О реформировании «долевки» — не стесняясь

«Хочу вас еще немного «повеселить». Напомнить, что месяца два назад тогда еще министр строительства Российской Федерации Михаил Мень признал, что законы 214-ФЗ и 218-ФЗ стоит срочно «отшлифовать» — пока убийственные для отрасли нормы не вступили в силу 1 июля. Якобы с профессиональным сообществом в свое время изменения не обсудили, и вот вдруг осознали возможные последствия. Есть в таких заявлениях определенное лукавство. Как минимум Союз строителей Иркутской области давно предупреждал о недальновидности тех, кто затеял такого рода «реформы» в сфере жилищного строительства. Из Приангарья письма стопками уходили в Москву. Их отправляли, наверное, всем, на кого была хоть какая-то надежда — от парламента и Правительства РФ до бизнес-омбудсмена», — упомянула в ходе профессиональной дискуссии в Иркутске Галина Кузняная, член совета директоров финансово-строительной компании «Новый город». Круглый стол «Переход от долевого строительства к проектному финансированию. Новые финансовые инструменты развития строительной отрасли» проходил 23 мая на площадке выставочного комплекса «Сибэкспоцентр».

На самом деле, застройщикам давно не до веселья. Они понимают, что через месяц правила игры на рынке жилищного строительства изменятся в сторону усложнения и ужесточения. При этом, до сих пор нет четкого понимания, какие механизмы, в первую очередь, механизмы финансирования строительных проектов, придут на смену привычным схемам. Долевое строительство с помощью средств дольщиков объявили высокорисковой моделью, но именно граждане, как подсчитали аналитики, в основном и финансировали возведение жилых домов в России. Кто еще готов вливать столько же средств в строительство жилья? Банки? Как оказалось, даже у крупных игроков финансового рынка (за редким, можно сказать, единственным, исключением) пока еще нет выверенного алгоритма действий. Как и на что будем возводить жилье? Государство, между тем, говорит об очень желательном постоянном наращивании темпов и объемов жилищного строительства, при этом делая акцент на доступности приобретения квартир.

Вот и за круглым столом в Иркутске об ориентирах и больших задачах для отрасли рассказал заместитель регионального министра строительства Роман Энгельгардт.

Цели благородные, условия суровые

«В соответствии с посланием президента Российской Федерации Федеральному Собранию РФ от 1 марта 2018 года в стране необходимо обеспечить строительство жилья в объеме, превышающем уровень 2017 года в 1,5 раза», — сообщил замминистра. В Иркутской области, по словам Романа Энгельгардта (со ссылкой на позицию губернатора), необходимо ежегодно строить и вводить в эксплуатацию порядка 1,5 млн кв. м жилья.

В докладе чиновника прозвучали и текущие цифры, и плановые: «Общий объем ввода жилья на территории Иркутской области за 2016 год составил 912,6 тыс. кв. метров, за 2017 год — 973,8 тыс. кв. м (108,2% к плану), или 106,7% к уровню 2016 года. В 2018-2020 годах на территории Иркутской области всего необходимо построить 3,0 млн кв. м нового жилья, в том числе в 2018 году 950,0 тыс. кв. м».

Удастся ли реализовать обозначенное в изменившихся условиях? Как будут справляться застройщики? Каким образом их будут поддерживать значительно нарастившие свои полномочия банки? По каким ставкам будет осуществляться проектное финансирование, которое должно поэтапно «заместить долевку»? И как в итоге поведут себя цены на жилье? Эти вопросы были вынесены на обсуждение за круглым столом.

Роман Энгельгардт напомнил: «Дорожная карта по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием и другими формами финансирования, утверждена председателем Правительства РФ Дмитрием Медведевым в декабре 2017 года».

По замыслу федеральных властей, как сообщил замминистра, «проектное финансирование представляет собой инструмент финансирования проектов жилищного строительства, в рамках которого застройщику предоставляется кредит на строительство жилого дома под залог имеющегося земельного участка и при условии наличия у застройщика собственных 15 — 20% средств от стоимости реализации проекта строительства жилого дома». При этом денежные средства граждан будут привлекаться застройщиками на специальные счета эскроу, открытые в кредитных организациях. Расходы средств с таких счетов будут осуществляться по факту выполнения застройщиками этапов строительных работ под контролем кредитных организаций, перечень которых устанавливается ЦБ РФ.

