Рынок жилья: оптимальный баланс перед неизвестностью

Мы, как, наверное, вся отрасль, сейчас стараемся максимально получить разрешения на строительство до вступления в силу нового закона. Готовы ли мы работать по новым правилам? Скажу честно: очень сложно быть готовыми к подобного рода изменениям, особенно если учесть тот факт, что такие законодательные инициативы проходят раз в год. Например, к вступлению в силу требований, принятых в 2016 году, мы тоже серьезно готовились — увеличили уставной капитал почти в три раза. А к сегодняшнему моменту эта норма была отменена.

И вот очередная реформа. Но до сих пор нет четкого понимания, каким образом должны работать застройщики, за счет каких ресурсов и механизмов. Закон говорит, как делать нельзя. А как нужно? Ищите выходы сами.

Ассоциация застройщиков, собрав обратную связь, не раз пыталась донести до первых лиц государства очевидное: у основной массы строительных компаний нет свободных денежных средств в том объеме, который бы позволил им с прежней динамикой осваивать новые площадки и вводить запланированные (в том числе и на государственном уровне) объемы жилья.

Очевидно, что в такой ситуации застройщики будут вынуждены обращаться в банки. Но разве банки готовы обеспечить тот объем финансирования, который сегодня потребляют застройщики? Или хотя бы процентов 70 этого финансирования? Банкиры говорят, что не располагают такими средствами и не могут вкладывать их в такую рискованную отрасль. Таким образом, проектное финансирование под большим вопросом и перспективы отрасли туманны.

Ясно, в первую очередь, то, что часть строительных компаний уйдет с рынка, часть — сократит объемы строительства минимум в два раза. Произойдет это, конечно, не сейчас, а в перспективе до 2020 года, тогда мы, на мой взгляд, увидим существенный дефицит новых жилых помещений по стране. А дефицит, как правило, приводит к росту цен, влечет за собой снижение качества, так как конкуренция небольшая. К тому же в цену «квадрата» придется закладывать и расходы, связанные с обслуживанием кредитов.

Не удивительно, что участникам рынка не совсем понятно, к чему закон в итоге приведет. Долевое строительство прямолинейно не отменено, но созданы условия для его «вымирания». А что дальше? Сомневаюсь, что все станет «комфортно» и «безопасно». Те, кто был нацелен на мошенничество, изобретут новые схемы. Те, кто честно и много строил, будут вынуждены ужаться. Кто нас, кто рынок поддержит?

Сейчас мы видим, что для «оборонки» создается специализированный банк. Если следовать этой логике, то нужен такой же специализированный банк, который будет разбираться в вопросах строительства. Он сможет снизить риски и обеспечить приемлемый процент при выдаче кредитов строительным организациям. Это позволило бы поставить кредитование застройщиков на поток. Будет ли создана такая финансовая структура? Не известно.

В любом случае ФСК «Новый город» готовится к новым нормативам, и мы продолжим строить. Сейчас у нас в работе 4 площадки: ЖК «Атмосфера» и «Рекорд» в Свердловском районе, и ЖК «Символ» и «Новый» — в Октябрьском. Есть планы по пятой площадке. Эти объекты вполне прогнозируемы и стабильны.

И, если вы спрашиваете меня, что делать потребителю, то совет простой. В настоящий момент процентная ставка по ипотеке довольно привлекательна. Пожалуй, мы имеем оптимальный баланс банковской ставки и цен на квартиры. В то же время коллеги по отрасли не скрывают: стоимость придется поднимать в ближайшее время, чтобы заблаговременно компенсировать будущие затраты. К тому же сейчас на рынке еще существует широкий выбор объектов, планировок и т.д. С большой вероятностью могу прогнозировать, что картина начнет стремительно меняться в перспективе двух-трех лет. Потому покупку квартир лучше не откладывать.