Стройсезон-2014: много скандалов, мало результата

Текущий строительный сезон для Иркутской области не стал прорывным: планируется, что до конца года в эксплуатацию будет введено 970 тыс. кв. м жилья — столько же, сколько и в прошлом году. До планки в миллион «квадратов» регион не может дотянуться последние три года, но чиновники этого не замечают: каждый новый сезон они обещают себе, что в этом-то году точно выйдем на показательную величину. Между тем в строительном сезоне-2014 шансы достигнуть заветной планки с шестью нолями были. Помешали скандалы между представителями власти и строительного бизнеса. Возможно, их отголоски отразятся и на объемах введенного жилья в 2015 году.

Жители Иркутска активно жалуются, что жилье строится, а детские сады и школы — нет. И городская администрация, и областное правительство в этом году уделили вопросам социалки особое внимание.

Провалы года

По итогам 2014 года в Иркутской области будет построено 970 тыс. кв. м жилья. Об этом заявила министр строительства и дорожного хозяйства Марина Садовская. Наибольший объем строительства традиционно ведется в Иркутске и Иркутском районе. По данным на 1 ноября, в эксплуатацию уже было введено 422 тыс. «квадратов» — менее половины от планируемого. Но это некритично: преимущественное число объектов сдается перед Новым годом. Тем не менее гордиться региону нечем. В 2013 году в Приангарье было введено 970 тыс. «квадратов», то есть в этом году прирост по объему строительства будет нулевой. На следующий год планы также весьма скромные: построить один миллион квадратных метров жилья. Звучит это как некое дежавю: наши чиновники заявляли о покорении миллионных показателей и в 2012-м, и в 2013-м, и в 2014 году, однако дотянуться до столь близкого локтя так и не смогли. Тем не менее, если в 2015 году планы исполнятся, то прирост по объемам строительства будет весьма несущественным: всего +3%. Для сравнения: даже в 2013 году по отношению к 2012 году объем строительства увеличился на 11%.

Среди крупных строек в Иркутске в этом году отметился микрорайон «Союз», где в эксплуатацию вводят первую очередь строительства, и ряд объектов в центре города. В Иркутском районе отметились ЖК «Стрижи» на границе с микрорайоном Первомайский и там же — начальные очереди строительства ЖК «Сокол». С другой стороны Иркутского района, в сторону Байкальского тракта, работает ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» над своими малоэтажными жилыми районами, строящимися на землях федерального фонда Содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). Всего на четырех участках площадью более 300 га до 2020 года планируется построить 430 тыс. кв. м жилья. В этом году компания намерена сдать порядка 3,5 тыс. кв. м — это 20 коттеджей на участке в Патронах. На 2015 год объемы сдачи достигнут 13,5 тыс. кв. м жилья: в поселке Новолисиха компания намерена построить 59 индивидуальных жилых домов площадью от 80 до 120 кв. м, а в поселке Пивовариха — шесть девятиквартирных таунхаусов площадью около 1285 кв. м каждый.

Еще один участок фонда в Иркутском районе застраивает компания «Гранд­Строй»: на 1 км Голоустненского тракта на участке 31,4 га компания намерена возвести микрорайон «Современник», где будет построено порядка 90 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Срок реализации проекта — с 2014 по 2017 год. Поэтому так же, как и жилье «СибирьЭнергоТрейда», их проекты будут помещены в копилку построенного жилья в будущем. В среднем по вводу ожидается по 30 тыс. квадратов в течение трех лет.

