Офисы не подтянулись
Рынок коммерческой недвижимости в Иркутске еще не до конца оправился от финансовых потрясений 2008 года. Об этом свидетельствуют цены, не достигшие докризисного уровня, и недостаточно высокие объемы возводимых площадей. Аналитики считают, что стагнация на рынке продолжается, цены на аренду и продажу будут расти наравне с общей инфляцией.
Речь об этом на прошлой неделе шла в рамках специализированного круглого стола. В обсуждении приняли участие аналитики, представители бизнес-сообщества и даже гостиничного бизнеса. Открывая круглый стол, директор компании «Эксперт-девелопмент», директор по продажам делового района «Иркутск-Сити» Илья Круговых вполне справедливо заметил, что рынки и торгово-развлекательные центры являются такой же отличительной чертой уютного и комфортабельного города, как парки, скверы и хорошие дороги. «Этот сектор способствует повышению конкурентоспособности городской среды, и ему нужно уделять особое внимание», — подчеркнул эксперт.
Говоря о настоящей ситуации на рынке коммерческой недвижимости, аналитики отдельно обсудили офисную недвижимость и торговую. По словам маркетолога-аналитика, директора по маркетингу ООО «Актив» Татьяны Галущенко, сегодня в Иркутске насчитывается более 100 офисных зданий общей площадью свыше 320 тысяч кв. м. Еще 17 зданий, площадью 50 тысяч кв. м, пустуют либо находятся в стадии сбыта. Основные проблемы этого подсектора — недостаток площадей, проблемы с разрешением на ввод в эксплуатацию, неудачное месторасположение. Территория распределения офисных площадей выглядит следующим образом: 41% всех помещений находится в Октябрьском районе, 33% — в Кировском районе, 11% — в Куйбышевском, 9% — в Ленинском и 7% — в Свердловском.
Объем рынка коммерческой недвижимости на сегодня превышает 370 тысяч квадратных метров. Прирост таких площадей в областной столице за последние четыре года составил 86%. Больше всего помещений было построено в 2009 году, когда достраивались здания, начатые в кризисный период. В 2011 году прирост был равен 7%. В следующем году, по прогнозам аналитиков, объем офисной недвижимости должен увеличиться на 27-30 тысяч кв. м по сравнению с 2011 годом и превысит 400 кв. м. «Больше всего площадей (12 тысяч кв. м) строится в Октябрьском районе, — сообщила Татьяна Галущенко. — Нам также известно о пяти постройках в Иркутске. Но будут ли они все достроены?»
Есть и еще одна проблема, характерная для иркутского рынка офисной недвижимости. По словам Татьяны Галущенко, это недостаток площадей высокого качества, которые бы соответствовали современным стандартам и реализовывались по адекватной стоимости.
Стрит-ритейл уходит
Рынок торговой недвижимости в Иркутске сегодня переживает большие перемены. Все идет к тому, что магазины формата стрит-ритейл постепенно будут покидать рынок, их медленно, но верно вытесняют такие «монстры», как торгово-развлекательные центры. Данными прогнозами с участниками круглого стола поделился сертифицированный аналитик рынка коммерческой недвижимости Юрий Винников. «Будущее за ТРЦ, — сказал он. — Стрит-ритейл будет отмирать, но не везде. Этот формат останется в таких местах, как улица Урицкого, например. Может быть, будут более высокого качества арендаторы, которые станут предоставлять какие-то уникальные услуги, предлагать коллекции одежды».
В целом ситуацию на рынке торговой недвижимости характеризует сильный разброс цен как по аренде, так и по продаже, а также возвращение крупных федеральных игроков. Последние вновь серьезно заявили о себе и, оправившись после кризисного периода, вернулись к экспансии в регионы. Что касается стоимости площадей, то, как было сказано, они еще не достигли докризисного уровня, за редким исключением. «На улице Урицкого есть примеры, когда площади сдаются по 4-4,5 тысячи рублей за один квадратный метр. И для Иркутска сегодня это самая высокая цена, — рассказал Юрий Винников. — В кризис падение цен на рынке торговой недвижимости составило от 30 до 50%. Компании сокращали свои площади, отказывались от ранее принятых планов развития. Появилось много свободных помещений, которые пустовали неделями и даже месяцами. С начала 2010 года ситуация немного выправилась».
По мнению аналитика, к докризисному уровню цены в ближайшее время не вернутся. На сегодня средняя удельная арендная стоимость площадей — 800 рублей за один квадратный метр. На цену прежде всего влияет местоположение, размер, соседние помещения, а также наличие сопутствующей инфраструктуры: удобные подъезды, парковки и т.д. Что касается соотношения «спрос — предложение», то, по словам господина Винникова, в 2010-2011 годах было велико внимание федеральных торговых сетей. Этих арендаторов сегодня в первую очередь интересуют помещения площадью свыше 1 тыс. кв. м. Основное направление — магазины детских товаров и игрушек, бытовой техники и дисконты. «В центре города таких площадей нет, — констатирует аналитик. — Есть определенные проблемы: логистика не позволяет арендовать некоторые помещения, поскольку товар обычно завозят фурами, а это сложно из-за пробок и других транспортных неувязок. Поэтому, скорее всего, большие площади будут появляться в Свердловском и Ленинском районах».
«Все, что мы имеем, скоро умрет…»
На круглом столе впервые обсудили и еще один вид коммерческой недвижимости, который до сих пор рассматривался в отрыве от данного сектора. Это гостиницы. Об этом сегменте рассказала руководитель Байкальского филиала Российской гостиничной ассоциации Екатерина Процентова.
Сегодня в Иркутске свои услуги предоставляют 67 средств размещения — гостиницы, курорты, мини-отели. При этом общий номерной фонд неизвестен ни органам местной власти, ни филиалу РГА. По словам госпожи Процентовой, из существующих гостиниц ни одна не получила «звездность» по новой системе классификации. «Все гостиницы в Иркутске построены не в соответствии с требованиями новой системы классификации, поэтому говорить о высоком качестве не приходится, — заявила эксперт. — Необходимо стремиться к тому, чтобы номерной фонд города был построен на основе единого прототипа».
Участники круглого стола затронули и такую щекотливую тему, как «гостиница в квартире». Этот вид услуг сегодня составляет серьезную конкуренцию гостиницам. Как правило, стоимость проживания в «квартирах посуточно» ниже, чем в официальных гостиницах. Екатерина Процентова призналась, что не хотелось бы развития такого направления. «Все гостиницы работают в чистой бухгалтерии, платят налоги, обеспечивают рабочие места», — привела она свои доводы. На это участники рынка недвижимости парировали тем, что цены в гостиницах порой «неподъемные», и нет ничего удивительного в том, что потенциальные клиенты выбирают квартиры в наем. Госпоже Процентовой пришлось согласиться, что «цены действительно высоки». Однако возможных выходов из сложившейся ситуации она не привела, из чего слушатели сделали вывод, что гостиницы не планируют делать свои услуги более доступными.
Одним из завершающих было выступление генерального директора ООО «East Consulting Group» Дмитрия Иванника. Он заявил, что рынок коммерческой недвижимости в Иркутске только начинает развиваться. «Это узкий рынок, — сказал эксперт. — Качественные площади в любом сегменте просто отсутствуют. Все, что мы имеем сегодня на рынке, скоро умрет. Не хватает торгово-развлекательных центров. От общего объема коммерческой недвижимости количество торговых точек современного формата составляет лишь 5%. Поэтому нам есть куда расти».
