«Стратосфера» в новом круге
Арбитражный суд Иркутской области вчера назначил независимую экспертную организацию, которая должна определить рыночную стоимость части здания по адресу Карла Маркса, 15, а именно 2,6 тыс. кв. м, где ранее располагались ночной клуб «Стратосфера», боулинг «Космик» и ресторан «Марциано». В качестве оценщика суд выбрал ООО «Десофт-Консалтинг», не удовлетворив тем самым требований обеих сторон по делу. Истец ООО «Трио и К» предлагал привлечь для проведения экспертизы ЗАО «Эксперт-оценка», минимущества настаивало на «Сибирском независимом центре оценки», ссылаясь на более чем 20-летний опыт работы эксперта. Теперь, по определению суда, «Десофт-Консалтинг» предстоит в срок до 20 марта оценить помещение по состоянию на 9 сентября 2013 года.
Здание кинотеатра «Гигант» в центре Иркутска, сегодня больше известное как бывший ночной клуб «Стратосфера», уже не первый год остается в центре внимания. В 2011 году губернатор области Сергей Ерощенко резко раскритиковал стоимость аренды областного объекта, далекую от рыночной цены. Здание было передано в аренду ООО «ТриО и К» в 1999 году на срок 15 лет со ставкой всего в 479 тыс. руб. в год, или 15 рублей за квадратный метр ежемесячно. Низкая стоимость аренды изначально объяснялась аварийным состоянием объекта и была согласована с контрольно-счетной палатой и комитетом муниципального имущества Иркутска. Однако после завершения работ по реконструкции и расширению здания, выполненных за счет «Трио и К», арендная ставка долгое время оставалась прежней.
В 2013 году объект по адресу Карла Маркса, 15, был включен в план приватизации, но так и не был реализован. Как пояснял на итоговой годовой пресс-конференции министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов, с 1 июля 2013 года изменились условия федерального законодательства по праву преимущественного выкупа для малого и среднего предпринимательства. «Если раньше субъект федерации мог устанавливать площадь, максимальную для преимущественного выкупа МСБ (в Иркутской области это была норма в 800 кв. м), то на данный момент этот лимит отменен. Соответственно, любой арендатор, который относится к субъектам МСБ и арендует объект более двух лет, имеет право его выкупить по рыночной цене, без торгов и в рассрочку на три года», — заметил министр, добавляя, что соответствующее право появилось и у «Трио и К». Однако договориться о стоимости продажи помещения сторонам не удалось. «Арендатор не согласился с выкупной ценой. Он считает, что она завышена как минимум в два раза, поэтому мы ушли в период судебных разбирательств», — пояснял министр.
Иск «Трио и К» направил в арбитражный суд области в конце ноября прошлого года. В своем заявлении компания требует признать недостоверной стоимость объекта, установленную в размере 158 млн руб., и обязать министерство заключить договор купли-продажи на сумму 85,6 млн. Представитель ООО «Трио и К» в суде, юрист Дмитрий Таюрский указывает: в существующей экспертной оценке не была досконально изучена и отражена структура объекта, его физические характеристики, износ здания. «Подвальную часть помещения оценщик, ООО „Версия“, посчитал как площади для сдачи в аренду. Хотя даже из беглого осмотра видно, что из 337,9 кв. м, фигурирующих в отчете, большая часть занята инженерной инфраструктурой: элеваторным узлом, воздуховодами. Естественно, никто их арендовать не будет, да это и невозможно из-за существующих требований пожарной безопасности», — поясняет юрист. Неверно, по мнению истца, были оценены и площади второго этажа — как помещения, пригодные для офисов. «Это бывший кинотеатр, там нет окон, узкие проходы. О каких офисах может идти речь? Здание 1910 года, все стены несущие, и перестроить его нереально», — отмечает эксперт.
В министерстве имущественных отношений настаивают: установленная независимым оценщиком цена за помещение на Карла Маркса, 15, объективна и соответствует средней рыночной стоимости. Эксперты из агентств недвижимости города также считают, что квадратный метр в данном случае более чем доступен, учитывая месторасположение объекта. Однако, как подчеркивает специалист группы компаний «Актив» Татьяна Галущенко, шансы снизить стоимость продажи здания у арендатора есть. «Если будет доказано, что часть площадей не пригодна к использованию, тогда автоматически снизится и площадь продажи, а значит, и цена. Стоимость одного квадрата навряд ли удастся уменьшить: 61 тыс. руб. без НДС за 1 кв. м — это хорошая цена для этого района», — заметила эксперт. Еще один вариант развития событий аналитик видит в доказательстве арендатором колоссального износа здания: «Если учитывать, что дома строятся на 100-150 лет, то износ этого здания 1910 года постройки теоретически равен 100%».