За счет Фонда РЖС, который распоряжается участками в основном в Иркутском районе, и за счет уже реализованных им участков Приангарье будет жить еще несколько лет. Однако в будущем подспорье фонда выглядит сомнительно. В этом году организация трижды выставляла на торги участок в Иркутском районе площадью 116 га (район поселков Новолисиха, Пивовариха и Бурдаковка), однако ни одна из строительных компаний им не заинтересовалась. После двух первых неудачных аукционов первоначальная стоимость участка упала почти в два раза — с 29 млн до 15,4 млн руб. На земле застройщику предлагается возвести 72 тыс. кв. м жилья в виде индивидуальной застройки, также условиями конкурсной документации разрешено возводить многоэтажное жилье. Специально, чтобы распиарить этот кусок земли, в Иркутск приезжал гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман. Он ответил на самый больной вопрос строителей — прокладка инженерных сетей: по его мнению, на это в сочетании с покупкой земли потребуется не более 15% от общей стоимости проекта. Однако выступление оказалось провальным: иркутские застройщики холодно отреагировали на рассказ о преимуществах. А Юлия Долгополова, генеральный директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», работающая на той же территории, отметила, что успеху предприятия помешала проблема с инженерией района в целом: «В ближайшее время нужно будет строить магистральный коллектор, но для этого необходимо заранее знать объем жилья, который будет к нему подключен — от этого будет зависеть диаметр труб. То есть нужны планы по застройке всех участков в этом районе. Сейчас Фондом РЖС этот вопрос не проработан», — констатировала Юлия Долгополова. В целом отказ от застройки такого крупного участка можно назвать вторым по значимости провалом стройиндустрии Приангарья в 2014 году. Первый провал, конечно же, очередное откладывание миллиона «квадратов» на будущее.

Федеральные власти решили помочь регионам в строительстве социального жилья — именно для этого была создана программа «Жилье для российской семьи», рассчитанная до 2017 года. Иркутская область вошла в данную программу, и теперь за три года регион должен построить 700 тыс. «квадратов» дешевого жилья.

На этом не слишком радужном фоне благоприятно выглядят только планы по строительству социальной инфраструктуры. Жители Иркутска активно жалуются, что жилье строится, а детские сады и школы — нет. И городская администрация, и областное правительство в этом году уделили вопросам социалки особое внимание. К концу года ввести в эксплуатацию планируется 35 детских садов и одну школу в селе Тарнополь (Балаганский район). Строятся и спортивные учреждения: готовится ввод трех спортивных объектов — бассейна в Тулуне и двух физкультурно-оздоровительных комплексов в Качуге и Баяндае. Также до конца года клуб должен появиться в поселке Одинск. Строятся и медицинские учреждения: в Еланцах будет открыта центральная районная больница, а в Луговом — поликлиника.

Доступное жилье

На фоне неизменных объемов строительства цены на жилье в Иркутске уверенно растут. Сейчас из-за валютных скачков эксперты прогнозируют замедление темпов роста цен на недвижимость, однако о падении не говорят. По данным сайта realtyvision.ru, средняя цена на квадратный метр жилья в новостройке по итогам ноября составляет 47,7 тыс. рублей за квадратный метр, на вторичное жилье — 59,5 тыс. руб. А министерство регионального развития РФ считает, что жилье в Приангарье должно стоить 30 тыс. рублей. Контраст между ожиданиями и реальностью налицо.

Эксперты полагают, что достичь цены в 30 тыс. рублей за квадратный метр можно за счет увеличения объемов строительства. «При максимальном увеличении площади жилой застройки можно прийти к цифре 30 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас мы строим дорого, потому что строим мало. В 1989 году в регионе было построено 1,5 млн «квадратов» жилья, в 2012 году — 870 тыс., это 0,39 кв. м на душу населения. За 25 лет мы так и не приблизились к показателю строительства 1 кв. м на человека», — отмечает президент областного Союза строителей Юрий Шкуропат.

Федеральные власти решили помочь регионам в строительстве социального жилья — именно для этого была создана программа «Жилье для российской семьи», рассчитанная до 2017 года. Иркутская область вошла в данную программу, и теперь за три года регион должен построить 700 тыс. «квадратов» дешевого жилья.

