить стабильных арендаторов. Иначе они рискуют понести большие потери из–за простоя площадей», — говорит эксперт. Уже сейчас, по наблюдениям эксперта, в Иркутске выросло число вакантных площадей на главных улицах города. Некоторые из них остаются вакантными до трех месяцев.

Миграция бизнеса

Аналитик рынка коммерческой недвижимости Татьяна Галущенко подчеркивает: тот этап развития рынка, который только предстоит торговой недвижимости (замещение одних ТРЦ другими, более современными и качественными — SR), в сегменте офисных центров Иркутска был пройден еще полтора–два года назад. Насыщенность офисными квадратами в городе (300 кв. м на тысячу населения) была достигнута еще в 2012 году после стремительного роста рынка на протяжении нескольких лет.

«Рынок становится более развитым, и совершенно закономерно, что морально, функционально и экономически устаревшие объекты должны прекратить свое существование. Идет заменяемость объектов более новыми, теми, которые выполнены в тренде рынка и удовлетворяют текущие потребности», — замечает эксперт.

При этом Татьяна Галущенко подчеркивает, что уже сейчас в Иркутске есть объекты, которые в скором времени могут стать пустыми или уже пустуют, «и им нужно принимать решение, что делать дальше». В то же время есть объекты, которые только планируются к строительству, но они уже на голову выше существующих, а потому их будущая наполняемость не вызывает сомнений.

«Предприятия мигрируют в более качественные офисные центры с адекватным ценообразованием. Главные требования сегодня — хорошая парковка и развитая инфраструктура вокруг или внутри объекта», — добавляет Татьяна Галущенко. Она же вносит и большую ложку дегтя, говоря о перспективах этого рынка: прирост числа хозяйствующих субъектов в Иркутске за последний год равен нулю, а потому конкуренция офисных центров будет только расти, ведь наполнение новых объектов возможно только путем перемещения предприятий. «В ближайшей перспективе ничего радужного для рынка нет», — замечает эксперт.

При этом, оценивая коммерческую недвижимость Иркутска для целей инвестирования, Татьяна Галущенко уверена, что наибольшую доходность сегодня по–прежнему способны принести торговые квадратные метры. Консервативная доходность этого сектора коммерческой недвижимости в текущем году равна 11–12%. У офисной доходность порядка 10%. Что касается жилой недвижимости, она традиционно ниже коммерческой и остается на уровне 7–8%. «Если говорить усредненно, то купив за 3 млн рублей недвижимость, с офисной за квадрат можно будет получать 700 рублей в месяц, с жилой — 400, а с торговой, если повезет удачно сдать в аренду, — то и всю тысячу», — поясняет эксперт. Однако, как замечает Дмитрий Щербаков, предложений о продаже действительно интересной торговой недвижимости в Иркутске немного, и цены на квадратные метры здесь держатся на стабильно высоком уровне.