Спасти деревянный Иркутск

Не успели мы начать интервью с Ириной Кравец, руководителем Агентства развития памятников Иркутска, — телефонный звонок. «Инвестор, с которым мы сотрудничаем по одному из объектов, сказал, что нашел нам партнера на здание, которое мы планируем выставить на аукцион в апреле. Сейчас не мы ищем инвесторов, а они — нас», — не скрывает удовлетворения от телефонного разговора руководитель АРПИ. Всего за год с нуля созданная структура, не имеющая аналогов в России, показала весьма внушительные результаты: девять исторических памятников, которые в большинстве своем находились в разрушенном состоянии, уже нашли инвесторов, еще три объекта реконструирует само АРПИ. Но это только начало, уверена эксперт: на ближайшие годы Ирина Кравец ставит перед собой весьма масштабные планы и по улучшению архитектурного облика Иркутска, и по изменению законодательства в сфере сохранения объектов культурного наследия. Об этом она и рассказала в интервью ВФ.

«Восточный формат»: Агентство развития памятников Иркутска — совсем новая структура. С чего начинали?

Ирина Кравец: Первый год — период становления — был тяжелым: кроме общих задач необходимо было выстроить все бизнес-процессы. В 2012 году мы нашли инвесторов для восьми объектов, еще один объект «пристроили» уже в 2013 году. Есть также три объекта, которые АРПИ реставрирует самостоятельно, не привлекая инвесторов. Позже мы будем самостоятельно ими распоряжаться: можем разместить там свой офис или сдать их в аренду, а доходы от этой деятельности пустить на реставрацию других объектов.

ВФ: В АРПИ памятники попадают через КУМИ города Иркутска. По какому принципу вам передают объекты?И.К.: Есть такая пословица: «На тебе боже, что нам не гоже» (смеется). Примерно по такому же принципу, но без негативного контекста. В первую очередь АРПИ передают памятники в аварийном состоянии. К нам попадают те объекты муниципальной собственности, которые невозможно использовать по их прямому назначению — размещать в них какие-то структуры, сдавать в аренду, но которые при этом и отреставрировать нельзя, так как у города нет таких средств. И наша задача — спасти памятник и привести лицо города в достойный вид. Но не все объекты мы выставляем на торги. Потому что у некоторых памятников есть ряд проблем. Например, дом стоит на красной линии — то есть тут должна проходить дорога, и половина памятника вылезла на проезжую часть. Ситуацию можно решить — перенести сам объект или перенести красную линию, но это требует времени. Есть объекты, у которых нужно переоформлять разрешенный вид использования, или те, у которых не хватает необходимой документации — всего таких проблемных памятников девять. Чтобы не вешать на инвесторов дополнительные проблемы, мы не разыгрываем такие дома до тех пор, пока не разрешим ситуацию.

Кто есть кто
Ирина Кравец, директор ОАО «Агентство развития памятников Иркутска»

Окончила Иркутский государственный университет по специальности «прикладная математика» и Иркутский государственный технический университет по специальности «менеджмент». С июля 2000 по февраль 2002 года занимала должность директора Байкальского молодежного центра ИрГТУ; с февраля 2002 по сентябрь 2004 — исполнительный директор некоммерческого партнерства «Центр гуманитарных технологий»; сентябрь 2004 — октябрь 2005 — председатель исполнительного комитета Байкальской региональной ассоциации строителей; октябрь 2007 — январь 2012 — заместитель генерального директора по взаимодействию с органами государственной власти и связям с общественностью ОАО «Иркутское ипотечное агентство». Также работала ведущим советником отдела по управлению областными государственными унитарными предприятиями, корпоративного управления и приватизации министерства имущественных отношений Иркутской области и помощником председателя комитета по собственности и экономической политике Законодательного собрания региона.

ВФ: Вокруг торгов, где вы разыгрываете объекты, есть ажиотаж, или памятники архитектуры инвесторы соглашаются реставрировать с трудом?

