Спутнику быть

Непосредственная реализация широко разрекламированного в свое время проекта жилой застройки в районе Малой Еланки должна начаться этой осенью. Концепцию «города-спутника», обещающего Приангарью 1 млн квадратных метров жилья, сейчас прорабатывает московская девелоперская компания. Кроме размаха, эта стройка станет носителем еще одного важного тренда: строители больше не верят в то, что в Иркутске найдутся дешевые земли под комплексную застройку, поэтому уходят на периферию.

«Встретимся через пять лет!»

Проект города-спутника в 2011 году разработала ФСК «Новый город». К реализации не приступили из-за проблем с землей: в то время территория около деревни Малая Еланка в Иркутском районе имела статус сельхозугодий, и только в середине 2012 года новый губернатор Сергей Ерощенко перевел территорию в земли для строительства. Осенью состоялся конкурс на данный участок, который выиграло ЗАО «Ассоциация застройщиков города Иркутска»: за эту землю компания заплатила 94 млн рублей. «Мы изначально понимали, что такой масштабный проект не сможет реализовать один застройщик, поэтому на торги вышла АЗГИ, — поясняет от лица АЗГИ заместитель гендиректора «Нового города» Галина Кузняная. — Сейчас в ассоциацию входит четыре компании: ФСК «Новый город», «ВостокЦентр», «Сиб­АвиаСтрой» и «ЭнергоХимКомплект», но последняя компания в настоящее время не ведет строительную деятельность. Даже для этих застройщиков участок огромен, поэтому мы предполагаем, что после разработки генплана застройки мы разделим территорию на участки и предложим для освоения другим строительным компаниям. Но обязательным условием будет полное соблюдение генплана. Мы не хотим допустить хаотичного строительства, все должно быть в рамках концепции».

«Агломерация, как бы над ней ни юморили еще несколько лет назад, сейчас выглядит очень актуально, — продолжает эксперт. — В Иркутске, как это ни печально, земли под комплексные проекты нет, а здесь мы возведем огромный район с полной инфраструктурой. По нашим оценкам, квартиры здесь будут интересны широкой целевой аудитории: это и молодые семьи, и пенсионеры, которые хотели бы жить на свежем воздухе, но не желают уезжать на дачу. Бизнесмены средней руки, студенты, переселенцы, инвесторы — для них проект также интересен. Так что всем скептикам мы отвечаем: господа, встретимся через пять лет!» — улыбается Галина Кузняная.

Периферия, выгодная во всех отношениях

Настолько масштабной стройки в Иркутске, пожалуй, никогда не было. На участке площадью 390 га планируется возвести 1-1,1 млн квадратных метров жилья. Согласно проекту, тут появятся и многоэтажные дома, и четырех-пятиэтажки, и таунхаусы. Возможно, часть земли отойдет под строительство коттеджей, но пока это только планы: рынок коттеджного строительства в стране падает, так как содержание собственного дома, даже в таком месте, где есть централизованные сети, в наше время удовольствие недешевое, объясняет Галина Кузняная.

Сейчас АЗГИ подключила к работе над концепцией застройки московскую девелоперскую компанию (изначально над проектом работали иркутские звезды архитектуры Марк Меерович и Елена Григорьева). После окончательного утверждения генплана застройщики выйдут на площадку. Планируется, что строительство должно начаться осенью этого года, а завершится оно не ранее чем через шесть-восемь лет.

Деревня Малая Еланка находится на самой периферии Иркутска, уже за городом. Но это именно та ситуация, когда оценка положения зависит от того, с какого угла на него посмотреть. Находясь на периферии областного центра, этот участок станет связующим звеном между Иркутском, Ангарском и Шелеховым. Кроме того, размер тут тоже имеет значение: в городе под застройку предлагаются лишь крохотные клочки земли для возведения «свечек», а на этой площадке застройщики обеспечивают себя возможностью комплексного строительства в течение ближайших лет.

Есть у этой земли еще одно немаловажное преимущество: возможность подведения инженерных сетей (кстати, именно поэтому опытные иркутские СК в свое время не пошли на торги фонда РЖС по четырем земельным участкам в Иркутском районе — там стоимость подведения коммуникаций очень высока). «Несколько лет назад «Иркутскэнерго» начало тянуть от Ангарской ТЭЦ тепловой луч в Иркутск, однако в то время администрация города не смогла обосновать, кто будет потребителем такого количества тепла. Теперь понятно, что для обеспечения теплом жителей города-спутника этот луч очень удобен, — поясняет Галина Кузняная. — Что касается канализации и водоотведения, то вопрос прорабатывается с «Водоканалом». Параллельно рассматриваем возможность строительства локальных очистных сооружений и своего водозабора».

Дорогие большие проекты

Возвращение к агломерации — не политической, а социальной, в рамках которой, по сути, будут расширены границы областного центра — сегодня является знаковым для Иркутска. На этот шаг идет не власть, а строительный бизнес, который хорошо умеет просчитывать рентабельность проектов.

По словам Галины Кузняной, они и сейчас бьют тревогу из-за нехватки земель. Да, на несколько лет вперед застройщик обеспечил себе запас участков, но земельный ресурс является конечным, и, где компания будет строить потом, не известно. Да, город пошел по пути развития застроенных территорий (РЗТ), по трем участкам из 43 уже прошли аукционы, но застройщики крайне аккуратно говорят об этом проекте — слишком он для них затратный.

«Мы не от хорошей жизни пошли на этот проект (АЗГИ владеет правом освоения пилотного участка в Октябрьском районе в границах улиц Лыткина, Красноказачьей, Зверева и Депутатской — ВФ): когда мы только начали говорить об этом, земель под строительство действительно не было, — говорит Галина Кузняная. — Уже сейчас видно, что он обойдется недешево: 800 млн рублей, которые мы предполагали потратить на расселение людей в Октябрьском районе, вероятнее всего, не хватит — вторичное жилье в городе дорожает, сегодня цены за квадратный метр находятся на уровне 70 тыс. Кроме того, вложения в эту стройку — это долгие деньги: расселять людей нужно уже сейчас, а строить и продавать большую часть объектов будем значительно позже. Если сравнивать проект РЗТ и, например, участок фонда РЖС на Улан-Баторской, то последний, при его резко взлетевшей цене, обошелся нам дешевле: там нет обременений в виде расселения, да и на площадку в полном объеме можно выйти значительно раньше. (Аукцион по данной территории выиграла компания ООО «УниверСтрой», специально созданная под этот проект, ФСК «Новый город» намерена принимать участие в его освоении — ВФ.) Проект РЗТ мы будем реализовывать до 2020 года, и сейчас я не могу сказать, решимся ли мы еще раз на такой опыт», — комментирует эксперт.

Галина Кузняная отмечает: в существующих границах Иркутска строителям становится тесно. Поэтому компании будут расширять рамки возможностей. У таких проектов, как город-спутник, — хорошее будущее. Ведь они дают возможность строить больше, проводить гибкую ценовую политику, реализовывать современные архитектурные идеи, возводить необходимую социальную инфраструктуру.