На самом деле, обсуждение и утверждение различного рода законодательных инициатив в сфере долевого строительства идет уже года три-четыре. Декларируемый мотив — защита дольщиков от возможных рисков и откровенного обмана. «И первые особые требования к застройщикам, привлекающим для строительства жилья денежные средства граждан, были введены в действие с 1 июля 2017 года (в том числе требования к величине уставного капитала застройщиков в зависимости от объема строящегося жилья), — провел краткий правовой экскурс Роман Энгельгардт. — Помимо этого в октябре 2017 года вступили в силу требования об уплате застройщиками обязательных взносов в Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» в размере 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. (Ранее застройщики страховали договоры «долевки» — прим. ред.) А с 1 июля 2018 года в законную силу вступят требования о наличии опыта застройщика в строительстве многоквартирных жилых домов не менее 3 лет; наличии на счете 10% собственных средств на реализацию проекта по строительству жилого дома; возможности привлечения денежных средств граждан в пределах только одного разрешения на строительство; об отсутствии обязательств по кредитам на цели, не связанные со строительством многоквартирного жилого дома, в размере, превышающем 1 % от проектной стоимости строительства».

Замминистра отметил, что одним из важных ограничений также является полный пересмотр порядка ценообразования: «из закона исключили само понятие «вознаграждение застройщика». Вводится определение «иные расходы», размер которых вместе с заработной платой сотрудников, затратами на рекламу, маркетингом и арендой офиса не может превышать 10% от стоимости строительства. Ранее такого ограничения не было, и у большинства застройщиков эти затраты, конечно, превышали 10%. В некоторых проектах, особенно новых, одни только затраты на рекламу могут достигать 10% и более. Учитывая агрессивную конкурентную среду, в которой работают застройщики, такие расходы совершенно обоснованны, и их искусственное занижение ударит по эффективности проектов».

По оценкам регионального минстроя, новые поправки в 214-ФЗ будут иметь три главных последствия для застройщиков. Во-первых, усложняется само управление проектами в силу ограничений на административно-управленческие затраты, обязанности возводить жилые дома по одному разрешению на строительство и проводить все расчеты через один банк. Во-вторых, повышается зависимость застройщиков от банковского сектора, который получает несвойственные для него надзорные функции и становится единственным источником проектного финансирования. В-третьих, появляются дополнительные затраты застройщиков, которые приведут к осложнению финансовой модели проекта.

«Вместе с тем существуют и позитивные последствия принятия изменений в федеральное законодательство, регламентирующее привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных жилых домов, — убежден Роман Энгельгардт. — Для граждан это укрепление уверенности дольщиков в завершении строительства жилого дома. Для застройщиков — у законопослушных застройщиков с качественными проектами исчезнет неопределенность по источникам финансирования строительства. Для государства — исчезнет риск появления новых проблемных объектов и граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

В финале своего доклада Роман Энгельгардт подытожил: «Мы понимаем, что в рамках принятых изменений в законодательство другого пути нет. Надо работать по схеме проектного финансирования. Предлагаем обсудить на круглом столе изменения, задать вопросы банкам, высказать какие-то предложения, которые мы должны совместными усилиями проработать». Представитель региональных властей призвал собравшихся «поделиться настроениями» и «не стесняться».

А вот ряд высокопоставленных депутатов и чиновников, видимо, застеснялись и к диалогу в Иркутске не присоединились. Как оказалось, к участию в мероприятии приглашали представителей федеральных органов власти, Государственной думы, Совета Федерации. В анонсах упоминался небезызвестный борец за права дольщиков, председатель комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Государственной думы РФ Николай Николаев. «Но в связи с иными мероприятиями, которые проходят сейчас в Москве, коллеги, к сожалению, не смогли приехать, — объяснил Роман Энгельгардт. — Но при наличии вопросов, предложений к ним мы готовы транслировать эти вопросы и отрабатывать их».

Перед тем как перейти к вопросам, участники мероприятия дали слово банкирам. Очевидно, что именно они сейчас будут задавать тон в сфере жилищного строительства.