И.К.: Когда мы выставляли первый объект, у нас был только один покупатель. По второму — два. Но больше четырех участников на аукционе не было. Однако в ближайшее время мы планируем выставить на торги один памятник, по которому мы уже видим интерес у десяти потенциальных инвесторов. И мы только рады этому! Во-первых, это показатель того, что объекты интересные, и при такой конкуренции мы сможем получить большую сумму в результате торгов, и, соответственно, больше средств направить на реконструкцию памятников, которыми занимаемся сами. А во-вторых, это показатель того, что в АРПИ как в профессиональную организацию верят — предприниматели видят, что мы выполняем обязательства, которые на себя взяли, «проталкиваем» проекты. Это очень сложно, потому что мы подпадаем под две сферы нормативно-правового регулирования: градостроительного законодательства и закона об объектах культурного наследия, которые в некоторых моментах противоречат друг другу. И мы ищем возможности принять оптимальное решение в рамках этих противоречий.

На нашей работе положительно сказался опыт 130-го квартала. Это был первый проект, на примере которого инвесторы поняли, что имеет смысл вкладываться в деревянные дома. Еще несколько лет назад «деревяшки» не рассматривались как объекты инвестиций, а теперь люди поняли, что это хорошее вложение средств, что, например, офис в историческом памятнике, резном деревянном домике может быть своеобразной «фишкой». То есть финансовая привлекательность — еще одна важная причина, по которой представители бизнеса идут к нам. На фоне первых аукционов можно уверенно говорить о том, что выкупить и отреставрировать объект через нас будет дешевле, чем просто в центре города расселить ветхие дома, снести их и на этом месте возвести здание. Если самому выкупать участок в центре, то человек потратит на это 20-30 млн, а у нас самый дорогой объект был продан за 11 млн. Остальные были проданы дешевле: 2, 3, 5 млн рублей. Выгода ощутима. К тому же в центре города не так много свободных интересных земельных участков.

ВФ: Проведено много аукционов, а есть ли уже конкретный результат в виде отреставрированных объектов?

И.К.: Надо понимать, что реставрация в огромной степени — это документальный процесс. Сначала делается обмер памятника, потом инженерное обследование, потом — научно-исследовательская документация, которая обязательно согласовывается со Службой охраны памятников. Только после разработки проекта реставрации и прохождения историко-культурной и технической экспертиз мы можем получить разрешение на производственные работы по сохранению памятника. В самое ближайшее время активизируются строительные работы на Декабрьских Событий, 17. Это сгоревший объект, сейчас он обнесен забором, и уже через месяц, как я предполагаю, там начнут складывать новый сруб. Также скоро работы начнутся на Горького, 34. Там другая ситуация: дом не сгоревший, он целый, но требует точечного «лечения» — замены элементов бревенчатых стен, очистки и разборки некоторых элементов наличников, столярных работ. Предположительно, месяца через два активно займутся и домом на Тимирязева, 5 — по этому объекту мы отдали проект на историко-культурную экспертизу, предварительно нам дали положительное заключение.

Есть объекты, на которых работы будут более длительными. Например, дом на Лапина, 45. Он находится на Архиереевой горе, на месте бывшего кладбища, и поэтому сразу было понятно, что объекту необходима будет археологическая экспертиза. Археологические изыскания провели в прошлом году и обнаружили захоронения. Теперь, когда погода позволит, найденные останки нужно будет перезахоронить и двигаться дальше.

ВФ: То есть инвесторы, когда идут участвовать в аукционе, могут купить «кота в мешке» — объект, который в будущем может потребовать серьезных дополнительных финансовых вливаний?

И.К.: Нет, наоборот — все объекты изначально являются прозрачными. И с домом по Лапина, 45 было ясно, что он потребует обязательной археологической экспертизы. Но инвестора привлекло место, и поэтому он был готов к этим трудностям. Мы, когда объявляем торги, также учитываем возможные дополнительные расходы инвестора, и это отражается на цене. Например, дом, о котором мы говорим, выставлялся всего за 1,9 млн. Очень низкая стоимость, она тоже привлекла участников торгов.

