Помоги себе сам

К чему нам закон?

Вернуться к проблеме обманутых дольщиков, гремевшей несколько лет назад, а сегодня несколько притихшей, нас побудил один интересный прецедент. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в 2014 году вынес показательное решение. Право собственности на спорную квартиру в Иркутске было признано за дольщиком, договор с которым не был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, как это предписывается по ФЗ №214 «О долевом строительстве». В то же время право на эту же квартиру другого дольщика, договор с которым, напротив, был зарегистрирован надлежащим образом и подтвержден до этого решениями пяти судов, осталось попросту «незамеченным».

Если подробнее: в 2010 году застройщик «ВостСибЛес» расплатился с подрядчиком строительства ООО «Мида» семью квартирами, заключив по каждой договор долевого участия. Пять квартир подрядчик успел продать, расплачиваясь вырученными средствами с поставщиками и субподрядчиками. А вот с двумя оставшимися сделки не состоялись. Выяснилось, что застройщик в лице директора Кривошеина на эти же квартиры заключил еще по одному договору долевого участия, на этот раз с физическими лицами (граждане Астрахан и Ганжа). Более того, выяснилось, что договоры с ними были заключены якобы на год раньше. И есть подозрение, что «задним» числом. Так это или нет, подтвердить кроме новых дольщиков никто не мог.

Но «параллельные» договоры с «вдруг» появившимися физическими лицами не только не были зарегистрированы в ФРС (в отличие от договоров с первоначальным дольщиком — ООО «Мида»), но за такой регистрацией эти граждане даже не обращались. Кроме того, никаких движений денежных средств через бухгалтерию «ВостСибЛес» за эти квартиры от вдруг объявившихся дольщиков Астрахана и Ганжи также не было. Примечательно, что и «объявились» эти дольщики только в 2012 году (спустя три года после якобы подписанных договоров), когда застройщик уже стал банкротом.

Эти и другие доводы впоследствии не раз принимались в многочисленных судебных процессах, стартовавших после обнаружения факта двойных продаж. В результате разбирательств право ООО «Мида» на спорные квадратные метры подтверждалось пять раз, в том числе в районном, областном судах, Арбитражном суде Иркутской области. Но последнее решение ФАС ВСО под председательством судьи Палащенко перечеркнуло всю судебную практику, создав, по сути, собственную.

Теперь, оказывается, тот факт, зарегистрирован договор долевки в ФРС или нет, не имеет никакого значения. В последующем в подобных спорных случаях суды уже будут руководствоваться не сугубо требованиями законодательства, а вынесенным в Иркутске решением.

Чем это грозит, представить несложно…

— Отсутствие единообразия в судебной практике по таким важнейшим вопросам, на мой взгляд, самое опасное, — говорит юрист, к.ю.н. Антон Фабричный. — Когда дольщик покупает квартиру, платит деньги, регистрирует договор и понимает, что он все равно никаким образом не защищен от ситуации, когда недобросовестный застройщик решит переоформить эту квартиру на «своего» человека. Причем отсутствие регистрации параллельного договора долевого участия теперь вовсе не застрахует добросовестного дольщика от того, что суд примет решение не в его пользу. И тому есть конкретный пример. В данном случае судьи под председательством судьи Палащенко признали право на спорную квартиру за незарегистрированным дольщиком. А право зарегистрированного лица осталось незащищенным, его договор долевого участия суд просто «не заметил». Причем никакого объяснения такому подходу судебный акт вообще не содержит.

Соглашается с ним и другой адвокат, к.ю.н. Максим Орешкин, подчеркивающий, что судебная практика, создающаяся в таких важнейших вопросах как обеспечение граждан жильем, крайне важна. Ведь, находясь в открытом доступе, она может стать поводом для возникновения уже целого ряда схожих мошеннических схем. «Теперь уже, учитывая судебную практику, мошенники, которые будут в дальнейшем схемы проворачивать, могут смотреть и анализировать: лучше, наверное, обмануть юридическое лицо, а не физическое, задним числом оформив на свое имя договор долевого участия. Ситуация может в итоге приобрести массовый характер. Таким образом, у нас возникает коридор для мошеннических схем».

