Строительное заземление

«Ситуация в строительной отрасли Иркутской области даже хуже, чем в лесной. Недоступное для населения жилье, которое по параметрам цена-качество не соответствует стройкам соседей. Мы проигрываем уже не только Красноярску, но теперь и Улан-Удэ», — так жестко и радикально отзывался о строительном секторе региона сразу после своего назначения на пост губернатора Иркутской области иркутский предприниматель, строитель Сергей Ерощенко. Слова в адрес стройотрасли: «Кроме кирпичей и пеноблоков, ничего не осталось. Качество исполнения госзаказов — это полупреступная деятельность. В основе большинства проблем строительного сектора Приангарья лежит теневой рынок земли», — были на тот момент как непривычными, так и обнадеживающими.

Так уж сложилось, что в Иркутске больше десяти лет о проблемах отрасли говорили только строители, профильные же ведомства и чиновники предпочитали жить в мире официальной статистики, констатируя постфактум о снижении либо росте сданных по году квадратных метров. Новый губернатор открыто заявил не только о многочисленных проблемах стройотрасли, не замалчивая и откровенно коррупционные схемы, действовавшие в областном центре, но и поставил перед своими подчиненными четкие задачи, для того чтобы разрубить этот узел.

Земельное уравнение

Пожалуй, самым туго завязанным узлом проблем стройотрасли Приангарья был и пока еще остается земельный. Дефицит участков, тем более обеспеченных инженерной инфраструктурой, в Иркутске уже давно стал привычной данностью для строителей. В 2007 году возглавлявший тогда регион Александр Тишанин инициировал передачу права управления неразграниченными землями Иркутска в ведение области. Однако отдачи от этой меры так и не последовало. Казалось, пресловутое «в Иркутске земель нет» делало бессмысленными любые шаги в решении земельного вопроса.

Дело удалось сдвинуть только в 2012 году, когда министерство имущественных отношений Приангарья провело инвентаризацию земельных участков Иркутска. Как оказалось, в городе есть несколько свободных площадей, подходящих под многоэтажную застройку.

Появление информации прежде всего у самого ведомства, отвечающего за выставление на торги земель, это уже полдела. Губернатор требовал — земли должны не только числиться, но и приносить доход региону. От этого зависит в том числе и обеспечение их инженерной инфраструктурой, а также строительство школ и детских садов, число которых уже давно не поспевает за темпами жилищной застройки.

Для выполнения этой задачи были ликвидированы сразу несколько лазеек в региональном законодательстве, позволявших ранее, к примеру, получать земельные участки под строительство коммерческих или административных объектов без торгов и по минимальным ценам. Подтверждающие распространенность такой практики факты неоднократно озвучивались и лично губернатором, и министром имущественных отношений Антоном Протасовым. «Раньше по закону человек мог подать заявку на предоставление ему определенного земельного участка, например, под коммерческое строительство. В случае если на эту территорию никто больше не претендовал, заявитель получал участок по минимальной цене, без проведения торгов. Потом такие земли часто перепродавали с многократным увеличением цены. Это неправильно. Опыт показывает, что если мы предоставляем участок под индивидуальное жилищное строительство по заявке, то арендная плата составляет 2 тысячи рублей, а если этот же участок реализуется на торгах — 400-500 тысяч. Если говорить об участках под строительство административных объектов, то там цена на торгах также вырастает в 30-40 раз. Для бюджета, куда идут деньги, это солидные суммы, поэтому принятие постановления, закрепившего продажу всех земельных участков только на торгах, очень важный шаг», — комментировал в конце 2012 года господин Протасов.

Провести законопроект, по которому на уровень области передаются полномочия по распоряжению землей в Иркутске, собственность на которую не разграничена и не предназначенной для целей строительства, оказалось несколько сложнее. Не все депутаты Законодательного собрания поддержали документ. Категорически против выступала и администрация города. Однако факты, когда муниципальному УКС не раз перепадали лакомые участки совершенно бесплатно, якобы под цели благоустройства, повлияли на принятое решение. «В соответствии с законодательством, все участки под жилищное строительство должны предоставляться только на основе аукционов. Муниципальное это предприятие или нет, значения не имеет. В 2012 году УКС г. Иркутска получил земли в микрорайоне Первомайский в обход этого требования. Расселение старых домов там было произведено за счет областного и федерального бюджетов по соответствующей программе. Освободившийся участок был предоставлен УКСу бесплатно как участок под благоустройство. Потом он был переведен на жилищное строительство, и сейчас там построен жилой комплекс «Алмазный». Но и это не все, мэром к тому же был установлен пониженный коэффициент по арендным платежам, из-за чего бюджет если и видит какие-то поступления от земель, переданных УКСу, то минимальные», — докладывал депутатам министр. Под давлением этих фактов или нет, но законопроект правительства области был принят в окончательном чтении в июле текущего года.