«Основным механизмом поддержки по программе является выкуп объектов инженерно-технического обеспечения, построенных для данных объектов, при условии ввода жилья эконом-класса не менее 25 тыс. кв. м в расчете не более 4 тыс. руб. за один квадратный метр, реализующегося по цене до 30 тыс. руб. Таким образом застройщик может рассчитывать на компенсацию от 100 млн руб.», — пояснила глава регионального минстроя Марина Садовская. По ее мнению, основными преимуществами программы является компенсация строительным компаниям инженерной инфраструктуры — 4 тыс. за кв. м — и гарантированная реализация жилья: если в течение шести месяцев застройщик не реализует квартиры на рынке, то их выкупит АИЖК.

Для реализации программы в регионе уже определены пять муниципалитетов: Иркутск, Братск, а также Ангарский, Иркутский и Шелеховский районы. Администрации муниципальных образований представили предложения по застройке земельных участков. В Иркутске рассматривается возможность застройки части территории в 6-м микрорайоне Ново-Ленино, в Братске предложен участок в жилом районе Энергетик, в Шелехове — в 3-м микрорайоне, в Ангарском районе — площадка в микрорайоне 31, в Иркутском районе — земельные участки в Марково и поселке Изумрудный.

«Правительство Иркутской области готово оказывать содействие муниципалитетам в реализации проектов строительства жилья эконом-класса. При этом застройка должна быть комплексной, с обязательным возведением объектов социальной инфраструктуры, — отметил губернатор Иркутской области Сергей Ерощенко. — Нам необходимо организовать цивилизованный рынок жилья, где четко соблюдается соотношение цена — качество».

Представители строительного бизнеса в целом положительно отнеслись к этой идее, однако отметили, что строить дешево возможно только за пределами Иркутска: «В городе не появится доступного жилья эконом-класса, для этого нужно уходить в районы — ближе мы этого сделать не сможем. Нужно разрабатывать комплексные проекты застройки», — уверен Дмитрий Ружников, руководитель департамента по работе с недвижимостью и землей ФСК «Новый город». С ним согласен Михаил Сигал, генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск»: «Иркутский район привлекателен тем, что цены на землю там невысокие. А это позволяет строить доступное жилье для всех категорий людей. Но эти земли требуют инженерной и транспортной инфраструктуры, которую на сегодняшний день ни район, ни частные инвесторы построить не могут. Поэтому нужно использовать имеющиеся механизмы, заложенные государством». Эксперт также добавил, что когда речь идет о строительстве 30 тыс. за «квадрат», то и покупатели, и государство должны понимать: это будет жилье с минимальным уровнем благоустройства.

Есть и те, кто с меньшим энтузиазмом отнесся к новой федеральной программе. В их числе Сергей Брилка, председатель правления Саморегулируемой организации строителей Байкальского региона, вице-спикер Законодательного собрания региона. «Строителям дается посыл возводить жилье на свой страх и риск. Выходит, они будут кредитовать за счет собственных или заемных средств государственную программу», — считает он. Евгений Савченко, начальник МУП УКС города Иркутска также согласен с этой точкой зрения: «За 30 тыс. рублей за квадратный метр построить жилье, тем более выше девяти этажей, тем более с техническими присоединениями, тяжело. Я считаю, что нужны финансовые инструменты, для того чтобы люди могли покупать жилье дешевле, а не заставлять застройщиков строить дешево».

Кто был прав — покажет время: чтобы уложиться в программу, в течение трех лет регион должен сдавать порядка 230 тыс. кв. м жилья эконом-класса ежегодно по цене 30 тыс. рублей за «квадрат».

Межличностные конфликты

Возможно, первым участником программы могла бы стать финансово-строительная компания «Новый город»: ее проект города-спутника в Малой Елани на 40 тыс. человек предполагал возведение полноценного жилого района с недорогим жильем. В качестве потенциальных жителей Малой Елани руководство компании называло студентов, молодые семьи, переселенцев с северных территорий, бюджетников. Проект, над которым «Новый город» работал с 2010 года, должен был начать реализовываться уже весной 2014 года, однако, несмотря на готовность застройщика взяться за работу, с места так и не сдвинулся. Вмешался политический фактор: минстрой Приангарья не утвердил генеральный план Мамоновского муниципального образования, и когда председатель совета директоров «Нового города» и депутат ЗС региона Александр Битаров обратился к губернатору Сергею Ерощенко с просьбой сдвинуть ситуацию с мертвой точки, то в ответ услышал резкую критику. На примере микрорайона «Союз», где в партнерстве с тремя другими строительными компаниями работает «Новый город», губернатор отметил, что там нет ни низких цен на жилье, ни социальной инфраструктуры. По словам губернатора, на участок рядом с Мамонами уже два года пытается зайти новосибирская компания, которая намерена реализовывать комплексный проект, и, когда генплан МО будет учитывать этот проект, тогда документ и будет утвержден.

