Неизвестность с привкусом надежды

После ажиотажного спроса на жилье в марте, когда население «пристраивало матрасные», опасаясь гиперинфляции, апрель для российских девелоперов оказался провальным. По данным Forbes, российские банки в апреле выдали ипотечных кредитов на 161,6 млрд рублей — втрое меньше, чем в марте, когда сумма ИЖК составила 521,3 млрд. А в мае объем ипотеки еще сократился: было выдано на 27% меньше, чем в апреле (119 млрд рублей). Это минимум с февраля 2017 года, утверждает издание.

Ипотечное пике эксперты объясняли не только заградительной ставкой ипотеки в 20%, ведь в апреле-мае ставка снизилась с 20 до 11%, но и тем, что банки ограничивают выдачи жилищных кредитов из-за растущих рисков невозврата. В целом по году аналитики прогнозируют снижение объемов ипотеки процентов на 30.

Учитывая, что львиная доля сделок с недвижимостью, особенно в новостройках, проводится с привлечением заемных средств, каково же будущее строительной отрасли в условиях падения спроса?

В центральных регионах провал оказался глубоким. Буквально на днях заммэра Москвы Владимир Ефимов на ПМЭФ заявил, что спрос на жилье в столице упал на 50–60%.

В Иркутской области, на первый взгляд, падение тоже колоссальное. В апреле 2022 года Росреестр зарегистрировал 546 договоров долевого участия. Это на 45% меньше, чем месяцем ранее. Однако надо учитывать, что в марте фиксировался ажиотажный, рекордный спрос — свыше 1000 сделок по долевому строительству. По сравнению, например, с апрелем 2021 года (382 договора) в текущем году число сделок, напротив, выросло — на 43%. Для сравнения: в апреле 2020 года в регионе было зарегистрировано 364 ДДУ. В тот же период относительно благополучного 2018 года в регионе было сопоставимое нынешнему количество ДДУ — 577. Иными словами, говорить о коллапсе не приходится.

Любопытно, что в марте повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 20% годовых и ставок по ипотечным кредитам совпали с ажиотажным спросом на квартиры. Прежде всего на те, которые можно было приобрести по льготным ипотечным программам. Многие покупатели успели воспользоваться одобренной ранее ипотекой с господдержкой под 6% годовых. Но и в целом граждане пристраивали наличность, снятую со счетов, как на вторичном рынке, так и в новостройках — у кого на что хватало средств.

В апреле ставки начали снижаться. Но на этом фоне наступил спад в продажах. Те, кто хотел вложить наличность в недвижимость, уже сделали это. Часть средств вернулась в банки на депозиты под заманчивые 20% годовых. А те, кто готовился купить жилье, ждут более выгодных условий. На том же ПМЭФ президент России Владимир Путин пообещал снижение льготной ипотеки до 7% годовых.

— Спрос не упал до нуля. Мы наблюдаем его коррекцию и выжидательную позицию клиентов, не более, — в силу неопределенности. В том числе и по ипотечной ставке. Например, наши покупатели, кто должен был регистрировать договор на этой неделе, перенесли сделку на следующую, в ожидании снижения ставок. Чехарда со ставками продолжается четыре месяца, у покупателей нет ясной картины, многие, кто заинтересован — ждут, — поясняет директор ООО СЗ «Флагман» Ольга Иванова.

— А с другой стороны, на рынок вторичного жилья льготные программы не распространяются. Между тем деньги от продажи имеющейся (вторичной) квартиры, в большинстве случаев, являлись существенной частью средств для приобретения новой квартиры. И если нет спроса на «вторичку» — покупать новостройку такому клиенту не на что, — добавляет Михаил Сигал, генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск».