«Такой подход означает, что требование закона об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия попросту теряет смысл, — добавляет Антон Фабричный. — И причина этому в создающихся судом прецедентах, когда «незарегистрированный» дольщик приравнивается к «зарегистрированному» либо даже получает приоритет перед ним, если такой договор без регистрации оформлен раньше, а то, что «задним» числом, так это еще нужно доказать».

Маргарита Ли, до недавнего времени возглавлявшая Стройнадзор по Иркутской области, а сегодня руководящая земельным комитетом администрации Иркутска, считает, что до массового всплеска подобных дел не дойдет. Но все же признает: слишком разнящиеся решения судов по вопросам жилищного строительства действительно создают проблемы.

— Я лично признавала недействительными незарегистрированные договоры долевого участия, квартира была пять раз в процессе перепродана, пять собственников у нее побывало, вернули все на круги своя, люди живут. У нас были двойные регистрации, двойные продажи, слава богу, что так массово это не происходит. По судебным решениям действительно единообразия нет и не будет. Например, неустойка за срыв срока строительства за одну и ту же квартиру у одного судьи присуждается в размере 20 тыс. рублей, у другого — 200 тыс.

Эхо 2000-х годов

По вопросу дольщиков все приглашенные эксперты сошлись во мнении: самой главной проблемой является несовершенство российского законодательства. Точнее неработающие на практике законы.

Другой красноречивый пример, прозвучавший на экспертном совете, наглядно показал бессилие еще одного ФЗ — на этот раз о банкротстве застройщиков и возможности создания дольщиками ЖСК для завершения строительства брошенного объекта. Речь о небезызвестных в Иркутске долгостроях от компании «МолдРосс» Леонида Гвоздинского. Если вкратце: в свое время господин Гвоздинский бросил недостроенными 11 объектов. В том числе семь блок-секций на ул. Дыбовского, три блок-секции на ул. Сибирская и одну блок-секцию на ул. Цимлянская. По большей части на этих стройках работы начинались еще в 2006-2007 годах, а сдача планировалась на 2009-2011 годы. Однако и в конце 2015-го ни одна из блок-секций так и не была введена в эксплуатацию.

Дольщики, которым повезло больше, и дома достались в «хорошей» степени готовности, все эти годы вкладывали дополнительные собственные средства для достройки жилья (это дом на Цимлянской, шестая и седьмая блок-секции на Дыбовского). Остальные же, как например, дольщики квартир в б/с 1 и 2 на ул. Сибирская, готовность которых значится как «нулевая», искали другие варианты решения. Казалось, спасением должны были стать внесенные в 2011 году изменения в федеральный закон о банкротстве застройщиков. Именно тогда у обманутых дольщиков появилась возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа — для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. Но не тут-то было.

Простая, казалось бы, схема, когда недострой и земля выделяются из конкурсной массы и передаются созданному дольщиками ЖСК, на деле оказалась нереализуемой. «В законе прописаны 12 пунктов, которые должен выполнить ЖСК, как минимум шесть из них невыполнимы», — говорит один из дольщиков б/с 1 и 2 на ул. Сибирская, член инициативной группы Сергей Соколов.

Одна из первых сложностей, с которыми столкнулись дольщики — требование закона об одновременной передаче всех зарегистрированных объектов незавершенного строительства в ЖСК, созданные на них.

Учитывая, что у «МолдРосс» несколько долгостроев и все они в разной степени готовности, дольщики практически готовых домов участвовать в этой долгой процедуре отказываются. А без общего собрания и общего решения забрать имущество застройщика невозможно.

— То, что невозможно передать объекты в собственность ЖСК — это действительно так, — подтверждает Маргарита Ли. — Юридически возможность существуют. Но нигде в России на практике это сделать не удалось. И у нас не удастся. Все проблемные объекты, которые сейчас остались в Иркутске, инвестиционно непривлекательны: свободных площадей там нет.