Надо отметить, что курс на легализацию земельного рынка, взятый правительством региона, все это время реализовывался не только на местном уровне, но и на федеральном. На заседании президиума Госсовета, прошедшем в 2012 году и посвященном как раз земельным отношениям, Иркутская область вышла с целым рядом предложений. Так, Сергей Ерощенко озвучил там идеи создания многофункциональных центров по предоставлению земельных участков (первый такой центр откроется в Иркутске на ул. Узловая в 2014 году); наложения ответственности должностных лиц, органов государственной власти и местного самоуправления за нарушение процедур и сроков предоставления земельных участков. Глава региона также подчеркивал, что в законодательстве должны быть закреплены нормы об обязательной публикации всей информации о перечнях свободных земельных участков для различного целевого использования. Кроме того, он указывал на то, что вопросы предоставления земель необходимо решать одновременно с принятием программ, предусматривающих частно-государственное и муниципальное партнерство по развитию инженерной инфраструктуры территорий.

РЖС спешит на помощь

Кардинальная встряска земельного рынка Иркутска, не являясь самоцелью, преследует главную задачу — создание цивилизованного рынка комфортного и доступного жилья. На сегодняшний день наиболее близко к этой цели оказались результаты проводимой Минимуществом работы с Фондом РЖС. В Приангарье уже реализованы и находятся в работе пять участков фонда. В том числе четыре площадки в Иркутском районе, разыгранные в конце 2011 года, и одна в Свердловском районе Иркутска.

Согласно договорам по первым четырем участкам, заключенным между победителем аукциона «СибирьЭнергоТрейд» и Фондом РЖС, первый ввод жилья по ним должен состояться уже в 2014 году. Компания-инвестор намерена выполнить это условие. Так, этим летом «СибирьЭнергоТрейд» приступила к работам по вертикальной планировке участков Фонда РЖС и в ближайшее время начнет строить жилье. На четырех земельных участках в Пивоварихе, Бурдаковке, Патронах и Новолисихе планируется построить пять поселков общей площадью 430 тыс. кв. м. Большая часть, 340 тыс. «квадратов» в трех поселках, будет относиться к востребованному сегодня жилью эконом-класса, в том числе и по цене, близкой к стоимости, определенной Минрегионом РФ. Надо отметить, что первая очередь, в которой предполагается построить 45 тыс. кв. метров жилья в 2014 году, уже почти полностью забронирована на трех участках из четырех потенциальными покупателями.

На площадке в Иркутске строительные работы уже идут в полную силу. Планируется, что здесь, на участке в 12 га на пересечении улиц Улан-Баторской и Лермонтова, к концу 2015 года будет возведено почти 130 тыс. кв. м жилья. То есть появится полноценный жилой микрорайон, уже получивший символическое название «Союз». Застройку микрорайона ведет не одна строительная компания, а целых четыре: ООО «Гранд-строй», ФСК «Новый город», ФСК «ДомСтрой» и ОАО «Сибавиастрой», объединившиеся в рамках этого проекта под брендом «УниверСтрой». Планируется, что первые квартиры будут здесь сданы уже к концу 2014 года. «Комплексная жилая застройка целого микрорайона в городе не осуществлялась более 20-ти лет. Примечателен проект еще и тем, что здесь предусмотрено возведение социальных и инженерных объектов, среди которых детский сад и школа», — отмечал, открывая строительство «Союза», Антон Протасов.

Между тем в планах правительства продолжение успешной работы с Фондом РЖС. К примеру, уже неоднократно говорилось о скором вовлечении в оборот перспективных участков в микрорайоне Юбилейном — площадью 6 га, в Академгородке — 9 га, и в поселке Молодежный — порядка 100 га.

Уже переданы региону полномочия по распоряжению федеральными землями в Ангарском и Иркутском районах общей площадью 241 га. Эти участки не будут реализовываться на аукционах под дальнейшее комплексное освоение застройщиками. Предполагается их целиком подготовить и передать многодетным семьям в рамках исполнения соответствующего областного закона. По подсчетам Минимущества, за счет переданных территорий в течение 2014 года будут обеспечены земельными участками более 1,8 тыс. многодетных семей. По итогам 2013 года правительство рассчитывает передать семьям порядка 600 участков, что более чем в 10 раз превышает показатель 2012 года, когда эта категория льготников получила 54 участка. Такая тенденция резкого роста числа выделяемых земель характерна и в целом для индивидуального жилищного строительства — 449 участков за 9 месяцев 2013 года против 238-ми за весь 2012-й.

Старая доля

Стоит надеяться, что свою, пусть небольшую, но многострадальную лепту в общий объем сданных квадратов внесут и объекты незавершенного строительства, число которых в Приангарье медленно, но верно сокращается. Как рассказал министр строительства и дорожного хозяйства региона Михаил Литвин, в 2013 году благодаря плотной совместной работе со службой стройнадзора уже удалось ввести в эксплуатацию пять проблемных строек. Еще столько же объектов с задействованными деньгами граждан — участников долевого строительства планируется сдать до конца текущего года. В числе счастливчиков: жилой комплекс в Шелехове от застройщика ЗАО «Единство», ЖК «Сарафановский» и ЖК «Патриот» в Иркутске. До конца года долгожданной сдачи дождутся б/с 5, 6, 7 ЖК «Иннокентьевская слобода» (застройщик ОАО «Жилстройкорпорация«), б/с 2 ЖК «Веста» (ЗАО «Иркутскстройинвест), б/с 1, 4 ЖК «Порт Артур» (ООО «Урсус«), жилой комплекс на пересечении ул. Депутатской — Зверева (застройщик ЗАО «Стройтранс«).