Банки — всему голова

Директор по клиентской работе операционного офиса ВТБ в Иркутске Андрей Панфилов в своем выступлении был предельно краток: «На сегодня продукт, в соответствии с изменениями по 214-ФЗ, у нас находится на уровне Москвы в стадии проработки. Как только он будет готов, мы готовы организовать любой круглый стол. Если говорить про текущую ситуацию, то сегодня банк готов предоставлять в рамках действующего закона, но вне рамок проектного финансирования, возобновляемые кредитные линии на кассовый разрыв, который составляет разницу между стоимостью проекта и вложенными в проект затратами. Срок — пять лет. Единовременная задолженность — до 40% от суммы проекта. Погашение — путем поступления средств дольщиков от 70% до 90%. Эта сумма определяется в момент структурирования сделки. В качестве залога может быть использован земельный участок или доли, акции компании».

У представителя Сбербанка информации было больше. Это выступление предварял комментарий Романа Энгельгардта об опыте уже реализованного проекта в Тюмени, с застройщиком «Брусника». Директор управления финансирования недвижимости Байкальского банка ПАО Сбербанк Ольга Бондаренко сообщила, что после 1 июля возможными будут 3 схемы финансирования проектов в сфере жилищного строительства.

Конечно, всегда есть вариант возведения объекта без продаж квартир на инвестиционной фазе. «Но, на мой взгляд, он наименее интересный с точки зрения стоимости ресурсов, — заявила Ольга Бондаренко. — Тем не менее эта схема имеет право на существование. В чем ее плюс? Нет дольщиков — соответственно, нет необходимости выполнять требования закона №214-ФЗ».

Вариант второй — с открытием специального счета в банке. «По сути, это текущая схема сотрудничества банка и строительной компании, — объяснила представитель Сбербанка. — Финансирование проекта происходит за счет собственных средств застройщика, средств участников долевого строительства и банковского кредита. Доля банка в финансировании проекта — до 70% от бюджета проекта, при этом до 25% в структуре финансирования средства участников долевого строительства. Что меняется в этой схеме с 1 июля? Вводится механизм банковского сопровождения операций по счету застройщика. Известно, что застройщик обязан будет иметь один расчетный счет, все операции производятся с него и банк будет осуществлять контроль целевого расходования средств с этого счета. Согласно той версии закона, которая принята сейчас, банк в случае совпадения целевого использования акцептует, проводит платеж. В случае каких-либо отклонений он информирует уполномоченный орган исполнительной власти. Но уже есть вероятные поправки в закон, согласно которым в случае несоответствия целевого использования банк будет блокировать эту операцию вплоть до устранения нарушений».

И, наконец, третий вариант взаимодействия банка, застройщика и дольщиков — использование счетов эскроу. Счет эскроу (или счет условного депонирования) открывается в банке для каждого дольщика на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Депонент, то есть сам дольщик, вносит на этот счет средства в оплату ДДУ единовременно либо частями. Средства блокируются на счете до окончания строительства. Финансирование проекта происходит за счет собственных средств застройщика и кредита банка. После предоставления застройщиком в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акта приема-передачи конкретного объекта недвижимости, в соответствии с ДДУ, банк перечисляет застройщику депонируемую сумму. При этом при наличии у застройщика задолженности по кредитному договору средства в полном объеме направляются на погашение кредита. И уже после того как кредит банка полностью закрыт, средства перечисляются в адрес застройщика. В случае если построенная квартира не передана покупателю, ему возвращаются средства со счета эскроу.

Что касается процентной ставки по кредиту, то она напрямую зависит от размера средств на счетах эскроу.

«Нужно учесть следующий момент, — включился с комментарием Роман Энгельгардт. — Вы используете обычный залоговый коммерческий (целевой) кредит, пока вы не начали привлекать деньги на эскроу-счета. Как только в банк начинают поступать средства дольщиков, ставка снижается и включаются все требования 218-ФЗ и 214-ФЗ. Грубо говоря, это два кредита в одном. И ставка средневзвешенная».

Ольга Бондаренко привела условный пример расчета. Если доля долга, покрытого средствами на счетах эскроу нулевая, то ставка по кредиту, скажем, составит 11%. Если деньги дольщиков, хранящиеся в банке, будут покрывать половину кредита, то ставка станет ниже — порядка 8%. При стопроцентном совпадении сумм эксроу и кредита застройщику могут дать ставку в 5%. Конечно, это лишь ориентировочные цифры, в каждом конкретном случае ставка устанавливается индивидуально.

