Спасти деревянный Иркутск

«Восточный формат»: Агентство развития памятников Иркутска — совсем новая структура. С чего начинали?

Ирина Кравец: Первый год — период становления — был тяжелым: кроме общих задач необходимо было выстроить все бизнес-процессы. В 2012 году мы нашли инвесторов для восьми объектов, еще один объект «пристроили» уже в 2013 году. Есть также три объекта, которые АРПИ реставрирует самостоятельно, не привлекая инвесторов. Позже мы будем самостоятельно ими распоряжаться: можем разместить там свой офис или сдать их в аренду, а доходы от этой деятельности пустить на реставрацию других объектов.

ВФ: В АРПИ памятники попадают через КУМИ города Иркутска. По какому принципу вам передают объекты?И.К.: Есть такая пословица: «На тебе боже, что нам не гоже» (смеется). Примерно по такому же принципу, но без негативного контекста. В первую очередь АРПИ передают памятники в аварийном состоянии. К нам попадают те объекты муниципальной собственности, которые невозможно использовать по их прямому назначению — размещать в них какие-то структуры, сдавать в аренду, но которые при этом и отреставрировать нельзя, так как у города нет таких средств. И наша задача — спасти памятник и привести лицо города в достойный вид. Но не все объекты мы выставляем на торги. Потому что у некоторых памятников есть ряд проблем. Например, дом стоит на красной линии — то есть тут должна проходить дорога, и половина памятника вылезла на проезжую часть. Ситуацию можно решить — перенести сам объект или перенести красную линию, но это требует времени. Есть объекты, у которых нужно переоформлять разрешенный вид использования, или те, у которых не хватает необходимой документации — всего таких проблемных памятников девять. Чтобы не вешать на инвесторов дополнительные проблемы, мы не разыгрываем такие дома до тех пор, пока не разрешим ситуацию.

ВФ: Вокруг торгов, где вы разыгрываете объекты, есть ажиотаж, или памятники архитектуры инвесторы соглашаются реставрировать с трудом?

И.К.: Когда мы выставляли первый объект, у нас был только один покупатель. По второму — два. Но больше четырех участников на аукционе не было. Однако в ближайшее время мы планируем выставить на торги один памятник, по которому мы уже видим интерес у десяти потенциальных инвесторов. И мы только рады этому! Во-первых, это показатель того, что объекты интересные, и при такой конкуренции мы сможем получить большую сумму в результате торгов, и, соответственно, больше средств направить на реконструкцию памятников, которыми занимаемся сами. А во-вторых, это показатель того, что в АРПИ как в профессиональную организацию верят — предприниматели видят, что мы выполняем обязательства, которые на себя взяли, «проталкиваем» проекты. Это очень сложно, потому что мы подпадаем под две сферы нормативно-правового регулирования: градостроительного законодательства и закона об объектах культурного наследия, которые в некоторых моментах противоречат друг другу. И мы ищем возможности принять оптимальное решение в рамках этих противоречий.

На нашей работе положительно сказался опыт 130-го квартала. Это был первый проект, на примере которого инвесторы поняли, что имеет смысл вкладываться в деревянные дома. Еще несколько лет назад «деревяшки» не рассматривались как объекты инвестиций, а теперь люди поняли, что это хорошее вложение средств, что, например, офис в историческом памятнике, резном деревянном домике может быть своеобразной «фишкой». То есть финансовая привлекательность — еще одна важная причина, по которой представители бизнеса идут к нам. На фоне первых аукционов можно уверенно говорить о том, что выкупить и отреставрировать объект через нас будет дешевле, чем просто в центре города расселить ветхие дома, снести их и на этом месте возвести здание. Если самому выкупать участок в центре, то человек потратит на это 20-30 млн, а у нас самый дорогой объект был продан за 11 млн. Остальные были проданы дешевле: 2, 3, 5 млн рублей. Выгода ощутима. К тому же в центре города не так много свободных интересных земельных участков.

ВФ: Проведено много аукционов, а есть ли уже конкретный результат в виде отреставрированных объектов?

И.К.: Надо понимать, что реставрация в огромной степени — это документальный процесс. Сначала делается обмер памятника, потом инженерное обследование, потом — научно-исследовательская документация, которая обязательно согласовывается со Службой охраны памятников. Только после разработки проекта реставрации и прохождения историко-культурной и технической экспертиз мы можем получить разрешение на производственные работы по сохранению памятника. В самое ближайшее время активизируются строительные работы на Декабрьских Событий, 17. Это сгоревший объект, сейчас он обнесен забором, и уже через месяц, как я предполагаю, там начнут складывать новый сруб. Также скоро работы начнутся на Горького, 34. Там другая ситуация: дом не сгоревший, он целый, но требует точечного «лечения» — замены элементов бревенчатых стен, очистки и разборки некоторых элементов наличников, столярных работ. Предположительно, месяца через два активно займутся и домом на Тимирязева, 5 — по этому объекту мы отдали проект на историко-культурную экспертизу, предварительно нам дали положительное заключение.

