Нескромная состоятельность

Жилья, которое относилось бы к элитному, в Иркутске и его окрестностях долгое время не существовало. Да, были проекты, которые вешали на себя этот привлекательный ярлычок в качестве маркетинговой заманухи, однако СК и девелоперы пользовались тем, что классификация жилой недвижимости была очень размыта и дом можно было назвать элитным только из-за заоблачной стоимости квартир в нем, а не из-за наличия конкретных характеристик. Сейчас, когда появилась официальная классификация, подтвердить громкий статус элитного жилья едва ли смогут хотя бы несколько действующих объектов. Но в целом в Иркутске в сегменте дорогостоящей недвижимости для жизни наметились положительные тенденции: реализуется сразу несколько проектов очень высокого уровня, которые, однако, при невиданных доселе характеристиках, скромно умалчивают о своем статусе, не вешая никаких ярлыков.

Расставить точки над i

В прошлом году Российская гильдия риелторов сформировала единую классификацию многоквартирных жилых новостроек — первый официальный документ, согласно которому объекту можно присвоить тот или иной класс. Они разделили недвижимость на четыре группы: эконом— и комфорт-класс (относятся к сегменту массового жилья) и бизнес-класс и элитное жилье (объекты повышенной комфортности). Для каждой категории прописали свои четкие требования. Аналитик в области жилой недвижимости независимого аналитического агентства «Инвесткафе» Дарья Пичугина коротко характеризует, каким должно быть элитное жилье: «Для того чтобы дом мог соответствовать данному уровню, он должен быть детально проработан с архитектурной точки зрения и обладать определенными качественными характеристиками (строительные материалы, остекление, внутренняя отделка), а также квартиры должны быть площадью от 60 до 320 кв. м и более. Кроме того, должны быть обеспечены фильтрация воды, связь высокого качества, внутренний микроклимат, на высшем уровне должна быть обустроена придомовая территория, обязателен паркинг. Думаю, что в целом такие атрибуты уже стали стандартом для высокого класса жилья, без них называть дом элитным не стали бы». Эксперт сделала акцент на том, что особое требование в элит-классе предъявляется к инженерному оборудованию. Обязательным является наличие централизованной приточно-вытяжной вентиляции, возможность климат-контроля в каждой квартире с очисткой воздуха, пароувлажнением, поддержанием заданной температуры, дополнительные уровни водоподготовки, воздухоподготовки, комплексная 5-ступенчатая система фильтрации, а вода должна быть сертифицирована на уровне питьевой.

При этом в классификации прописаны и другие мелочи, на которые рядовой заказчик и не обратил бы внимания. Например, элитным считается только тот дом, который в обязательном порядке возводится по индивидуальному авторскому проекту известного архитектора (масштаб известности может ограничиваться субъектом РФ), возможно, он даже будет претендовать на уровень архитектурного памятника местного значения. Придомовая территория обязательно должна быть охраняемой и закрытой для посторонних — вход не жильцов должен осуществляться только по специальным гостевым картам. Что касается паркинга, то в идеале он крытый и построен из расчета не менее 1,5 машиномест на каждую квартиру. Местоположение в центре города, доступность элитных объектов инфраструктуры (типа спорткомплексов, spa-салонов и т.д.), наличие в непосредственной близости культурных центров и памятников архитектуры, живописный вид из окна, транспортная доступность — эти моменты даже не обсуждаются. Если навороченную многоэтажку построят, например, в Топкинском, то даже при соблюдении всех остальных условий к элитному жилью ее за уши не притянешь. С появлением четкой классификации все точки над i были расставлены: теперь, если застройщик заявляет о принадлежности своего объекта к той или иной категории, грамотному покупателю не составит труда проверить его слова.

Максимально приближенное к качеству

Эксперты в области недвижимости помнят, что еще несколько лет назад люди, продающие квартиры или дома, называли свое жилье элитным (и пытались продать его по соответствующей цене) только из-за дорогостоящего ремонта или большой площади. Более адекватные продавцы, аргументируя свое стремление приобщиться к обладателям недвижимости премиум-класса, говорили еще и о местоположении, если оно действительно было выигрышным. Хотя максимум, на что претендовали такие объекты, это был комфорт-класс с дорогим ремонтом, не более. Сегодня, к счастью, грамотность иркутян в этой области растет, люди стали называть вещи своими именами. Хотя недавно автору материала встретилось объявление о продаже «элитной двухкомнатной квартиры» в довольно старом и ничем не примечательном доме по улице Карла Либкнехта. То есть случаи выдать желаемое за действительное все еще встречаются.