ВФ: Какие в общем критерии важны для инвестора при выборе объекта?

И.К.: Для инвестора наиболее всего важно местоположение здания (чаще всего хотят приобрести участки в центре города на первой линии), его площадь, потому что от этого зависит целевое использование, и размер земельного участка. Ведь после реставрации памятника инвестор получит в собственность и сам объект, и землю, и после может использовать ее по своему усмотрению, но в соответствии с градостроительными регламентами и зоной охраны.

ВФ: Но не все памятники отвечают этим критериям. У вас есть невостребованные объекты?

И.К.: Да, есть дома, с реализацией которых есть сложности. Например, дом по адресу Седова, 64. Это очень красивый домик — один из самых красивых объектов, которые у нас есть. Он резной, с очень интересной конструкцией — с улицы видно, что дом одноэтажный, а на самом деле там два этажа. Но он находится не в самом центре. Мы выставляли его на аукцион четыре раза, но безрезультатно. Однако буквально неделю назад объект нашел своего будущего хозяина.

Есть еще один проблемный объект — Фурье, 5а. Это один из первых наших объектов, его передали нам в начале 2012 года, но он невостребован. Тут есть несколько причин — дом совсем маленький, 58 кв. м, к нему прилагается участок размером всего две сотки. Да и стоит он не на первой линии. То есть для размещения офиса или магазина он не подходит — из-за размера и местоположения. Не знаю, купит ли его кто-нибудь. Скорее всего, агентство будет восстанавливать этот дом своими силами. Мы понимаем, что такая категория объектов — не интересных для инвесторов — есть, и готовы с ней работать самостоятельно.

ВФ: Вы сказали, что в настоящее время агентство уже занимается восстановлением трех объектов. Расскажите о них.

И.К.: Мы занялись двумя памятниками по улице Байкальская — дома 25 и 27. Эти участки находятся рядом с ТРК «Карамель» — вы помните, что там творится вокруг? Там стоят деревянные сгоревшие дома. Это торговое место, и мы побоялись, что инвесторы могут заинтересоваться не самими домами, а землей — у одного из объектов очень приличный земельный участок, на котором можно многое построить. Поэтому мы совместно с акционером АРПИ — Виктором Ивановичем Кондрашовым, мэром Иркутска, приняли решение реставрировать объекты самостоятельно, а территорию благоустраивать. Вы помните, сейчас в этой зоне нет ни одной скамейки — людям негде присесть. Мы хотим поставить лавочки, посадить деревья — в общем, сделать небольшой комфортный островок для отдыха в торговом районе. Надеемся, что уже к осени нам это удастся.

Про еще один объект я рассказывать не буду — дело в том, что у нас появился потенциальный инвестор, и сегодня мы решаем, выставлять ли этот дом на торги. Агентство может потратить средства на непривлекательные для покупателей памятники, а объекты, к которым есть интерес, логичнее разыграть.

ВФ: В ближайшее время планируете проводить какие-то торги?

И.К.: В ближайшее время мы объявим торги на объекты на Декабрьских событий, 20 и Грязнова, 10, расположенные в центре города. Еще один аукцион планируется по Баррикад, 35 — там два домика. Этот объект расположен не в центре, зато там 20 соток земли, поэтому мы считаем, что этот лот будет интересен. В мае КУМИ Иркутска должно передать нам еще несколько памятников, поэтому в будущем мы организуем еще ряд торгов.

ВФ: Расскажите о ваших глобальных планах на ближайшее время.

И.К.: О, планов очень много! Во-первых, я мечтаю, что мы сможем капитализировать АРПИ до такого состояния, чтобы расселять людей из ветхих и аварийных памятников. Сегодня существует такая проблема: обычные ветхие и аварийные дома можно расселить по программе ветхого и аварийного жилья на муниципальные средства с привлечением федеральных денег, а расселить людей, живущих в памятнике архитектуры, сегодня законодательно невозможно. Потому что по федеральному законодательству расселенный дом нужно снести, а памятник снести невозможно.