Есть объекты, на которых работы будут более длительными. Например, дом на Лапина, 45. Он находится на Архиереевой горе, на месте бывшего кладбища, и поэтому сразу было понятно, что объекту необходима будет археологическая экспертиза. Археологические изыскания провели в прошлом году и обнаружили захоронения. Теперь, когда погода позволит, найденные останки нужно будет перезахоронить и двигаться дальше.

ВФ: То есть инвесторы, когда идут участвовать в аукционе, могут купить «кота в мешке» — объект, который в будущем может потребовать серьезных дополнительных финансовых вливаний?

И.К.: Нет, наоборот — все объекты изначально являются прозрачными. И с домом по Лапина, 45 было ясно, что он потребует обязательной археологической экспертизы. Но инвестора привлекло место, и поэтому он был готов к этим трудностям. Мы, когда объявляем торги, также учитываем возможные дополнительные расходы инвестора, и это отражается на цене. Например, дом, о котором мы говорим, выставлялся всего за 1,9 млн. Очень низкая стоимость, она тоже привлекла участников торгов.

ВФ: Какие в общем критерии важны для инвестора при выборе объекта?

И.К.: Для инвестора наиболее всего важно местоположение здания (чаще всего хотят приобрести участки в центре города на первой линии), его площадь, потому что от этого зависит целевое использование, и размер земельного участка. Ведь после реставрации памятника инвестор получит в собственность и сам объект, и землю, и после может использовать ее по своему усмотрению, но в соответствии с градостроительными регламентами и зоной охраны.

ВФ: Но не все памятники отвечают этим критериям. У вас есть невостребованные объекты?

И.К.: Да, есть дома, с реализацией которых есть сложности. Например, дом по адресу Седова, 64. Это очень красивый домик — один из самых красивых объектов, которые у нас есть. Он резной, с очень интересной конструкцией — с улицы видно, что дом одноэтажный, а на самом деле там два этажа. Но он находится не в самом центре. Мы выставляли его на аукцион четыре раза, но безрезультатно. Однако буквально неделю назад объект нашел своего будущего хозяина.

Есть еще один проблемный объект — Фурье, 5а. Это один из первых наших объектов, его передали нам в начале 2012 года, но он невостребован. Тут есть несколько причин — дом совсем маленький, 58 кв. м, к нему прилагается участок размером всего две сотки. Да и стоит он не на первой линии. То есть для размещения офиса или магазина он не подходит — из-за размера и местоположения. Не знаю, купит ли его кто-нибудь. Скорее всего, агентство будет восстанавливать этот дом своими силами. Мы понимаем, что такая категория объектов — не интересных для инвесторов — есть, и готовы с ней работать самостоятельно.

ВФ: Вы сказали, что в настоящее время агентство уже занимается восстановлением трех объектов. Расскажите о них.

И.К.: Мы занялись двумя памятниками по улице Байкальская — дома 25 и 27. Эти участки находятся рядом с ТРК «Карамель» — вы помните, что там творится вокруг? Там стоят деревянные сгоревшие дома. Это торговое место, и мы побоялись, что инвесторы могут заинтересоваться не самими домами, а землей — у одного из объектов очень приличный земельный участок, на котором можно многое построить. Поэтому мы совместно с акционером АРПИ — Виктором Ивановичем Кондрашовым, мэром Иркутска, приняли решение реставрировать объекты самостоятельно, а территорию благоустраивать. Вы помните, сейчас в этой зоне нет ни одной скамейки — людям негде присесть. Мы хотим поставить лавочки, посадить деревья — в общем, сделать небольшой комфортный островок для отдыха в торговом районе. Надеемся, что уже к осени нам это удастся.

Про еще один объект я рассказывать не буду — дело в том, что у нас появился потенциальный инвестор, и сегодня мы решаем, выставлять ли этот дом на торги. Агентство может потратить средства на непривлекательные для покупателей памятники, а объекты, к которым есть интерес, логичнее разыграть.

ВФ: В ближайшее время планируете проводить какие-то торги?