«Получается, что если у застройщика хорошо идут продажи и средства на счетах эскроу накапливаются быстро, то он может получить экономию в сравнении с текущим вариантом», — уверяют в Сбербанке. К тому же, по словам Ольги Бондаренко, «добавить привлекательности» схеме с использованием эскроу-счетов может ряд послаблений для строительных компаний, использующих этот механизм. Соответствующие поправки в 214-ФЗ приняты в первом чтении. В частности, к таким застройщикам предлагается не применять следующие требования: размер собственных средств — не менее 10% от планируемой стоимости строительства, наличие на дату направления проектной декларации на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства, отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых на строительство объекта, прочие обязательства не превышают 1% от стоимости строительства, застройщик не выпускал ценные бумаги, за исключением акций, имущество застройщика не используется для обеспечения его обязательств, не связанных со строительством объекта и обязательств третьих лиц, отсутствуют поручительства и залоги по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

И хотя законодательство совершенствуется (предела процессу, кажется, нет вообще), это не мешает Сбербанку проводить пилотные сделки с применением механизма эскроу. В частности, весной этот вариант опробовал на себе уже упомянутый девелопер «Брусника». Пресс-служба банка сообщала, что кредитная линия на 1,2 млрд рублей была открыта для строительства новой очереди жилого квартала в Тюмени, и ставка составила 5-7% годовых. Интересно, что по ежегодным объемам строительства в 2015-2017 годах «Брусника» занимает 12-14 место в рейтингах крупнейших застройщиков жилья в стране по версиям RАЕХ (Эксперт РА) и Национальной ассоциации застройщиков жилья (НОЗА).

А иркутские застройщики что думают о нововведениях?

А если всерьез и надолго?

Руководители и топ-менеджеры крупнейших строительных компаний Приангарья за круглым столом организовали банкирам настоящий «допрос с пристрастием». Неудивительно! Ведь от жизнеспособности вводимых финансовых моделей зависит как будущее самих компаний, так и отрасли в целом.

Так, по мнению генерального директора АО «Восток Центр Иркутск» Михаила Сигала, 11% — это все-таки довольно высокая базовая ставка для проектного финансирования. Бизнесмен также обрисовал свое видение возможных сложностей. Компания на старте проекта инвестирует в землю, в технологические подключения, в зарплаты, в рекламу… С чего платить проценты банку? Поступило предложение сместить обязательства по выплате процентов на финальную стадию.

«На сегодняшний день таких вариантов по уплате процентов не предусмотрено, — прокомментировала Ольга Бондаренко. — Подразумевается, что у компании есть какой-то иной источник дохода, либо накопленная ранее прибыль. Но ваше предложение прорабатывается на уровне центрального аппарата. Вероятно, будут внесены правки в нормативные документы, позволяющие застройщику оплачивать проценты по кредиту по завершении инвестиционной фазы. Я думаю, это логично».

Роман Энгельгардт заострил внимание на том, что земельный участок может быть зачтен в качестве доли собственных средств, вложенных застройщиком в проект. Но как банк оценивает этот участок? Принимает ли оценочные заключения, которые предоставит застройщик?

Ольга Бондаренко пояснила, что такая оценка принимается, если делавшая ее компания аккредитована Сбербанком. Однако оценка все-таки проходит экспертизу банка. Конечное мнение — мнение залоговой службы банка. При этом нужно учитывать, что во внимание банком будет приниматься только часть участка, которая функционально обеспечивает ту очередь строительства объекта, которую банк финансирует.

Также замминистра попросил еще раз разъяснить застройщикам, что необходимо сделать, чтобы получить выручку, то есть средства дольщиков. «Есть два условия, — обозначила представитель Сбербанка. — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и подписанный с конкретным дольщиком двусторонний либо односторонний акт передачи квартиры».

Застройщики вспомнили, что с актами передачи часто все не так просто, а затягивание процесса — это уплата лишних процентов. Директор строительной компании «Танар» Сергей Холкин упомянул «потребительский экстремизм»: «Работают «эксперты» в кавычках, которые ищут изъяны, придумки придумывают и через судебные процессы не подписывают документы — акты. Будет ли это тормозом для разморозки счетов? Или ввод объекта — главная задача для проекта? В деталях ведь можно потом дальше разбираться, а мы могли бы пользоваться деньгами эскроу-счетов». Этот вопрос Ольга Бондаренко тоже пообещала передать в «верха» и дать реакцию.

В свою очередь Галина Кузняная («Новый город») привела пример еще одной, уже житейской ситуации: «Человек ушел из жизни. Наследники не могут ничего подписывать, пока не вступят в права. А это полгода. Значит, полгода строительная компания денег не увидит?».

