Спрос не складывается

В регионах России (не включая Москву) в первом полугодии 2021 года было куплено и арендовано 748 тыс. кв. м складских помещений. Как следует из аналитического отчета MarketBeat Full Edition, подготовленного аналитиками Cushman & Wakefield, это максимальное количество за всю историю наблюдений и на 16% превышает аналогичный показатель 2020 года. Эксперты связывают такие результаты с ожидаемой экспансией онлайн-ритейлеров в регионы.

Вместе с тем, в Новосибирской области объем заключенных сделок аренды и продажи складских помещений сократился со 153 до 42 тыс. кв. м, в Красноярском крае — с 83 до 4 тыс. кв. м. Крупнейшими с начала года сделками на рынке логистической недвижимости в этих регионах аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Екатерина Ногай называет расширение Ozon в PNK Парк Толмачево (Новосибирская область) на 28,3 тыс. кв. м, а также заключенные компаниями KDV и Mars договоров аренды на этой же площадке — на 14,3 и 5,9 тыс. кв. м соответственно. Среди крупных также сделки «Яндекса» в Новосибирске (9,2 тыс. кв. м) и «Байкал сервиса» в Красноярске (3,4 тыс. кв. м). По подсчетам JLL, объем спроса на складском рынке Новосибирска в первом полугодии 2021 года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года снизился на 51% (125,1 против 60,9 тыс. кв. м). Выбивающееся из общего тренда снижение спроса в двух крупнейших регионах Сибири госпожа Ногай объясняет смещением интереса к менее популярным прежде территориям, к которым Новосибирская область и Красноярский край не относятся: «Онлайн-ритейлеры, драйверы спроса, развивают собственную логистику на новых рынках». Руководитель направления регионального развития бизнеса FM Logistic в России Артем Хомышин отмечает, что спрос на новые площади снижается по мере закрытия потребности заказчиков: «В Новосибирске в предыдущие три года рос объем сделок с игроками рынка ритейла, в частности в 2020 году с Ozon, сетями “Ярче!” и FixPrice, а в Красноярске — с Х5 Group и “СибВерк”. Эти события удовлетворили спрос в данных регионах, что привело к снижению его динамики в текущем году, несмотря на новые сделки, например, с Ozon и “Яндекс. Маркет” в Новосибирске».

В то же время региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко считает, что снижение объема сделок в Красноярске и Новосибирске не является следствием сокращения спроса на складские площади. «Несмотря на относительный высокий уровень обеспеченности в Новосибирске, как и в Красноярске, наблюдается дефицит качественных складских площадей», — говорит он. Господин Хомышин также отмечает дефицит качественной складской инфраструктуры в требуемых объемах и локациях, приводя в пример Новосибирск, где крупный логистический кластер находится за пределами города. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин считает, что одним из факторов, влияющих на число сделок, стал резкий рост стоимости строительных материалов: «В регионах он еще более существенный, чем в Москве. Поэтому старт нового проекта — это определенный риск».

Госпожа Ногай отмечает, что статус Новосибирска, как логистического хаба, всегда будет поддерживать высокий спрос на складские площади в этом регионе. «Мы можем ожидать ряд крупных сделок с ключевыми игроками рынка маркетплейсов, которые еще не реализовали собственные крупные распределительные центры в регионе, а также рост спроса на городскую логистику с целью реализации опции экспресс доставки», — полагает она. Господин Хомышин также предполагает, что по мере развития онлайн-коммерции будет расти спрос на логистическую инфраструктуру в городах или максимально близко к ним, так как ее основная задача — сокращение сроков доставки заказов до конечных потребителей.