Для Иркутска многоэтажное элитное жилье является скорее исключением, чем правилом, считает аналитик в области недвижимости ГК «Актив» Татьяна Галущенко: «В своем подавляющем большинстве недвижимость, которую по характеристикам можно отнести к элитной, представлена малоэтажными домами. Причем подобные объекты чаще встречаются в Октябрьском (микрорайон Солнечный, улица Поленова) и Свердловском районах (район остановки Южная), либо в пригороде. Многоэтажная элитная недвижимость располагается вдоль реки Ангара на Цесовской набережной и бульваре Гагарина, а также в микрорайоне Солнечный», — отмечает эксперт. В качестве примера многоэтажного дома премиум-класса Татьяна Галущенко приводит так называемый «Дом Хонды», расположенный на Цесовской набережной, 6. Дом расположен в центре города, в благоприятном с точки зрения экологии районе, у реки, имеет закрытую охраняемую территорию с современной детской площадкой. Квартиры тут большие (в среднем «трешка» по площади составляет 140 квадратных метров), со свободными планировками. С внешней стороны здания, доступной всем, на первых этажах находятся детский развивающий центр, бильярдный клуб, клуб-кафе, а также представительство банка и страховой компании. К другим объектам схожего уровня эксперт отнесла жилой комплекс «Маяк» на Маршала Жукова, ЖК «German House» на улице Марата, ЖК на бульваре Гагарина, 68. По словам Татьяны Галущенко, все эти объекты отвечают основным характеристикам элитного жилья: имеют закрытую охраняемую территорию, подземный паркинг, квартиры, выполненные в авторском дизайне из дорогих отделочных материалов, имеют отличные видовые характеристики. Наполнение таких квартир включает два санузла, две ванные комнаты, гардеробные, зимний сад, сауну. «Часто такие квартиры на рынке вторичной недвижимости Иркутска продаются с мебелью и встроенной техникой. Стоимость такого жилья — от 100 тыс. руб. за кв. м», — добавила эксперт.

Будущее: новый уровень, но не элит-класс

Что касается загородного жилья по самому востребованному направлению — Байкальский тракт, то там есть несколько организованных коттеджных поселков: Greenland, Шишкин, строящиеся Идиллия Эстейт и два проекта компании «СибирьЭнергоТрейд», коттеджный поселок закрытого типа Династия (19 км) и поселок бизнес-класса Байкальская Ривьера (на 34 км).

Классификация Российской гильдии риэлтеров на малоэтажку не распространяется, однако, как утверждают эксперты, в целом по характеристикам элитная квартира и элитный дом совпадают. Единственное, но важное отличие, добавляет руководитель проекта коттеджного поселка Идиллия Эстейт Алексей Каукин, расположение у воды на лесном участке первой категории — если это условие не соблюдено, то поселок будет считаться бизнес-классом или «бизнес+», но не элит.

Девелопер проекта «Идиллия Эстейт», кстати, не говорит о том, к какому классу можно будет отнести этот поселок. По формату объект уникален: на 16 га по Байкальскому тракту в настоящее время строится 65 домов. Это закрытый проект, его концепция определяется понятием «поселок клубного типа» и является уникальной для Иркутска. Концепцией поселка определен оптимальный перечень инфраструктурных объектов, но самое главное — тут создана единая социальная среда. «Сегодня для комфорта важна не просто собственная среда обитания в пределах своей замкнутой огороженной территории, но и благоприятная дружеская атмосфера во всем поселке. Формулу загородной жизни можно выразить так: достойные, равные тебе соседи, развитая инфраструктура, безопасность проживания, — уверен Алексей Каукин. — Также важно, чтобы коттеджный поселок был выполнен в единой архитектурной концепции. Каждый дом при всей своей индивидуальности должен быть вписан в единую композицию поселка. Краснокирпичные «шедевры» по 800 кв. м, отторгаемые окружающей средой, уходят в прошлое. Современного покупателя сегодня интересует все, что касается комфортного проживания: в первую очередь это инженерные коммуникации поселка, стоимость эксплуатации, ширина и покрытие дорог в поселке, подъездная дорога, архитектурный стиль, площадь общественно-рекреационных зон, количество детских и спортивных площадок. Один из самых ключевых моментов — это безопасность человека и его семьи, поэтому организация охраны периметра поселка играет очень важную роль». Что касается комфортной среды обитания и развитой инфраструктуры, Алексей Каукин говорит не голословно: в поселке Идиллия Эстейт из 16 га площади только 10 га отведено под участки (согласно генеральному плану, здесь будет построено 65 домовладений). Остальные 6 га полностью отведены под общественно-рекреационные зоны — в частности асфальтовые дороги шириной 8 м, прогулочные аллеи общей протяженностью 320 м, детские игровые зоны, волейбольную и баскетбольную площадки, теннисный корт, зимний каток, автомоечный и банный комплекс. Ставка на высочайший комфорт оказалось правильной — проект востребован иркутянами. В настоящее время в свободной продаже находится всего 5 участков, хотя, по словам Алексея Каукина, в самом начале реализации проекта местные эксперты сомневались в его успехе.