На вопрос, что дольщики планируют делать дальше, Сергей Соколов лишь вздыхает, без какой-либо уверенности замечая, что по-прежнему будут добиваться передачи объектов в собственность ЖСК. Надеются дольщики и на возобновление активной работы областной межведомственной комиссии по решению проблем дольщиков, действовавшей последние годы под руководством первого лица региона.

Тогда на регулярные встречи в стенах Серого дома приглашались не только директора проблемных строительных компаний, но и руководство правоохранительных органов, ресурсоснабжающих организаций, представители инициативных групп дольщиков и многие другие. «Благодаря работе этой комиссии, — признает Маргарита Ли, — удалось достроить все, что можно было достроить». В том числе были завершены в буквальном смысле под ручным управлением ЖК «Иннокентьевская слобода», ЖК «Новый век» по улице Ядринцева, жилой дом по адресу Миронова, 65.

Впрочем, работа по вводу долгостроев продолжается и сейчас. «Только за 10 месяцев 2015 года, — рассказала советник отдела контроля и надзора в области долевого строительства службы государственного строительного надзора Ксения Пузик, — были решены вопросы с пятью проблемными объектами, где значится 528 «обманутых» дольщиков». В том числе небезызвестные ЖК «Порт-Артур» и «Веста». До конца 2015 года планируется ввести в эксплуатацию еще четыре. Тот самый объект «МолдРосс» на ул. Цимлянская (76 дольщиков), о котором мы упоминали выше, а также жилые многоквартирные дома по адресам ул. Байкальская, 234А (73 договора долевого участия), ул. 6-я Советская, уч. 14, блок секции №№8, 9 (49 договоров), ул. Розы Люксембург, между 4 и 5 микрорайонами жилого района Ново-Ленино, блок секция №4 (50 договоров).

«Таким образом, на начало 2016 года в региональном реестре проблемных объектов долевого строительства Приангарья останется 19 объектов с общим количеством пострадавших граждан 1222», — замечает Ксения Пузик.

Не допустить новых долгостроев

При этом и в стройнадзоре, и Маргарита Ли подчеркивают: практически все жилищные «долгострои» Иркутской области образовались еще до 2011 года. С тех пор появление новых удавалось предотвращать, а проблемы старых постепенно решать. Но сегодняшняя непростая экономическая ситуация, когда риски застройщиков и дольщиков выросли в разы, внимание к проблеме должно быть вновь усилено. Причем по всем фронтам.

Маргарита Ли, к примеру, уверена, что проблема решится сама собой, как только первый нерадивый застройщик Иркутской области получит реальный срок наказания. «Сегодня очень сложно доказать факт мошенничества. Люди не получили квартиру, а правоохранительные органы говорят — это гражданско-правовые отношения, разбирайтесь сами. У нас только один застройщик, который получил три года условно — Кузнецов Евгений Николаевич, компания «СибРоссо». И это притом что он бросил пять самовольно построенных объектов и выступил подрядчиком еще на трех объектах, в том числе у «МолдРосс». Но даже эти три года являются достижением, которого нам удалось добиться только после того, как мы каждую неделю целый год писали жалобы на него в правоохранительные органы, — эмоционально поясняет она. — Все знают ЖК «Порт-Артур» — две секции по 200 и 290 дольщиков. Мы также регулярно писали жалобы в правоохранительные органы, через год получили ответ о возбуждении уголовного дела. Но опять же не в отношении конкретного лица, а просто по факту мошенничества. Теперь еще несколько лет будем выяснять, кто же обманул почти 500 человек».

Причина такой работы правоохранительных органов — это отдельная тема, которой можно посвятить не один экспертный совет. Пока же среди самых безобидных эксперты называют ее плохую организованность.

Новые заявления пострадавших каждый раз направляются к новым дознавателям и следователям, которые, не желая вникать в специфику вопроса, просто пишут отказ в возбуждении дела.