И.К.: В ближайшее время мы объявим торги на объекты на Декабрьских событий, 20 и Грязнова, 10, расположенные в центре города. Еще один аукцион планируется по Баррикад, 35 — там два домика. Этот объект расположен не в центре, зато там 20 соток земли, поэтому мы считаем, что этот лот будет интересен. В мае КУМИ Иркутска должно передать нам еще несколько памятников, поэтому в будущем мы организуем еще ряд торгов.

ВФ: Расскажите о ваших глобальных планах на ближайшее время.

И.К.: О, планов очень много! Во-первых, я мечтаю, что мы сможем капитализировать АРПИ до такого состояния, чтобы расселять людей из ветхих и аварийных памятников. Сегодня существует такая проблема: обычные ветхие и аварийные дома можно расселить по программе ветхого и аварийного жилья на муниципальные средства с привлечением федеральных денег, а расселить людей, живущих в памятнике архитектуры, сегодня законодательно невозможно. Потому что по федеральному законодательству расселенный дом нужно снести, а памятник снести невозможно.

В Госдуме рассматривали законодательные инициативы от четырех регионов о том, чтобы изменить 185-ФЗ, которые позволили бы и памятники расселять, но не сносить, а совершать с ними какие-то другие действия. Это одна маленькая поправочка, которая могла бы решить сразу две глобальных проблемы: и людей переселить в достойные для жизни условия, и памятник спасти от разрушения. Ведь по федеральному законодательству об объектах культурного наследия за состоянием жилого памятника обязаны следить собственники — жильцы, а обычно проживают в таких объектах люди, материально не обеспеченные. В итоге и они мучаются, и дома разрушаются.

Однако в феврале Госдума направила отрицательные заключения на все четыре законопроекта. Поэтому я и надеюсь, что в будущем частично мы сможем взять на себя функцию по расселению таких объектов. И, конечно, будем бороться в целом на уровне законодательства — наверное, будем готовить еще одну законодательную инициативу о возможности расселения памятников от Иркутской области.

Второй момент связан с тем, что мы глобально решаем вопрос о том, как нужно сохранять исторический центр Иркутска. Здесь речь идет не только о памятниках, а именно об изменениях в Градостроительном кодексе. Там есть подпункт о том, что для исторических поселений — а Иркутск включен в их число — необходимо разрабатывать собственные градостроительные регламенты, то есть нужно принять границы охраны этих поселений — по плотности застройки, высотности и так далее. В данный момент администрация Иркутска проводит работу по определению границ исторического поселения. После того как их определят, все проекты планировки центральной части, правила землепользования и застройки необходимо будет согласовывать с Москвой. С одной стороны, это очень сложная процедура, но с другой стороны — это правильно, потому что нельзя исторический центр застраивать, как попало — например, впихивать между деревянных двухэтажных памятников высотки, которые туда совершенно не вписываются. На эту тему агентство совместно с ИрГТУ летом 2013 года будет проводить международный workshop о деревянном наследии города Иркутска. К нам приедут эксперты из разных стран и разных регионов России, и все вместе мы будем разрабатывать концепцию, как сохранить деревянное наследие, которое у нас есть. В том числе мы поговорим и о регулировании застройки — что и как можно строить в исторической части города. Это не просто семинар. Это целенаправленная работа по разработке нормативно-правовой основы застройки исторического поселения. Надеемся, что концепция, разработанная в рамках workshop, ляжет в основу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) центральной части Иркутска, которые прорабатывает администрация города.

ВФ: В городе более 1,1 тыс. исторических памятников, если учитывать и деревянные объекты, и дома, построенные из других материалов. Число большое, но оно конечно. Вы не боитесь, что в определенный момент останетесь без работы?

И.К.: Работы так много, что я об этом даже не задумываюсь. Даже те планы, которые есть сейчас, я вижу, что их можно реализовать только за ближайшие три-пять лет. Я вижу, что есть огромный блок проблем, связанный с каждым моментом нашей работы. И если заниматься ими профессионально, то на это уйдут годы.

Сегодня АРПИ — это единственная в своем роде специализированная по реставрации памятников административная структура в России. Возможно, в будущем наш опыт используют и другие регионы страны. Потому что на федеральном уровне ситуация с деревянными памятниками значительно хуже, чем в Иркутске. Из 140 тыс. объектов, признанных памятниками, около 60% находятся в ветхом и аварийном состоянии. Памятники деревянного зодчества буквально исчезают на глазах. Есть данные, что за последние 50 лет исчезла ровно половина деревянных домов, и если пустить все на самотек, то лет через 30 их не останется вообще. Поэтому проблемой нужно заниматься плотно по всей стране.

Екатерина Головина