Эта ситуация напрямую повлияет на итоги строительного сезона-2015. В этом году «Новый город» планировал строить в Малой Елани электрическую подстанцию, чтобы в 2015 году выйти на строительство жилья. Поскольку подстанция не построена, этого не случится. Соответственно, в случае если проект все-таки будет реализован в ближайшее время, первые квадратные метры там будут сданы не ранее чем в 2016 году.

После этой острой ситуации стройиндустрия какое-то время жила тихо. До октября, когда неожиданно для всех был уволен с должности министра строительства и дорожного хозяйства Михаил Литвин. Это произошло параллельно с сокращением министерства промышленной политики и лесного комплекса и увольнением его главы Кирилла Торопова, находящегося в настоящее время под следствием, подробности которого не разглашаются. По непроверенной информации, экс-министра арестовали якобы за финансовые махинации в дорожной отрасли (ранее он занимал пост руководителя Дирекции по строительству и эксплуатации автомобильных дорог Иркутской области). Господин Литвин остался в должности заместителя председателя правительства, а его место в минстрое заняла Марина Садовская. Экс-министра строительства и дорожного хозяйства уже более месяца не видели в сером доме.

От изменений в кабинете министров отвлек очередной скандал в стройиндустрии. В этот раз в нем также был задействован Александр Битаров и земельный участок компании «Новый город» — на этот раз расположенный в Иркутске, на Чертугеевском полуострове. В январе 2014 года дума Иркутска изменила правила землепользования и застройки этой территории, разрешив строить на полуострове многоэтажные дома. Однако министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов увидел несоответствие ПЗЗ и генплана города — согласно последнему, тут предполагалось только малоэтажное строительство. Вопрос об изменении ПЗЗ был вынесен на заседание городской думы, и даже несмотря на митинг, организованный сотрудниками «Нового города», депутаты решили его не в пользу застройщика. Александр Битаров тогда сказал, что это «публичное наказание компании «Новый город» и его как депутата, что в городе много площадок, где ПЗЗ не соответствует генплану, и заявил, что будет оспаривать принятое решение в суде.

Митингующая стройиндустрия

На этом череда скандалов в стройиндустрии Иркутской области не закончилась. 1 декабря на площадку около памятника Александру III вышло около двух тысяч человек — работники строительной и дорожной отрасли региона. Первым на митинге выступил Александр Битаров, напомнивший о своих злоключениях с Малой Еланью и Чертугеевским полуостровом. Его поддержали депутат Законодательного собрания и директор компании «Дом-Строй» Алексей Красноштанов: «Сегодня в области процветает коррупция, особенно в дорожной отрасли. Торги, проводимые сегодня, — это чистая профанация и блеф. Я хотел бы напомнить, как два-три года назад при губернаторе Мезенцеве проводились торги, и годовая экономия на них достигала 1 миллиарда рублей». Такой же позиции придерживается и депутат Госдумы РФ Антон Романов. Он заявил, что численность занятых в строительной отрасли в регионе за последние несколько лет уменьшилась в шесть раз — с 240 тысяч до 46,5 тысяч человек.

Противостояние бизнеса и власти всегда несет деструктивные последствия. Эффективная работа достигается только при усилиях с двух сторон. Сможет ли иркутская стройиндустрия нарастить объемы возводимого жилья, когда ее изнутри раздирает кризис противоречий и конфликтов?