Этому в какой-то степени способствовала годами копившаяся ненасыщенность иркутского рынка жилья. В отличие от «перегретых» столиц, в Иркутске нехватка пригодных земельных участков в областном центре, введенная в 2014 году и отмененная только в 2021-м экологическая экспертиза, сложности с подключением к сетям привели к тому, что предложение на рынке нового жилья много лет не удовлетворяло текущий спрос. Именно этот «голод» удерживает региональный строительный рынок от болезненного падения.

В мае же появились очевидные сигналы к росту продаж. Всплеска спроса иркутские застройщики ждали в июне, когда у многих горожан закончатся краткосрочные депозиты, открытые под рекордные 20%. Доходность по вкладам тоже снижается вслед за ключевой ставкой ЦБ, они перестают быть интересным инструментом сохранения средств, так что по итогам июня будет видно, куда эти деньги пойдут дальше.

— Конечно, на рынок влияет и снижение реальных доходов населения. Прогноз специалистов — возможное снижение объемов спроса на 20-25% по итогам года, — размышляет Михаил Сигал.

На рынке ИЖС ситуация несколько отличалась, прежде всего по причине иных мотивов покупателей.

— В первом квартале объем сделок на рынке квартир превысил все прогнозы. Это понятно. Квартира — самый популярный вариант вложения денег в нестабильной ситуации. В ИЖС ажиотажа не было. Участники рынка ощутили снижение спроса: такое ответственное решение, как строительство дома, люди хотят принимать в предсказуемых и понятных условиях. И это решение в той турбулентности ожидаемо поставили на паузу, — отмечает Андрей Богданов, директор компании «Победа», которая возводит индивидуальные жилые дома из сборного железобетона.

По его мнению, ситуация медленно, но исправляется. Те, кто планировал строительство в этом сезоне, понимают, что откладывать, по большому счету, нет смысла. Под обстоятельства требуется подстраиваться застройщику: решать вопросы с поставками материалов и другие нюансы. А для заказчика гарантии остались те же: фиксированная смета, сроки и прочие договорные обязательства.

— Если прибавить к этому доступную ипотеку, я думаю, рост продолжится в ближайшие несколько лет, — резюмирует Андрей Богданов.

В связи с этим встает вопрос: стоит ли ожидать повышения стоимости квадратного метра или рынок скорректируется? Застройщики единодушны: даже если и будет небольшая коррекция в ближайшие месяцы, затем последует рост.

Одна из причин — ожидаемое удорожание строительных материалов, а также растущие тарифы на железнодорожные перевозки и другие логистические издержки.

— На рынке строительных материалов и инженерного оборудования большие перемены, — говорит Михаил Сигал. — Приходится оперативно менять позиции, с которыми работали много лет, на новые. Думаю, все урегулируется: и номенклатура, и цены. Только потребуется некоторое время для построения новых логистических маршрутов.

— Насколько сложно будет со строительными и отделочными материалами, станет окончательно ясно через год. Сейчас производство использует имеющиеся ресурсы. У нас пока только одно изменение на проекте: вместо лифтов финской марки Kone (которые ушли с рынка России) мы законтрактовали лифты корейского производителя Silver. Оба поставщика были в финале тендера. Первый этап ЖК был законтрактован и практически закуплен на 100% до всех изменений. Второй закуплен на 50%, остальное сейчас в работе. Основной критерий при замене материалов и оборудования — не снижать планку качества. Дальше будет видно. В каждом конкретном случае будем принимать решение в зависимости от вводных, — замечает Ольга Иванова.

Вносит существенную лепту в увеличение себестоимости квадратного метра и рост ставок по кредитам на проектное финансирование. Государственные программы по субсидированию процентной ставки для жилищного строительства, поясняют застройщики, ориентированы только на социальное жилье. Коммерческое же строительство не попало в установленные правила господдержки. В итоге, при ставках в 15-17% многие застройщики либо за свой счет вели работу на объектах, где проектное финансирование не было получено ранее, либо ставили новые стройки на паузу.