Решения все еще ждут порядка 13 объектов. На части из них работы заканчивают сами дольщики, создав ЖСК, на каких-то — приглашенные инвесторы. Есть и те, где сам застройщик, изрядно затянув сроки сдачи в эксплуатацию, тем не менее не отказывается от обязательств и продолжает строительные работы. Но есть и дома, для достройки которых требуются дополнительные меры. Так, в данный момент идет процесс передачи «под ключ» квартир в 5-7 блок-секциях участникам долевого строительства «Иннокентьевской слободы». 1-4 секции жилого комплекса достроят в Иркутске в 2014 году. Как сообщил на выездном совещании Михаил Литвин, для этого в областном бюджете следующего года предусмотрены средства в объеме 60 млн рублей для очередного увеличения уставного капитала Иркутского регионального жилищного агентства (ИРЖА). Кроме того, в строительстве будут задействованы деньги, которые планируется получить от продажи свободных площадей в ЖК — коммерческих помещений и подземных парковочных мест. По окончании строительства объекта ИРЖА планирует вернуть в областную казну порядка 300 млн рублей.

При этом генеральный директор «Жилстройкорпорация» (инициатор и первоначальный застройщик ЖК) Владимир Щербаков заявил, что у него нет средств даже на подготовку документации в стройнадзор для сдачи в эксплуатацию 5-7 блок-секций. Кроме того, Владимир Щербаков отказывался предоставлять и исполнительную документацию обанкроченного подрядчика, что также затягивало процедуру сдачи домов.

До сих пор не удалось найти общего языка и с другим скандально известным застройщиком Иркутска — Леонидом Гвоздинским, представляющим компанию «МолдРосс». На счету этого застройщика — пять брошенных объектов и более 400 дольщиков, ожидающих своего жилья с 2008-2010 годов. По некоторым домам господина Гвоздинского свет в конце тоннеля все же виден. Дольщики, организовав ЖСК, за свой счет заканчивают объекты по ул. Цимлянская, первой и второй блок-секциям ЖК на пересечении Байкальской и Дыбовского. «Мы проанализировали выписку по всем объектам Гвоздинского и уверены, что там огромное количество квартир были просто переписаны на афиллированных лиц. Вся информация нами передана в ГУ МВД России по Иркутской области. Сейчас ждем результатов проверки», — рассказала Маргарита Ли. Надо напомнить, что в отношении Леонида Гвоздинского постановление о возбуждении уголовного дела по ч. 2 ст. 195 УК РФ выносилось еще в 2011 году, расследование пока продолжается.

Жилой комплекс «Веста», в дольщиках которого продолжают значиться ветераны ВОВ, также под пристальным вниманием властей. Застройщик ЗАО «Иркутскстройинвест» обещает ввести в эксплуатацию вторую блок-секцию до конца текущего года, третью — в первом квартале 2014 года, а четвертую, готовность которой сейчас составляет лишь 40%, начать потихоньку достраивать лишь после того, как появится техническая возможность заливки каркаса — в мае 2014 года.

Но даже несмотря на положительную динамику, в правительстве региона продолжают искать дополнительные меры решения вопроса обманутых дольщиков. Так, минстроем был разработан законопроект «О предоставлении земельных участков на территории Иркутской области в собственность юридических лиц бесплатно», позволяющий предоставлять застройщикам, заканчивающим чужие проблемные объекты, земли без аукциона.

Перспектива двух-трех лет

Только примеры с земельными участками, предоставление которых буксовало в Приангарье не один год, и с обманутыми дольщиками подтверждают: результаты проводимой сегодня градостроительной политики регправительства не заставят себя ждать. Пусть не в этом году, но в 2014-м исполнение наложенных на регион обязательств по вводу жилых квадратных метров не будет уже лежать на области тяжким бременем. Учитывая заложенные в Приангарье новые стройки, дома, которые смогут построить для своих семей на выделенных землях льготники — планка в 1 млн жилых квадратов будет преодолена.

«Что касается того объема жилья, которое нам нужно вводить в год, то это больше 1 млн кв. м, учитывая состояние жилищного фонда Иркутской области. Реальная потребность людей больше. Поэтому нужна новая индустрия строительства, современное панельное домостроение, новые технологии. В этом году мы постараемся этот план выполнить, а в последующие года, подведя инфраструктуру, внедряя новые технологии, мы, надеюсь, будем сдавать больше современного и доступного по стоимости жилья», — говорил еще в начале 2013 года Сергей Ерощенко. По итогам года слова не теряют актуальности.