Рынок муниципальной аренды уйдет в небытие

Уже в этом году может, наконец, решиться вопрос передачи недвижимого имущества Минобороны РФ в микрорайоне Зеленый и ИВВАИУ в муниципальную собственность. Что же касается других «недвижимых» вопросов, то нововведений стоит ожидать арендаторам муниципальных помещений. Об этом корреспонденту ВФ в интервью рассказал заместитель мэра — председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска Сергей Кладов.

«Восточный формат»: Как продвигается решение болезненного вопроса о возможности передачи недвижимого имущества Минобороны РФ в микрорайоне Зеленый и ИВВАИУ в муниципальную собственность?

Сергей Кладов: Эта тема для муниципалитета очень актуальная. Со своей стороны мы готовы принять помещения, которые остались от ликвидированных воинских частей и от военных городков, которые потеряли этот статус. Отмечу, что на данный момент часть помещений в ИВВАИУ и микрорайоне Зеленый передана в собственность города, в частности это жилой фонд — порядка 200 квартир, а также детские сады. В ведении федеральных структур пока остается порядка 109 гектаров земли в ИВВАИУ, 119 жилых домов в Зеленом, а также 22 объекта инженерной инфраструктуры — сети, котельные и так далее. Последнее особенно важно. Так как теплоисточник в Зеленом не является собственностью муниципалитета, то тариф на горячую воду и отопление для местных жителей выше, чем для остальных иркутян. Сложным остается вопрос и с уборкой территории микрорайона, городская администрация не может взять на себя эти расходы, опять же по причине того, что эта территория не в нашей собственности.
Со своей стороны администрация и дума Иркутска регулярно обращаются и в Министерство обороны, в Правительство РФ, и к областной власти, для того чтобы ускорить процесс. На данный момент ситуация такова: Минобороны направило в правительство Иркутской области предложение о передаче 21 городка в целом по региону. При этом министерство выражает желание решать вопрос не пообъектно, а так называемым «пакетом». То есть губернатор должен принять сразу все городки в региональную собственность, и потом передать в муниципалитеты.

Считаю, что такая постановка вопроса применительно к Иркутску не совсем справедлива, так как у разных муниципалитетов разные возможности по содержанию и приемке городков. И если у Иркутска есть явное желание поскорее этот узел разрубить, то, скажем, северные территории к такому повороту событий явно не готовы.

Впрочем, в свете последних перемен в Минобороны, мы надеемся, что ситуация уже в этом году окончательно разрешится и городки будут переданы в муниципальную собственность. В министерстве пока еще ведется обсуждение, что именно передавать, а что использовать. Обсуждаются разные варианты, в том числе создание Суворовского училища на территории ИВВАИУ, что, наверное, было бы неплохо для муниципалитета. Для нас принципиально важно, чтобы городки не остались брошенными на произвол судьбы. Военные из них ушли, осталась заброшенная территория, инфраструктура, инженерные сети стареют, их никто не обслуживает. Все это может привести к аварийной ситуации.

Кто есть кто
Сергей Кладов, председатель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска

Родился 28.08.1980 в Пограничном районе Приморского края. В 2002 году окончил Военный университет Министерства обороны РФ. В 2008 году — Московский государственный университет экономики, статистики и информатики по специальности «Антикризисное управление». С 2003 г. — ФГУП «Рособоронэкспорт», с 2008 г. — помощник губернатора Иркутской области, с июля 2008 — руководитель агентства имущественных отношений Иркутской области, с сентября 2009 — заместитель министра имущественных отношений Иркутской области, с октября 2011 — заместитель начальника Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) по Иркутской области, с июля 2012 — заместитель мэра — председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Женат, имеет дочь.

ВФ: Недавние изменения федерального законодательства коснулись арендных ставок на муниципальное имущество. Организации, занимающие сейчас такие помещения, опасаются резкого роста ставок. Как ситуация обстоит на самом деле?

С.К.: Законодательство действительно поменялось. Еще в прошлом году в Иркутске действовала методика расчета стоимости арендной платы. Сейчас, в соответствии с федеральным законом «О защите конкуренции», при передаче в аренду муниципальных помещений каждый объект должен быть оценен по рыночным ставкам. Но это не значит, что повышение коснется всех без исключения. Где-то арендная плата останется на прежнем уровне, а где-то произойдет ее рост.