Проект «Идиллия Эстейт» начали реализовывать в 2012 году. Параллельно с ним на рынок вышли еще два проекта, которые тоже претендуют на очень высокую оценку. Так, в известном поселке Молодежный местная строительная компания «Пчелы» решила построить жилой комплекс MORGANS SIX. Новый ЖК планируется построить совсем небольшим: тут будут четыре четырехэтажных блок-секции, всего 73 квартиры площадью от 74 до 150 «квадратов». Рядом будет пристроенная подземная автостоянка.

Малоэтажкой же занялась компания «Сиб­авиастрой», начав строительство ЖК «Театральный квартал» в центре города — на пересечении улиц Парковой и Коммунаров. На сайте проекта нет указаний на класс жилья, однако в описании ЖК скромно приводится следующая фраза: «Театральный квартал» — это современный комплекс, созданный для избранных ценителей комфорта и стиля, полностью соответствующий всем мировым тенденциям в создании жилья премиум-класса». Разумеется, в глаза тут же бросаются слова «избранность» и «премиум», то есть хоть и косвенно, но СК относит свой проект к высококлассному. И есть за что: этот ЖК действительно соответствует практически всем основным характеристикам элитного жилья. Выигрышное место (центр города, рядом находится 130-й квартал, Музыкальный театр им. Загурского, дом музыки Дениса Мацуева и Крестовоздвиженская церковь), использование лучших строительных материалов, фильтрация воды, продуманная инженерия… Архитектором проекта является Александр Юшков — многократный призер всероссийских и межрегиональных архитектурных конкурсов, широко известный в Иркутске, то есть даже это условие классификации соблюдено. Единственное, в чем идет несоответствие — недостаточное количество парковочных мест: в объекте на 117 квартир в крытом паркинге предусмотрено 93 машиноместа, то есть коэффициент обеспеченности составит 1,26. Однако при прочих достоинствах этот небольшой недостаток просто не виден, к тому же для иркутской жилой недвижимости и этот показатель является очень высоким.

Когда рынок «наестся»?

Рынок элитной недвижимости в общепринятом экспертном понимании только начинает формироваться в Иркутске. Однако на город с населением 600 тыс. человек (или, если рассматривать вопрос глобально, чуть более 1 млн человек с учетом агломерации с соседними Шелеховым, Ангарском и Усолье-Сибирским) элитной недвижимости и домов класса «бизнес+» особо много и не надо — все-таки спрос ограничен.

«Рынок элитной недвижимости в Иркутске находится в стадии формирования. С учетом общепринятого утверждения, что доля богатых людей в России не превышает 2%, потенциальная емкость рынка элитной недвижимости в Иркутске составляет порядка 11 тыс. квартир. Реальная емкость рынка (сколько способен поглотить иркутский рынок с учетом потребности обеспеченных людей в жилье) установить затрудняюсь, — сообщила Татьяна Галущенко. — Со слов риелторов, квартиры в элитных новостройках, располагающихся на бульваре Гагарина, дома 66-68, были распроданы довольно быстро, что позволяет предполагать востребованность такого жилья. На текущий момент объем свободного предложения в этом ЖК в последних секциях составляет не более 20%».

Алексей Каукин оценивает емкость рынка дорогостоящего жилья в Иркутске по другому показателю — по числу потенциальных покупателей. Эксперт полагает, что не более 3% покупателей недвижимости могут позволить себе недвижимость высокого класса. «Иркутск не Москва, число богатых людей в нашем городе практически не меняется на протяжении нескольких лет. На примере «Идиллии Эстейт» я вижу, что этот проект перераспределил рынок. Наши партнеры, которые приобрели недвижимость в поселке, уже имеют большой опыт строительства и проживания в собственном доме. Однако с появлением на рынке нового предложения они рассмотрели возможность покупки для обеспечения себя максимально комфортными условиями и безопасностью проживания. Думаю, в будущем рынок недвижимости высокого класса будет идти именно по этому пути».