Стройкам стало тесно в ребрах

Несколько лет назад иркутские строительные компании взяли на вооружение концепцию строительства не просто жилых объектов, а создания комфортной среды обитания — жилых комплексов с сопутствующей инфраструктурой и определенным уровнем исполнения. За это время несколько компаний-лидеров существенно продвинулись в этом отношении, выведя на рынок недвижимости ряд весьма интересных объектов.

Вместе с тем сегодня, на фоне общей турбулентности в экономике, строительный сектор тоже переживает не лучшие времена. Стоимость стройматериалов резко выросла, чего не скажешь о платежеспособном спросе на жилье. Как работать в нынешних условиях? Придется ли отказаться от концепции «среды обитания«?

Удар в спину

Ослабление курса рубля вполне логично привело к удорожанию строительных материалов, которые зачастую импортируются из-за рубежа. В настоящее время удорожание по зарубежным материалам оценивается в среднем на 40%. При этом необходимо учитывать, что в сегменте экономического класса импортных материалов и компонентов применяется не более 20% на всех этапах строительства, в бизнес-классе на этапе строительства доля импорта не более 30%, а на этапе отделки достигает 50-60%.

Однако накануне строительного сезона-2016 стремительно поползли вверх цены на отечественные стройматериалы, в частности на арматуру. Сами производители металлопроката объяснили, что такому положению дел способствовал целый комплекс факторов, как внешних, так и внутренних. Говорили о более выгодном экспорте отечественной арматуры за рубеж, о трейдерах, промахнувшихся в расчетах и не обеспечивших необходимый запас материала. Параллельно эксперты констатировали снижение импорта арматуры из Китая, Украины, Казахстана, а также сокращение производства на территории России, связанное с остановкой некоторых заводов.

В июне Минстрой РФ подал в ФАС «запрос о проведении проверки возможности установления монопольно высоких цен на рынке металлоконструкций». Ранее похожее обращение в адрес антимонопольной службы направляло и региональное министерство строительства, совместно с Союзом строителей Иркутской области.

Какими бы ни были истинные причины, факт остается фактом: всплеск цен на арматуру заставил строителей по всей стране забить тревогу.

«В апреле 2016 года произошел резкий рост стоимости на продукцию Челябинского и Западно-Сибирского металлургических комбинатов. Отпускные цены на арматуру, используемую при строительстве, выросли более чем на 40%. Для примера — стоимость строительной арматуры с марта по апрель 2016 года выросла с 24 000 руб. до 44 000 руб. за тонну, в связи с чем появился риск срыва сроков завершения выполнения ранее взятых на себя обязательств многими строительными организациями», — констатировала в мае глава регионального минстроя Светлана Свиркина, выступая с докладом на конференции «Перспективы развития строительной отрасли Иркутской области в условиях кризиса». Перспективы стали вырисовываться откровенно нерадостные. Пошел шепот: «Мы теряем этот сезон».

Действительно, арматура — один из основных элементов конструкций зданий. Учитывая, что Иркутская область находится в зоне повышенной сейсмичности, в проекты капитального строительства закладываются повышенные (на 10%) объемы металлопроката, обеспечивающие сейсмостойкость зданий. На примере объектов социального строительства (физкультурно-оздоровительных комплексов, фельдшерско-акушерских пунктов, спортивных сооружений, школ, детских садов, объектов здравоохранения) региональный минстрой, разделяющий озабоченность застройщиков, проиллюстрировал масштаб проблемы: «Удельный вес стоимости металлопроката в общей сумме затрат на строительство составляет от 4 до 60% в зависимости от назначения, конструктивного решения, металлоемкости здания. Так, увеличение затрат на металлопрокат на 50% при строительстве ФАПа увеличивает его стоимость на 10-15% (650-975 тыс. руб.), при строительстве ФОКов на 10-15% (7700-11550 тыс. руб.), при строительстве школы (600 мест) на 4-6% (23500-88200 тыс. руб.), садика на 110 мест на 4-6% (12000-18000 тыс. руб.)». Это цифры, актуальные на момент «первой волны» повышения цен на арматуру. Цена достигла максимума в мае.

В региональном минстрое также добавляют, что из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств (повышение цен на металлопрокат) возникнет необходимость согласования с федеральной антимонопольной службой пересмотра стоимости заключенных договоров (контрактов), что в свою очередь скажется на увеличении сроков строительства и сокращении количества планируемых к строительству объектов социальной сферы.

