Торговлю выкинули на рынок

Электронные площадки и агенты по продаже коммерческой недвижимости отмечают рост выставленных на продажу торговых площадей в Новосибирске. «Мы фиксируем значительное количество торговых центров по Сибирскому региону, поступающих в продажу как от банков, которые они забрали в качестве залогов у должников, так и от других собственников», — сообщил „Ъ‑Сибирь” исполнительный директор «Российского аукционного дома» (РАД) Константин Раев. Он пояснил, что пик строительства большинства объектов пришелся на 2011–2016 годы, в связи с чем сейчас значительная часть торговых центров требует серьезной реконцепции и инвестиций, на которые и собственники, и банки не готовы. «Осуществлять качественное управление, тем более в кризисное время, очень сложно, так что продажа ТЦ — единственный разумный выход», — считает господин Раев. Высокая обеспеченность торговыми площадями в СФО, по его словам, усиливает эти процессы, в том числе в Новосибирске. В итоге рынок, по его мнению, оказался переполнен подобными объектами. При этом цены продаж ниже затрат на возведение подобного объекта.

По словам коммерческого директора консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марины Белых, на рынке торговой недвижимости стало гораздо больше предложений по продаже торговых центров целиком или частями — поэтажно. При этом она отмечает, что речь идет именно о достаточно крупных лотах с бюджетом от 100 млн руб. Качественные небольшие торговые площади ценой до 30 млн руб. и с хорошей доходностью, по словам госпожи Белых, по-прежнему в дефиците. Рост количества предложений на рынке она связывает со снижением спроса крупных инвесторов, а также с переездом части владельцев за рубеж.

Вместе с тем, несмотря на увеличение предложения, количество сделок на рынке, по словам госпожи Белых, не выросло по сравнению с прошлым годом, так как цены не соответствуют ожиданиям покупателей. «Инвесторы, которые остались и готовы вкладываться в крупные объекты, не будут рассматривать окупаемость выше восьми лет. Выставленные же торговые центры или их части продают зачастую с окупаемостью 10 лет», — отмечает она. Ситуация на рынке, по мнению госпожи Белых, не изменится, пока владельцы будут «держаться за свои завышенные цены».

Сейчас в Новосибирске на продажу выставлены как готовые, так и строящиеся торговые центры, а также площади с арендаторами в спальных районах. Среди крупнейших предложений — 45,2 тыс. кв. м в действующем торговом центре в районе площади Калинина. Стоимость объекта, который продается как готовый арендный бизнес, — 2,14 млрд руб.

Согласно данным «Авито Недвижимости», количество крупных торговых центров, выставленных на продажу в Новосибирске, увеличилось год к году вдвое: с трех до шести объектов. В целом же предложение торговых площадей в ноябре 2022 года увеличилось по сравнению с ноябрем 2021-го незначительно — на 0,7%. При этом средняя цена одного квадратного метра в таких объектах за год выросла на 25,4% и составила 100,3 тыс. руб., средняя цена объекта за аналогичный период увеличилась на 32,9%, сейчас она составляет 15,95 млн руб.

Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов обращает внимание на то, что рост числа предложений о продаже ТЦ наблюдается по всей России, и связано это с уходом из страны иностранных брендов. Доля ритейлеров «на паузе» в торговых объектах, по его оценке, достигла 30%. «Тенденция может продлиться достаточно долго, так как с января по октябрь 2022 года предложение на рынке выросло по России на 14%, а спрос продолжает снижаться. Многое будет зависеть от внешнего давления, из-за которого уход иностранного бизнеса может продолжаться, а также от скорости заполнения российского рынка альтернативными брендами из других стран», — считает аналитик. Господин Чернов полагает, что если спрос на торговую недвижимость в перспективе не начнет увеличиваться, собственники будут снижать на нее цены.