Что касается предпринимателей, арендующих муниципальное имущество, то особых поводов для волнений у них быть не должно. Надо понимать, что наши помещения тяжело сравнивать с современными бизнес-центрами. Муниципальное имущество зачастую находится не в самом лучшем состоянии, и это обуславливает более низкую цену. В числе наших преимуществ — четкие правила игры, которые регламентируются законом. Если на основании торгов предприниматель заключил договор аренды на помещение на 10 лет, то он может быть на 100% уверен, что в течение этого срока его никто не попросит «освободить площади». Конечно, при условии что он соблюдает все условия договора.

Кроме того, переоценка стоимости арендной платы происходит не чаще, чем раз в год. И на данный момент мы рассматриваем возможность фиксировать цену на несколько лет — для помещений, которые требуют капитальных затрат. Если человек берет в аренду помещение в несколько устаревшем состоянии, за свои средства проводит ремонт, то на определенный срок он может не думать о повышении ставок.

ВФ: Так все-таки, на какой порядок будут увеличиваться ставки при новых правилах? Будет ли это безболезненным повышением для арендаторов?

С.К.: Говорить о каких-то средних значениях, наверное, будет неправильно. Если это привлекательное помещение на первых этажах центральных улиц, то ставки могут доходить до 1 тыс. рублей за квадратный метр без учета НДС и коммунальных расходов. Здания в отдаленных районах могут сдаваться по 100-150 рублей за квадратный метр, а подвальные помещения — еще дешевле.

Конечно, арендаторы-предприниматели заинтересованы в том, чтобы платить минимальную арендную плату. В то же время существует объективная рыночная стоимость аренды, и мэрия не должна субсидировать эти затраты. У муниципалитета другие задачи — строительство детских садов, поддержка наиболее незащищенных слоев населения и так далее. Это то, на что как раз и идут получаемые от аренды доходы.

Относительно некоммерческих структур, у нас порядка 20% сдаваемых в аренду помещений используются спортивными, ветеранскими организациями, культурными автономиями, частными детскими садами. В их отношении администрация города проводит исключительно социальную политику. К примеру, немуниципальные детские сады с прошлого года пользуются льготной ставкой и платят всего лишь 10% от рыночной стоимости аренды.

ВФ: И все же как должное эти изменения восприняли далеко не все. В прошлом году возмутителями спокойствия выступили управляющие компании. Чем закончилась эта история?

С.К.: Мы помним, как раздувался скандал, по городу расклеивались листовки, была попытка противопоставить население администрации. Но, как показывает практика, ни одна ситуация, описанная в листовке, не была реализована, и управляющие компании остались там, где и сидели. Суть вопроса состояла в следующем: у этих компаний были заключены договоры на основании методики расчета стоимости аренды, которые закончили свое действие еще в конце 2011 года. Практически год занимаемые управляющими компаниями помещения «висели» вне правового статуса, аренда была продлена в соответствии с Гражданским кодексом РФ «на неопределенный срок». При этом администрация понимала, что явно недополучает арендную плату по данным договорам. Ведь, в соответствии с методикой расчета, арендная плата по этим помещениям примерно составляла от 25 до 50 рублей за квадратный метр.

Управляющие компании были готовы продлить с нами договоры согласно оценке рыночной стоимости, но не были готовы участвовать в аукционе. Между тем федеральный закон «О защите конкуренции» не предусматривает передачу какому-либо коммерческому лицу помещений без проведения торгов. Был проведен ряд встреч с управляющими компаниями, где им неоднократно объяснялась ситуация, что администрация не настроена против них, и нам единственное, что нужно — законный и легитимный договор. В результате в настоящее время в спокойном режиме проходят торги, уже состоялось 10 аукционов, управляющие компании в них побеждают, остаются в своих помещениях и получают долгосрочный договор аренды на 10 лет. Конечно, ставки подросли, в зависимости от помещения, они теперь составляют от 400 до 600 рублей за квадратный метр, без учета НДС и коммунальных расходов. Но большинство занимаемых этими компаниями помещений — подвальные, там ставки порядка 150 рублей. Всего нам предстоит провести 34 аукциона, касающихся управляющих компаний. Рассчитываем, что в итоге муниципальный бюджет дополнительно получит порядка 10 млн рублей.

ВФ: Какие суммы городской бюджет получил по итогам прошлого года от сдачи в аренду помещений и реализации муниципального имущества?

С.К.: Поступления от аренды в 2012 году составили 231 млн рублей. На данный момент заключено порядка 1 тыс. договоров аренды — это всего лишь порядка 19% муниципального нежилого фонда, составляющего порядка 300 тыс. кв. метров. Основной объем помещений используется для реализации полномочий администрации — в них находятся органы власти, унитарные предприятия и муниципальные учреждения — детские сады, школы и так далее.