По словам застройщиков, доля арматуры в структуре затрат на возведение готового здания составляет около 10%.

Логично, что рост затрат на арматуру в первую очередь скажется на себестоимости новых проектов. Там, где дома уже строятся, возведена коробка и заключены договоры с покупателями, застройщики стремятся сохранять существующие условия — тем более что материалы под эти проекты у многих уже закуплены и оплачены.

«Покупатели квартир пока еще не ощутили на себе все, что уже почувствовали строители, — говорит Галина Кузняная, член совета директоров ОАО «Финансово-строительная компания «Новый город». — Скорее всего, компании, которые уже вошли в проекты, поднимать стоимость жилья будут постепенно. Уже сейчас прибавилось тех, кто и вовсе не собирается начинать стройки: растущая себестоимость строительства при сокращающемся спросе не внушает оптимизма. В первую очередь от планов и проектов отказываются компании, которые полностью использовали услуги сторонних разовых подрядчиков».

Участники строительного рынка Иркутской области рассказали о фактическом изменении цены не только на арматуру, но также на целый ряд других материалов и ресурсов.

«Безусловно, арматура сегодня в лидерах по повышению стоимости, за период с февраля по июнь цены на нее выросли чуть ли не вдвое. На пике ажиотажа мы отмечали рост до 90%, — объясняет Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск». — Позднее производители и продавцы несущественно, но скорректировали стоимость в сторону понижения. Надолго ли? Сложно сказать. Цена до сих пор нестабильна». Кроме арматуры, по словам Михаила Сигала, подорожали высокотехнологичные инженерные решения, алюминиевые и ПВХ-конструкции, в которых используется преимущественно импортная фурнитура. «В свою очередь производители лифтового оборудования сдерживают рост цены на свою продукцию. Но это происходит за счет снижения собственной доходности и долго продолжаться не будет. К тому же, иностранная рабочая сила сейчас обходится дороже. На определенных участках ее используют практически все застройщики».

«Стоимость кирпича, цемента, расходных материалов выросла где-то на 5%, утеплитель на 10%, а электроинструмент возим из Европы — стоимость выросла ориентировочно на 30%»,

— рассказывают в «Домстрое».

Во многом с коллегами согласен Виктор Ильичев — генеральный директор ЗАО «УК «ВостСибСтрой» тоже отмечает, что рекордсменом по росту цены за последние три месяца остается арматура — ее цена увеличилась более чем на 50%. «А общая стоимость строительных материалов, по нашим оценкам, выросла в среднем на 25%, — констатирует он. — Не растет, а иногда и падает цена на инертные материалы, но примерно на 15% возросла стоимость изделий из ПВХ и алюминия. Все это, конечно, сказывается на себестоимости квадратного метра».

Покупатель «рулит». Пока

Те, кто отважился строить «вопреки», несмотря на все вызовы времени, в любом случае вынуждены пересматривать сметы на проекты и еще раз выверять, кому, в каком виде и за сколько они смогут реализовать построенное жилье. Отважатся ли строители в итоге на повышение стоимости «квадрата«? Или в очередной раз сократится маржинальность строительного бизнеса, которая, по оценкам аналитиков, и так за последний год снизилась почти в два раза? Все будет зависеть от баланса спроса и предложения.

Застройщики вынуждены либо сокращать маржу по своим проектам, либо «жить на запасах» и откладывать закупку материалов под новые проекты в ожидании снижения цен. Если позволяют этап строительства и сроки.

В текущий момент переложить удорожание на плечи покупателей вряд ли удастся. Чтобы поддержать спрос и реализовать уже построенное, девелоперы, наоборот, готовы предоставлять скидки и предлагать всевозможные программы лояльности.