В этой ситуации, говорят эксперты, как никогда актуальным становится предложение строительных компаний к Правительству РФ о разрешении поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Эта мера позволила бы существенно снизить кредитную нагрузку.

Не секрет, что при хорошем темпе продаж обеспеченность деньгами на эскроу-счетах может превышать сумму кредита и в два раза. Однако застройщик не получает от банков вознаграждение, аналогичное депозитному доходу от размещенных средств. Более того, он продолжает обслуживать ссуду, выплачивая проценты по минимальной ставке. В случае же поэтапного раскрытия эскроу-счетов в объеме фактически выполненных работ, застройщик сможет запускать реализацию следующих проектов намного быстрее. А это в конечном счете позволит увеличить ввод жилья в регионе.

Как компании адаптируются к новым условиям? Никто из опрошенных застройщиков не заявил о заморозке проектов. Более того, они продолжают получать разрешения на следующие этапы строительства, обозначая себе фронт работ на ближайшие 2-3 года. Да, подходят к прогнозам осторожно, поскольку главная характеристика и рынка, и ситуации в экономике, и в мире сегодня — неопределенность.

Кто-то дробит крупные проекты на части: готов запускать их по очереди, небольшими объемами площадей. Кто-то договаривается с банками под новые объекты. Кто-то готов корректировать квартирографию под нужды клиента, а кто-то видит спрос на хорошие просторные квартиры и не собирается заниматься перепроектированием, чтобы увеличить количество однушек и студий. При этом застройщики отмечают, что комфорт и качество инфраструктуры (социальной, транспортной, внутридворовой) сохранят на должном уровне.

Также компании стараются воспользоваться любой господдержкой. Например, Минстрой Иркутской области в рамках федерального проекта «Жилье» предоставляет субсидии за счет областного и федерального бюджета на возмещение части процентов по кредитам на обеспечение проекта инженерной инфраструктурой: транспортной, коммунальной, инженерной, включая технологическое присоединение к сетям водо- и теплоснабжения и водоотведения.

— Мы воспользовались этой программой и получили компенсацию на техприсоединение водоснабжения и водоотведения. Многие строители, которые знают и не ленятся, тоже получают такие компенсации, — рассказывает Ольга Иванова.

Определенную надежду строительные компании возлагают на продолжение льготных ипотечных программ. Напомним, с 1 мая ставка по субсидированной ипотеке была снижена до 9%. На загородном рынке с конца апреля возобновилась сельская ипотека под 3%. Правда, в этом году Минсельхоз РФ, под эгидой которого работает программа сельской ипотеки, скорректировал требования к цели кредита. Раньше в эту программу попадала почти любая загородная недвижимость — квартиры в многоэтажках, таунхаусы, коттеджи, избушки — лишь бы была благоустроена и находилась в сельской местности. Теперь же кредит выдается только на индивидуальный дом: либо на строящийся, либо на готовый, но не старше пяти лет, если объект приобретается у физического лица, и не старше трех в случае покупки у юридического лица. Это приводит многих застройщиков в недоумение: построить или купить за 3 млн рублей (кредитный лимит для большей части страны) индивидуальный дом, по их мнению, невозможно. А на строительство хозспособом и загородные квартиры сельская ипотека теперь не распространяется. Отрасль намерена прорабатывать этот вопрос с федеральными властями. Но даже в таком усеченном варианте это все равно поддержка, причем индустриального ИЖС.

— Я думаю, адаптация рынка к новым условиям проходит довольно быстро. Если и дальше будут действовать ипотечные программы для ИЖС, можно прогнозировать отток капитала из сегмента рынка многоквартирных домов, что уже начало происходить. Ведь желание людей жить в собственном доме никуда не делось. Просто нужно немного времени для оценки перспектив. Если процесс финансирования и строительства будет прозрачен и понятен для заказчика, а гарантии обеспечены банком, то спрос на ИЖС только увеличится. Конечно, мы постоянно мониторим потребности заказчиков и дорабатываем продукт. