Рынок недвижимости в Иркутске: низкий спрос максимально уронил цены

Несмотря на то что рынок риэлтерских услуг за последние несколько лет серьезно сжался, серьезным компаниям удается держаться. Пустые посредники, конечно, отсеялись. Выстояли те, кто может дать профессиональную консультацию, оказать реальное содействие в вопросах купли-продажи и аренды, кто способен не просто подобрать объект, но и помочь грамотно им управлять. Агентство недвижимости «Тысячелетие» — из таких. За 18 лет работы компания накопила самое важное — опыт, и сформировала команду специалистов, к которым прислушиваются не только новички на рынке недвижимости, но и крупные девелоперы.

Когда редакция предложила генеральному директору агентства «Тысячелетие» в интервью отразить ее взгляд на рынок недвижимости, Светлана Ермолович решила, что с этой задачей куда лучше справится именно ее профессиональная команда. Итак, слово людям, которые в сфере недвижимости тоже далеко не первый год.

Анатолий Заиграев, руководитель отдела элитного жилья

Сейчас, по нашим оценкам, действительно самое комфортное время для покупки жилой недвижимости. Ситуация такая, что именно покупатель диктует условия на рынке. Предложение значительно превышает спрос, поэтому мы видим существенное снижение цен. 2014 год стал пиковым в этом отношении, средняя цена квадратного метра жилья в Иркутске тогда была в районе 58 тыс. руб. Сейчас она около 52 тысяч рублей.

К тому же ставки по ипотеке в данный момент очень привлекательные. Есть предложение жилищного займа под 9,4%, правда выдвигаются определенные требования к заемщику в части первоначального взноса, официальной зарплаты на карту банка и т.д. Однако в нашем портфеле немало сделок по покупке жилья именно по этой банковской программе.

Что будет дальше с ценами на квартиры в Иркутске, и есть ли смысл ждать еще большего падения? В настоящей ситуации делать прогнозы достаточно сложно. Хотя мы видим несколько факторов, которые при определенных условиях могут вызвать рост стоимости квадрата в новостройках. Например, изменения, внесенные в законодательство о долевом строительстве, по мнению аналитиков, могут привести к снижению объемов вводимого жилья и сужению предложения. А, как известно, чем ниже конкуренция — тем выше стоимость.

С другой стороны, реальный рост цен может быть обусловлен только общим подъемом экономики и, как следствие, восстановлением спроса. В настоящий момент стабильный хороший спрос мы отмечаем разве что в сегменте элитной недвижимости, где довольно ограниченное предложение.

Кристина Шевченко, кредитный брокер

Сейчас мы наблюдаем всплеск заявок на квартиры и связываем его с тем, что в настоящий момент идеальный баланс между ипотечными рыночными ценами на квартиры и ипотечными ставками в банках. Могу сказать, что подавляющее большинство, около 90% сделок нашего агентства по жилой недвижимости, — это как раз сделки с ипотекой.

Агентство недвижимости «Тысячелетие» является официальным партнером Сбербанка. Любой наш специалист может оперативно просчитать для клиента ипотеку и подать заявку в банк. Тем более что сейчас это легко сделать не только через программу на компьютере, но и в приложении для смартфона.

Надо сказать, что мы работаем не с одним, а с несколькими банками. Их больше десяти. Такой подход помогает найти оптимальное для покупателя квартиры предложение и оформить ипотечный кредит на выгодных условиях. Заявка уходит параллельно в несколько кредитных организаций, что помогает сэкономить еще и время клиента.

Нас часто спрашивают, можно ли при содействии агентства попробовать оформить ипотеку, если заемщику уже отказывали в кредитовании (например, невозможно подтверждение доходов или проблемы с кредитной историей). Или бывает, что покупатель по каким-либо субъективным причинам не желает обращаться напрямую в банк. Наши сотрудники готовы работать с такими клиентами. Каждую ситуацию мы рассматриваем в частном порядке. Не стоит забывать: некоторые банки предоставляют агентству определенные преференции.

Светлана Герасимова, ведущий эксперт-консультант по недвижимости

Еще одна особенность местного рынка недвижимости — довольно широкое предложение по загородным объектам и участкам. Неудивительно. Места у нас довольно красивые, территории большие, и они стремительно осваиваются. Если выделить наиболее престижное направление, то это, по нашему опыту, Байкальский тракт.