В планах на 2013 год мы поставили довольно амбициозную для себя задачу — постараться увеличить поступления от аренды до 250 млн рублей. Выполнить ее будет довольно непросто. Если анализировать тенденцию поступления доходов от аренды и приватизации имущества, то этот вид доходов стремится к снижению. Во-первых, в ходе приватизации выбывают помещения, их объем постоянно уменьшается. Во-вторых, часть муниципальных помещений, которые занимают федеральные и региональные органы власти, в том числе на условиях аренды, теперь передается им в собственность. В частности, в конце года был передан довольно большой объем — помещения ЗАГСов и соцзащиты, а также помещения, занимаемые правоохранительными органами. Тем не менее, за счет переоценки арендных ставок по рыночным значениям, мы надеемся собрать в этом году большую сумму.

Вообще же, в отдаленной перспективе рынок муниципальной аренды значительно сократится и уйдет в небытие. В целом политика государства направлена на то, чтобы муниципалитет занимался не сдачей объектов в аренду, а своими полномочиями. В этом ключе, к примеру, действует ФЗ №159, который устанавливает преимущественное право арендаторов — субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение муниципального и государственного имущества в собственность. Напомню, в соответствии с ним, предпринимателям дается преимущественное право приобретения объектов, которые они занимают на основании договоров аренды. На данный момент в Иркутске осталось 104 помещения, подходящих под этот закон. В прошлом году было подано 21 заявление от бизнесменов, претендовавших на реализацию преимущественного права выкупа.

Кстати, эти объекты изначально не были включены в общий план приватизации прошлого года. Поэтому сумма поступлений у нас возросла с планируемых 282 млн рублей до 334 млн рублей. Всего было приватизировано 76 объектов недвижимости. В планах на этот год — 17 объектов и порядка 150 млн рублей поступлений в бюджет.

ВФ: Насколько известно, городские власти приняли решение, согласно которому арендуемое муниципальное имущество можно передавать в субаренду. Чем это было продиктовано?

С.К.: Данное изменение было принято в первую очередь, чтобы привести наш муниципальный правовой акт в соответствие с Гражданским кодексом РФ, в котором предусмотрено, что с согласия арендодателя часть помещения может быть передана в субаренду. Причины тому довольно банальны. Самый яркий пример — коммерсант арендует какой-то объект недвижимости себе под офис или торговый центр, и ему нужно установить банкомат для сотрудников и посетителей. Однако просто так поставить банкомат он не может, а должен официально оформить свои отношения с банком относительно субаренды. Соответственно, мы не видим оснований для отказа предпринимателю в согласовании передачи этого квадратного метра под банкомат, кофе-машину и так далее.

Важно отметить — с учетом того, что муниципальная недвижимость сейчас передается через аукционы и с учетом оценочной стоимости, то исключаются факты недобросовестной наживы. Никто не может получить помещение по дешевой цене, а потом втридорога сдавать его в субаренду. Все эти процедуры происходят с согласия муниципалитета и под его контролем. Каждый факт передачи в субаренду должен быть согласован. Если в ходе проверки исполнения договоров выявляется несогласованная субаренда, это является основанием для расторжения договора аренды и взыскания штрафных санкций.

ВФ: Насколько актуальна для Иркутска тенденция оформления земли под многоквартирными домами в общую собственность владельцев квартир?

С.К.: На данный момент у нас часть домов уже прошли процедуру постановки земельного участка на кадастровый учет. В первую очередь, это коснулось зданий, которые проходили по программе капитального ремонта по ФЗ №185. На тот момент было обязательное требование постановки участка на кадастровый учет. Сейчас этого требования в законе нет, но законодательством прописано — муниципальным органам власти необходимо провести межевание территории под многоквартирными домами. Законом срок установлен до конца 2015 года.

В администрации города сейчас проводятся регулярные совещания и обсуждения на тему, как именно проводить процесс межевания. Окончательное решение будет принято на уровне мэра в ближайшие месяц-полтора, потому что еще есть очень много вопросов. С одной стороны, можно размежевать и предоставить жителям максимум территории, включая и спортивные, детские площадки, контейнерные площадки для сбора мусора и внутриквартальные проезды. С другой стороны — жители должны понимать, что в этом случае они обязаны нести затраты на тот же ремонт внутриквартальных проездов, обустройство дворов и так далее. На данный момент мы стараемся выбрать некое компромиссное решение — с одной стороны, дать жителям максимальный размер территории под их домами, с другой — не повесить на них лишнее бремя содержания имущества.

Влад Никифоров
Фото Евгения Козырева