В Госдуме рассматривали законодательные инициативы от четырех регионов о том, чтобы изменить 185-ФЗ, которые позволили бы и памятники расселять, но не сносить, а совершать с ними какие-то другие действия. Это одна маленькая поправочка, которая могла бы решить сразу две глобальных проблемы: и людей переселить в достойные для жизни условия, и памятник спасти от разрушения. Ведь по федеральному законодательству об объектах культурного наследия за состоянием жилого памятника обязаны следить собственники — жильцы, а обычно проживают в таких объектах люди, материально не обеспеченные. В итоге и они мучаются, и дома разрушаются.

Однако в феврале Госдума направила отрицательные заключения на все четыре законопроекта. Поэтому я и надеюсь, что в будущем частично мы сможем взять на себя функцию по расселению таких объектов. И, конечно, будем бороться в целом на уровне законодательства — наверное, будем готовить еще одну законодательную инициативу о возможности расселения памятников от Иркутской области.

Второй момент связан с тем, что мы глобально решаем вопрос о том, как нужно сохранять исторический центр Иркутска. Здесь речь идет не только о памятниках, а именно об изменениях в Градостроительном кодексе. Там есть подпункт о том, что для исторических поселений — а Иркутск включен в их число — необходимо разрабатывать собственные градостроительные регламенты, то есть нужно принять границы охраны этих поселений — по плотности застройки, высотности и так далее. В данный момент администрация Иркутска проводит работу по определению границ исторического поселения. После того как их определят, все проекты планировки центральной части, правила землепользования и застройки необходимо будет согласовывать с Москвой. С одной стороны, это очень сложная процедура, но с другой стороны — это правильно, потому что нельзя исторический центр застраивать, как попало — например, впихивать между деревянных двухэтажных памятников высотки, которые туда совершенно не вписываются. На эту тему агентство совместно с ИрГТУ летом 2013 года будет проводить международный workshop о деревянном наследии города Иркутска. К нам приедут эксперты из разных стран и разных регионов России, и все вместе мы будем разрабатывать концепцию, как сохранить деревянное наследие, которое у нас есть. В том числе мы поговорим и о регулировании застройки — что и как можно строить в исторической части города. Это не просто семинар. Это целенаправленная работа по разработке нормативно-правовой основы застройки исторического поселения. Надеемся, что концепция, разработанная в рамках workshop, ляжет в основу правил землепользования и застройки (ПЗЗ) центральной части Иркутска, которые прорабатывает администрация города.

ВФ: В городе более 1,1 тыс. исторических памятников, если учитывать и деревянные объекты, и дома, построенные из других материалов. Число большое, но оно конечно. Вы не боитесь, что в определенный момент останетесь без работы?

И.К.: Работы так много, что я об этом даже не задумываюсь. Даже те планы, которые есть сейчас, я вижу, что их можно реализовать только за ближайшие три-пять лет. Я вижу, что есть огромный блок проблем, связанный с каждым моментом нашей работы. И если заниматься ими профессионально, то на это уйдут годы.

Сегодня АРПИ — это единственная в своем роде специализированная по реставрации памятников административная структура в России. Возможно, в будущем наш опыт используют и другие регионы страны. Потому что на федеральном уровне ситуация с деревянными памятниками значительно хуже, чем в Иркутске. Из 140 тыс. объектов, признанных памятниками, около 60% находятся в ветхом и аварийном состоянии. Памятники деревянного зодчества буквально исчезают на глазах. Есть данные, что за последние 50 лет исчезла ровно половина деревянных домов, и если пустить все на самотек, то лет через 30 их не останется вообще. Поэтому проблемой нужно заниматься плотно по всей стране.

Екатерина Головина