Также хороший спрос на объекты в районе Мельничной Пади и по Голоустненскому тракту. Если же для вас на первом месте доступность по цене, то советую присмотреться к предложениям по Качугскому и Александровскому тракту. Эти направления активно застраиваются, там немало участков, переведенных из земель сельхозназначения в пригодные для жилых объектов. Соответственно, широкое предложение «уронило» цены.

Владимир Жарков, специалист по сделкам с коммерческой недвижимостью

Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то последние 3-4 года наблюдается стагнация. Спрос низкий — предложение избыточное. Покупателю и арендатору есть из чего выбирать.

Хорошо прослеживается следующая тенденция. Бизнесы собираются, «аккумулируются» под крышами крупных торгово-развлекательных центров. Туда переезжают не только торговые точки, но и сфера услуг. Стрит-ритейл теряет свои позиции. Спрос на точечные объекты падает. Посмотрите на улицу Урицкого — она уже не та, что прежде. Арендаторы уходят даже с центральной и популярной у туристов улицы Карла Маркса. Как их удержать? Нужно понимать, при каких арендных ставках их бизнес в этих точках будет оставаться рентабельным и интересным для предпринимателя.

Мы советуем очень осторожно и взвешенно инвестировать в такие точечные объекты. Сдать их будет непросто. Вкладываться ли в объекты, которые могут быть использованы как ТРЦ? Ответ неоднозначный. Спрос на площади в ТРЦ есть. Но и объектов построено и строится много. Между ними тоже жесткая конкуренция. Яркий ее пример — «Jam Молл» и перетянувший многих арендаторов «Сильвер Молл». Кроме того, изменился подход к налогообложению таких объектов и определению их кадастровой стоимости, что серьезно повлияло на рентабельность. Так что ситуация на рынке торговой недвижимости складывается непросто.

Опытные специалисты нашего агентства со своей стороны всегда готовы проконсультировать клиента — и по инвестициям, и по продаже или управлению объектами.

Светлана Бочарова, специалист-консультант по сделкам с недвижимостью

Не секрет, что в Иркутске есть объекты коммерческой недвижимости, которые продаются годами. Или такие, где постоянная «текучка» арендаторов. В чем проблема?

Во-первых, хочу обратить внимание на очень важный момент — правильно выстроенная ценовая политика. Она не может основываться на предположениях: скажем, кто-то рядом продает объект по такой цене, а мой лучше, значит, я обозначу чуть выше. К тому же собственники объектов помнят пиковые докризисные цены и ставки. Конечно, к ним хочется вернуться. Но реальность такова, что по некоторым позициям «аппетиты» приходится снижать даже в два раза.

На самом деле собственнику объекта сложно его адекватно оценить. Целый комплекс параметров имеет значение — первая ли это линия, есть ли подъездные пути и парковки, пешеходный поток, дополнительный вход, пространства для разгрузки, какие предложения существуют по соседству и в чем отличие.

А специалисты видят рынок целиком и могут дать четкие рекомендации тем, кто реально хочет сдать или продать объект. Они касаются и ценовой политики в том числе. Как правило, мы обозначаем ценовой диапазон, и если клиент никуда не торопится, то мы можем начать с адекватно максимальной (но не «запредельной») стоимости. Получая обратную связь от потенциальных покупателей и арендаторов, можно будет постепенно корректировать, регулировать цену.

Юлия Винникова, ведущий специалист по сделкам с недвижимостью

Еще одно преимущество сотрудничества с агентством — это широкий охват потенциальных покупателей и арендаторов в короткий срок. У нас наработана база, оперативно делается рассылка предложений, при необходимости объект продвигается в интернете и СМИ.

Конечно, в качестве арендаторов собственникам объектов интересны компании федерального масштаба, заключающие долгосрочные договоры. Кроме того, есть сильные местные сети — не только продовольственные магазины формата «у дома», но и, например, парикмахерские или сервисные центры. Агентство плотно сотрудничает с такими компаниями, они регулярно получают наши предложения по объектам и оценивают их, планируя расширение своего бизнеса.

Отмечу растущий интерес предпринимателей к помещениям на первых этажах жилых комплексов. При этом мы заметили следующую тенденцию: те компании, что уверены в качестве своих услуг, не боятся, а иногда даже, наоборот, стремятся разместиться рядом с конкурентами. Соседство в одном жилом массиве двух парикмахерских, аптек, продовольственных магазинов — вполне нормально. Мы учитываем подобные пожелания, осуществляя подбор помещений под бизнес по заявке наших клиентов.