Стройка на «свои». Или банковские

Российские девелоперы еще толком не успели оправиться от летних новостей и в ответ донести до федеральных властей все свое недовольство, вызванное жесткими изменениями в законодательстве о долевом строительстве, которые вступают в силу 1 июля 2018 года. И вот порция новой информации. Президент РФ Владимир Путин поручил правительству, Банку России и Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. На переход к проектному финансированию банкам и застройщикам отведено три года.

До 15 декабря ответственные структуры должны утвердить соответствующую дорожную карту, то есть план по замещению средств граждан для строительства банковским кредитованием и другими формами финансирования. Предполагается, что теперь риски при взаимодействии с застройщиками будут нести профессиональные институты.

Новый механизм, который сейчас в разработке, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям будут продавать уже построенное жилье. Таким образом, отрасль будет переориентирована на проектное финансирование, и в строительстве существенно усилится роль кредитных организаций.

Долевое строительство в цифрах

В октябре Управление Росреестра по Иркутской области зарегистрировало 731 договор участия в долевом строительстве, 676 из которых были оформлены в Иркутске. Это меньше показателей прошлого года, когда количество заключенных договоров долевого участия в регионе составляло 761, а в Иркутске — 714. Однако показатель вырос, по сравнению с сентябрем этого года. Тогда Управление Росреестра по Иркутской области зарегистрировало 689 договоров участия в долевом строительстве, 670 из которых были оформлены в Иркутске.

«Через три года застройщиков заставят строить с помощью банков, — заявил во время деловой программы в рамках Ярмарки недвижимости заместитель генерального директора ОАО «ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. — Банки будут брать проценты и при этом смотреть свои риски: кому давать деньги, а кому нет. Это скажется на стоимости квадратного метра. Сегодня закон позволяет нам по тому же проектному финансированию взять деньги в банке, продавать квартиры на стадии котлована и возвращать деньги в банк. С новым законом на стадии котлована продать ничего нельзя. Мы можем продавать только готовое жилье, то есть взять деньги сегодня, а продать жилье через два года. Если иметь в виду 15% годовых, то это 30%-е увеличение стоимости плюс налоги, плюс содержание и коммуналка — все накручивается. Какой будет стоимость этого жилья, как она отразится на рынке, сколько застройщиков останется, сколько объектов будет строиться — для нас это сейчас загадка».

Стоит отметить, что уже на время переходного периода влияние банков на деятельность застройщиков будет усилено — ужесточается контроль за финансовой деятельностью строительных компаний, все их операции окажутся под строгим надзором. Декларируемая задача — сократить до минимума возможности застройщика по нецелевому использованию денежных средств. Компания должна будет иметь один счет, открытый в специализированном банке. Список таких банков будет публиковать Центробанк. Безусловно, позитивный момент во всем этот есть. Потенциальные махинации, таким образом, вероятно, удастся пресечь.

Однако в целом переформатирование строительного рынка — переходный период, а затем и полный отказ от долевого строительства — обещают быть процессом непростым. Какой процент компаний в условиях турбулентности выбросит за борт? По какой ставке банки будут кредитовать девелоперов и как это повлияет на стоимость квадратного метра жилья? Вопросов пока больше чем ответов. Даже банкиры пока еще четко не знают, каким образом будет осуществляться переход к новой форме работы. Хотя, если объективно, подавляющее большинство стран жило и живет, не применяя механизм долевого строительства. И нам, кажется, уже нет нужды обсуждать, плох он или хорош. Первые лица государства четко дали понять: понятия «обманутый дольщик» и «дольщик» вообще должны уйти в прошлое.

Рынок жилья. Мнения банкиров

Владимир Чернышев, руководитель розничного бизнеса ВТБ в Иркутске

Объем ипотеки в портфеле розничного бизнеса ВТБ в Иркутской области за 9 месяцев 2017 года увеличился почти в полтора раза, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Растущий спрос на ипотеку мы связываем со снижением ставок по ипотечным программам, снижением суммы первоначального взноса, более тесным сотрудничеством с региональными застройщиками и риелторами.

В целом кредитный портфель розничного бизнеса ВТБ в регионе за три квартала нынешнего года вырос больше чем на 2 млрд рублей и составил на 1 октября 44 млрд рублей. Самый активный рост портфеля показало ипотечное кредитование — более чем на 1 млрд руб. На конец периода портфель по ипотеке составил 14,2 млрд рублей.

Отмечу, что мы видим изменения в соотношении кредитов на вторичное жилье и новостройки. Раньше это соотношение было примерно 50/50. Сейчас доля ипотеки на «вторичку» и рефинансирование уже существующих жилищных кредитов — около 70%, соответственно 30% — кредитование покупки жилья в новостройках.

