Сдвиг по рынку

Ситуация на рынке жилья все больше вызывает споров среди экспертов. Ждать ли повторения ситуации 2008 года с падением цены квадратного метра? Или из-за совокупности макроэкономических факторов квадраты станут только дороже? Что в целом ждет рынок жилищного строительства Иркутска в ближайшем будущем? Эти и другие вопросы мы решили задать лично иркутским застройщикам, риелторам и аналитикам рынка в рамках очередного делового завтрака Издательского дома «Восточная Сибирь» «Рынок недвижимости в регионе: влияние экономической ситуации, точки роста». Беседа получилась интересной и острой, подробности — в материале Анны Смирновой.

Стагнации быть?

Тенденции столичного рынка недвижимости, отмечавшего резкую активизацию в первом квартале 2014 года, похоже, дошли до Иркутска. Застройщики отмечают: покупатели, планировавшие в близкой перспективе искать варианты для приобретения квартиры, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее. Катализатором этого процесса стал ряд внешних факторов — девальвация рубля, инициированная ЦБ зачистка банковского сектора от неблагонадежных кредитных учреждений, геополитический кризис и тому подобное. «Макроэкономика сегодня не в лучшей фазе, и перспектива ее непонятна. И именно из-за непонятности люди, которые хотя бы думали о покупке жилья, начали совершать эти сделки», — говорит генеральный директор ЗАО «Восток Центр Иркутск» Михаил Сигал.

Однако говорить о резком росте числа сделок на рынке новостроек, и вторичного жилья Иркутска тем более, все же не приходится. Так, по словам директора «Торгового дома недвижимости» (ГК «ВостСибСтрой») Александра Халтурина, пока сезонного роста активности клиентов не наблюдается, но компания ожидает его уже в ноябре-декабре. «Все понимают, что входить в валюту сейчас уже поздно, поэтому самым логичным становится размещение средств в квадратных метрах», — поясняет он.

Мы живем тем запасом инерции, которая экономика набрала в последние годы, когда рынок недвижимости рос стабильно. В какую из сторон он в итоге склонится, можно будет увидеть уже в первом квартале 2015 года.

Относительно перспектив иркутского рынка Михаил Сигал уверен, что впереди лишь два сценария развития: или стагнация стройотрасли, или ее переход на новый этап с переориентированием спроса. «Если будет проводиться жесткая политика федеральных властей касаемо банков и непредоставления им ресурсов, то сложная ситуация с ипотечными кредитами для конечных потребителей обеспечена. А значит, однозначно на рынке будет стагнация. Мы этот сценарий не исключаем. Но все же я думаю, что в перспективе нас ждет переориентация потребителей в сегментах: трехкомнатные, двухкомнатные, однокомнатные квартиры. На рынке будет продолжаться оборот, бюджеты будут получать налоги, маржинальность проектов при этом снизится», — замечает он.

Сегодня ситуация в стройотрасли Иркутска не развивается не в одну из сторон: интерес покупателей есть, сделки заключаются. Но участники рынка признают, что «мы живем тем запасом инерции, которая экономика набрала в последние годы, когда рынок недвижимости рос стабильно». Куда в итоге склонится рынок, можно будет увидеть уже в первом квартале 2015 года.

«Разительно дешевле квартиры точно не будут»

Что касается ценовой перспективы, то застройщики уверены: стоимость квадратного метра будет расти, но в пределах инфляции. «В долларовом эквиваленте сегодня недвижимость дешевеет, а это значит, что цена за квадратный метр на российском рынке останется на прежнем уровне либо немного вырастет», — поясняет свою позицию Александр Халтурин. Михаил Сигал дополняет: «Рост будет на уровне инфляции, проекты жилищного строительства, которые будут менее удачны, могут снизить цену».

С мнением строителей в принципе согласны и аналитики рынка. Правда, аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко подчеркивает, рост цен на уровне инфляции — это практически отсутствие роста. «Общеэкономическая ситуация на рынке сложная, и многие регионы заявляют о том, что у них продажи недвижимости находятся в стадии стагнации. Я думаю, что Иркутск ждет та же ситуация. Точнее она уже есть: продажи идут, но с учетом всех тенденций, которые сейчас наблюдаются, говорить о росте цен не приходится. Скорее всего, 2015 год будет характеризоваться стагнацией с изменением цен на уровне инфляции», — поясняет она, также добавляя: «в тех объектах, которые по своим качественным характеристикам будут уступать другим, вероятнее всего, будет наблюдаться и снижение стоимости».

Руководитель филиала АН «Слобода» Марина Изотова при этом подчеркивает: ожидать какой-либо серьезной корректировки цены в ближайшем времени не стоит. «Строители уже сегодня проводят различные скидочные акции, но все они не превышают и 10%. И дальше разительно дешевле квартиры также не будут», — уверена она.

Строители уже сегодня проводят различные скидочные акции, но все они не превышают и 10%. И дальше разительно дешевле квартиры также не будут.

Подстроиться под рынок

При этом эксперты отмечают и некоторые другие тенденции рынка недвижимости в регионе. Марина Изотова рассказывает, что по сравнению еще с прошлым годом покупатели стали настороженнее относиться к новостройкам небольшой степени готовности, отдавая предпочтение объектам с близкими сроками ввода в эксплуатацию. Вторичный же рынок недвижимости, по наблюдению риелтора, вообще стагнирует. Продавцы держат неоправданно высокие цены, покупатели изначально предъявляют к будущему жилью такие требования, которые хрущевки не могут оправдать по определению.

Татьяна Галущенко также отдельно остановилась на сравнении новостроек и вторички в Иркутске. Сопоставляя среднюю стоимость квадратного метра в обоих секторах недвижимости, она отмечает, что сегодня рынок недвижимости Иркутска развит как никогда. Указывает на это тот факт, что цены в новостройке и вторичке максимально приближены друг к другу. «Еще пять лет назад диапазон цены между новостройкой и вторичкой составлял порядка 25%. Это, безусловно, говорило только об одном: уровень рисков вложений в новостройки был настолько высок, что потребитель готов был приобретать квартиру у застройщика только за существенно меньшую стоимость. Сейчас же этот разрыв составляет в Иркутске не более 5 тыс. рублей за квадрат», — рассказывает Татьяна Галущенко. Покупатели, без сомнения, стали больше доверять застройщикам, но эта развитость рынка, о которой говорит эксперт, свидетельствует и о другом. «Это значит, что сверхдоходов строителям ожидать точно не придется. Теперь мы должны сконцентрироваться на максимальной конкурентоспособности каждого проекта, и маржу будет приносить не тот проект, который запущен раньше — позже срока, а тот, который своими качественными характеристиками будет лучше других по каким-либо параметрам».

Застройщики на сверхдоходы в складывающейся ситуации также не рассчитывают, ожидая как минимум увеличения себестоимости строительства из-за возможной наценки стройматериалов. Пока поставщики реализуют стройматериалы еще со складов по старым ценам. В 2015-м ситуация может измениться. По той же арматуре и цементу: как только рублевые цены на эти товары станут для производителя менее интересны в сравнении с экспортными, продукция уйдет на другие рынки, например, Монголии, а у нас будет дефицит, считает Михаил Сигал. И это только один из примеров грозящих рынку рисков. «Доходность, безусловно, необходима любому проекту, но важнее стабильность в развитии. И сегодня самое главное, чтобы не было жесткого уровня стагнации. Пусть будет более низкий уровень доходности, главное сохранить стабильность, чтобы процесс не останавливался, оставалась возможность платить налоги и иметь минимальную рентабельность», — резюмирует Михаил Сигал.