«Растущая стоимость строительных материалов повысила себестоимость квадратного метра на 5-10%. Параллельно высокий уровень инфляции привел к снижению потребительского спроса на недвижимость, — объективно описывает ситуацию директор по маркетингу ООО «ФСК «Дом­Строй» Стелла Маркова. — В таких условиях, принимая во внимание уменьшение платежеспособности населения, наша компания пока цены оставляет на прежнем уровне. А спрос сейчас поддерживается за счет ипотеки. Ипотечные продажи — это около 70% заключенных договоров, из них около 10% — с использованием материнских и жилищных сертификатов. Конечно, в текущей экономической ситуации, когда у людей просто нет сбережений, стимулировать спрос становится все сложнее. Но все же это возможно. Мы, например, разработали программу лояльности, а именно облегчили условия рассрочки от застройщика, более того, мы начали предоставлять рассрочку и на готовые квартиры, т.е. покупатель оформляет документы и может уже заезжать в свою квартиру. Хороший эффект дают акции со скидками. Когда готовую квартиру можно купить на 200 тыс. дешевле стандартного предложения — это реально стимулирует».

В «ВостСибСтрое» отмечают, что

По сравнению с 2015 годом спрос на жилье в компании скорректировался на 10-15%. Учитывая ситуацию на рынке, говорить о заметном повышении цен на квартиры пока не приходится.

Компания не отрицает, что недвижимость, скорее всего, будет подниматься в цене из-за возрастания стоимости стройматериалов, но ненамного. «Сейчас застройщики стараются разработать больше качественных и доступных инструментов покупки жилья, — комментирует Виктор Ильичев. — В этом году специалисты компании «ВостСибСтрой» сделали программу, которая облегчает процесс покупки квартиры и повышает доступность жилья. Трейд-ин, автотрейдинг, «умные» планировки, помощь с ипотекой, возможность заработать бонусные квадратные метры активностью в соцсетях — это дает клиентам большую свободу выбора и позволяет выдерживать те цены, по которым люди готовы покупать жилье. Чтобы оставаться на уровне потребительского спроса, мы ищем возможности по снижению затрат, в том числе находим оптимальные технические решения по конструктиву и планировкам».

А вот СК «Регион Сибири» уже решилась поднять стоимость «квадрата» в жилом комплексе «Якоби-Парк», который будет возведен неподалеку от плотины ГЭС в рамках программы освоения застроенных территорий. При этом в компании признаются, что падения спроса не фиксируют. Наоборот, в последнее время в отдел продаж этого застройщика поступает довольно много запросов на покупку жилья с единоразовой, стопроцентной оплатой, хотя полгода назад львиная доля сделок совершалась по ипотечным программам. «Эти программы, безусловно, востребованы и сейчас, — говорит Людмила Чаленко, директор по строительству ООО «СК «Регион Сибири». — Мы охотно сотрудничаем с ведущими банками. Кроме того, несмотря на стабильный спрос, компания лояльно настроена по отношению к покупателям, которым нужны скидки или рассрочка оплаты».

В свою очередь Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск») подчеркивает: «Да, мы стараемся сохранить цены на приемлемом уровне за счет сокращения маржинальности. Очевидно, что проекты, которые сейчас ведут застройщики, являются низкорентабельными. Чего в перспективе можно ждать от рынка? По-моему, снижения темпов и объемов строительства. Такова тенденция. Мелкие компании уже не хотят связываться с жильем, крупные — вынуждены осторожничать. Турбулентность на рынке жилищного строительства ощутима. К счастью, наша компания имеет определенный запас прочности за счет собственных оборотных средств. Потому мы выполняем обязательства, взятые на себя. Строим все, что обещали, в том числе и инфраструктурные объекты. Могли бы делать и раза в три больше. Но кто будет покупать?»

По данным доклада Светланы Свиркиной, объем работ, выполненных в 2015 году по виду экономической деятельности «Строительство», сократился на 15% по сравнению с 2014 годом и составил 76 млрд руб.

По мнению Михаила Сигала, ситуация на рынке может существенно измениться в концу 2016 года — началу 2017-го. «К этому моменту «сработает» сокращение объемов предложения, и вот тогда, на фоне дефицита, мы, вероятно, увидим существенный прирост стоимости жилья», — прогнозирует эксперт. Сбудется ли этот прогноз, покажет время. Пока же на рынке жилья предложение превышает платежеспособный спрос.

Теперь, чтобы найти своего покупателя, девелоперы и в комфорт-, и в эконом-классе стремятся продавать квадратные метры «с наполнением». Оригинальные концепции, общественные пространства и инфраструктурные объекты становятся не столько основанием для добавленной стоимости, сколько одним из немногих оставшихся инструментов борьбы с конкурентами.

Ольга Брайт