Если говорить о самочувствии компаний, которые работают на строительном рынке, то важно не обобщать ситуацию и не сгущать краски. Действительно, есть строители, которые замораживают проекты. А есть крупные игроки, которые и сейчас расширяют зону своего присутствия в Иркутской области.

Банки сейчас находятся в процессе адаптации к новым правилам на рынке строящегося жилья. В нынешних условиях наша задача как банка — сформировать адекватные программы под сегмент рынка. Думаю, такие предложения появятся уже в следующем году.

Александр Логунов, региональный директор ОО «Иркутский» ПАО «Промсвязьбанк»

Полагаю, что в первую очередь в список так называемых «уполномоченных банков», осуществляющих жесткий контроль всех расчетов застройщика, войдут финансовые организации с государственным участием, те, кто давно активно развивает ипотеку.

Ипотечное кредитование и финансирование строительных проектов — это довольно специфичное направление банковского бизнеса, которое требует соответствующей грамотной экспертизы. Нужны опытные кадры, способные ее выполнить, дать профессиональную оценку рисков. Как показывает практика прошлых лет, строительному рынку не нужны дилетанты ни со стороны застройщиков, ни со стороны банков.

На территории Иркутской области Промсвязьбанк не фокусировал свои усилия на ипотеке для физических лиц и финансировании строительных компаний. Ипотека — продукт низкорисковый (это плюс), но в то же время низкомаржинальный (это минус). Политика банка такова, что ипотечные центры мы открываем в городах-миллионниках, где есть активный стабильный спрос на жилье. Про иркутский рынок пока этого не скажешь.

Хотя у нас нет кейсов по кредитованию иркутских застройщиков, мы плотно общаемся с компаниями этого сектора. Они действительно обеспокоены грядущими переменами. Тех, кто строит здесь «на свои» не так много. Их усилий будет, скорее всего, недостаточно для сохранения показателей ввода жилья хотя бы на нынешнем уровне, не говоря уже о наращивании объемов жилищного строительства.

Однако правила есть правила. И бизнесу придется приспособиться к новым реалиям. Когда-то мы жили при курсе доллара в 32 рубля. Теперь он в два раза больше, но сильные игроки адаптировались к этой ситуации, на которую они не могут повлиять. Думаю, то же самое будет со стройкой. Для корректировки бизнес-моделей и процессов потребуется время. Кто-то, конечно, оказался более подготовленным к переменам, а для кого-то они будут фатальными. Как вариант — застройщики, возможно, задумаются о некой консолидации. В регионе уже есть опыт успешной кооперации в рамках больших проектов.

При этом важно понимать, что времена высокой маржинальности проходят. Реальные доходы населения не растут, что, безусловно, влияет на спрос. И нужно ответить для себя на ключевой вопрос: готовы ли вы строить при нынешней доходности проектов или нет?

Застройщики, в свою очередь, предполагают, что цены на рынке, где сужается предложение и растет себестоимость, тоже будут подниматься. В этом отношении сложно делать прогноз. С одной стороны, цены действительно зависят от себестоимости. С другой стороны, их регулирует спрос. И если его нет, то нет смысла строить много, да еще при высоких затратах на кредиты, которые кому-то будет сложно обслужить.

Олег Усов

Что будет с проектами РЗТ?

Ключевые игроки иркутского строительного рынка недоумевают: что будет с проектами, которые планировалось реализовать по схеме «Развития застроенных территорий»? Этот механизм государственно-частного партнерства позволил столице Приангарья на месте старых бараков возвести современные многоэтажки. Теперь перспективы подобной застройки под большим вопросом.
Ранее еще один представитель «Нового города» Галина Кузняная комментировала потенциальную угрозу корреспондентам еженедельника «Аргументы недели»: «Переселение жителей из бараков шло за счет средств строительных компаний. Практика была следующей. Застройщик заходил на часть участка, переселял людей, возводил дома первой очереди, появлялась прибыль, за счет этих денег осуществлял расселение для следующего этапа работ и так далее. А сейчас вводится, на мой взгляд, чрезмерный контроль за расходованием средств дольщиков. Получается, то, что поступило от продажи первой очереди, уже нельзя будет тратить на вторую и т.д. Как быть тем строителям, кто уже вошел в проекты освоения застроенных территорий? Это не одна и не две компании. В этом году были разыграны новые участки. Сомневаюсь, что они будут освоены. Сил и денег расселить сразу всю площадку и приступить к строительству нет, пожалуй, ни у одного застройщика Иркутска. Каким бы мощным он ни был».