«Будут заблокированы средства только одного эскроу-счета этого конкретного дольщика», — сообщила представитель банка. Правда, у застройщиков на этот счет остались сомнения. Есть мнение, что в законе в настоящий момент содержится формулировка, позволяющая блокировать всю выручку, пока акт не подпишет последний дольщик.

Также застройщиков интересовало, начисляются ли проценты на суммы, хранящиеся на эксроу-счетах. Ольга Бондаренко оказалась не готова назвать конкретный размер ставки, но упомянула, что в «пилоте» с «Брусникой» такое начисление идет.

Алексей Мельников (ЗАО «Стройкомплекс», заместитель директора по правовым вопросам) высказал озабоченность тем, что строительные компании будут вынуждены открывать под каждый проект — отдельное юрлицо, с отдельным счетом. А как же предъявляемые к застройщику требования в части опыта. Откуда появятся 10 тыс квадратных ветров ранее построенного и сданного жилья?

В ответ прозвучало объяснение: это будет SPV-компания. Термин происходит от английского special purpose vehicle — компания специального назначения, или «проектная компания», созданная для реализации определённого проекта или для определённой цели. SPV позволяет эффективно управлять отдельными бизнес-процессами, финансовыми потоками. Так что банкиры не видят здесь проблем. Соответствие требованиям к опыту будет проверяться не только по конкретному юрлицу, а по всей группе компаний. Правда, введение такого требования сразу же повышает расходы на административно-управленческий аппарат: у каждого юрлица — свой директор, свой бухгалтер, штат обязательных специалистов

Кроме того, Роман Энгельгардт еще раз акцентировал внимание: «Есть информация от Минстроя РФ о том, что до 1 июля 2018 планируются дополнительные изменения законодательства, как минимум в двух моментах. Системообразующие застройщики смогут не исполнять часть требований (зал ухмыльнулся). Перечень таких застройщиков и критерии их отбора, я думаю, будут установлены Правительством РФ. Также вероятно, что требование «один застройщик — одно разрешение на строительство» не будет действовать для проектов по развитию застроенных территорий и для комплексного освоения территорий. По крайней мере такие планы обозначались».

В общем, 1 июля не за горами, а все еще, как говорится, «в процессе». И вопросов о том, как будет жить (или выживать?) и работать строительный бизнес, масса. И кажется, что как в банковской сфере, так и в девелоперской, многие вообще не верят, что закон в принципе начнет действовать и предлагаемые сейчас механизмы приживутся.

«Сейчас мы обсуждаем возможные варианты нашего сотрудничества, базируясь на 214-ФЗ и 218-ФЗ, — заявил Михаил Сигал («Восток Центр Иркутск»). — Но задекларированный срок жизни этого закона — еще два года. А что потом? Мы вместе с банками уже сейчас прорабатываем вариант финансирования проекта на базе SPV-компаний, но формально, не используя деньги дольщиков. Мы пытаемся уйти от 214-го закона, но работать в рамках правового поля. Для средств покупателей используется такой инструмент, как безотзывный аккредитив. Условие раскрытия — разрешение на ввод в эксплуатацию. Зачем? Дело в том, что «это» (имею в виду обсуждаемые за круглым столом схемы) умрет через два года. Давайте прямым текстом говорить. Смерть «долевки» как цель становилась все очевиднее с каждой трансформацией законодательства. Так давайте искать новые базовые инструменты, на которых отрасль будет двигаться. В дальнем горизонте».

Галина Кузняная подтвердила, что похожие схемы существуют во многих странах, где официально нет такой формулировки — долевое строительство. Но у людей есть право самостоятельно распоряжаться своими деньгами и решать, на каком этапе они покупают свою будущую квартиру. «Через два года это, возможно, будет называться по-другому, но от этой идеи мы никуда не уйдем, — убеждена представитель ФСК «Новый город». — Эксперты посчитали: 85% денег в жилищном строительстве — это деньги частных лиц. И банки сегодня не готовы это финансирование заместить в таком объеме. Речь даже не о миллиардах. Около 5 трлн руб. Для сравнения: всё банковское кредитование бизнеса в России — это, насколько я помню, порядка 780 млрд. Вот и считайте, прогнозируйте, что будет с рынком. Объемы жилищного строительства еще резче пойдут вниз, а цены вверх».

Ольга Брайт