— Ведь это надо изучить градостроительный, земельный, гражданский кодексы, ФЗ №214. Это же целое дело. Тем более что и застройщик — человек непростой, защищать его будут грамотные адвокаты, знающие, на что надавить. И дознаватель, предполагая заранее, чем это закончится, занимается отписками. Возможно, надо вводить формальный подход, раз общая форма мошенничества в отношении застройщиков не работает. Есть нарушения перед дольщиками — значит, есть основание для возбуждения уголовного дела, — считает Антон Фабричный.

Финансовая ответственность или пикеты?

Тем не менее эксперты признают: законодатель знает о проблемах долевого строительства и пытается их решить. Так, сейчас разрабатываются и обсуждаются новые законопроекты, вводящие систему страхования рисков дольщиков, а также банковский контроль. В первом случае предусматривается приобретение дольщиками, желающими обезопаситься, страховых полисов. В ситуации, если квартира не будет построена и передана дольщику, ему гарантируется возврат всех внесенных средств. Во втором предполагается, что оплачиваться квартира будет не напрямую застройщику, а через банк. Последний в свою очередь будет направлять средства компании только по результатам сданных объемов работ, таким образом контролируя процесс.

Меры, безусловно, спорные, учитывая, что каждая из них сопряжена с дополнительными расходами, которые непременно будут возложены на дольщиков. Но сам факт внимания к проблеме, наверное, должен вселять надежду, что когда-нибудь дело дойдет и до действительно эффективных мер защиты.

При этом, как считают юристы, меры не должны ограничиваться только привлечением к уголовной ответственности. «Учитывая либерализацию уголовного права, в том числе и за экономические преступления, это тоже не выход. Наше законодательство практически не позволяет лишать человека свободы за экономические преступления», — уверен Максим Орешкин. Зато нужного результата можно достичь благодаря введению личной финансовой ответственности застройщика и ограничению личных свобод, уверен Антон Фабричный. Правда, соглашаются юристы, у господ кузнецовых, кривошеиных и гвоздинских наверняка давно уже нет никакого имущества и доходов, все переписано на дальних родственников.

Возможность решения проблемы предложила советник аппарата Уполномоченного по правам человека в Иркутской области Татьяна Орешкина. По ее словам, Приангарью не мешало бы обратиться к опыту Пермского края, где силами двух адвокатов планомерно, на протяжении нескольких лет создавалась юридическая практика по делам, связанным с жилищным правом. Например, по бывшим общежитиям, незаконно приватизированным в 90-е годы, или по переселению граждан из аварийных домов, по тем же обманутым дольщикам. «Юристы специализируются только на этих делах, они ведут клиентов от начала и до конца, добиваясь принятия в итоге нужных решений. При этом стоимость их услуг вполне доступна большинству граждан, а первые шаги по решению проблемы четко прописаны на их сайте, — рассказывает Татьяна Орешкина, невольно возвращая диалог к изначально поставленной теме судов. — В Иркутске же каждый юрист выступает сам за себя, единообразной практики в таком случае действительно сложно ожидать».

При этом эксперт уверена, что уповать на изменения федерального законодательства не стоит — слишком долгая эта процедура. Искать выход надо на региональном уровне.

Правда, выход этот, как следует из ответов участников ЭС, все еще далек от цивилизованных форм. Татьяна Орешкина напомнила: тот же ЖК «Порт-Артур» добился внимания и продолжения строительства только благодаря акциям протеста дольщиков. «Когда люди требуют, у власти появляется понимание, что просто так эта ситуация не разрешится. Тогда вопрос выносится на координационный совет и начинается работа. Пока дите не плачет, мать не разумеет», — напомнила она присутствующим.

Придется ли дольщикам оставшихся 19 долгостроев региона прибегать к крайним мерам протеста, решать им. Пока же на заключительный вопрос ведущего ЭС Игоря Альтера: возможно ли обманутым дольщикам добиться справедливости, эксперты ответили однозначно: это маловероятно…

Евгения Колягина

Выражаем благодарность за предоставление площадки для проведения экспертного совета КРЦ «Ладога».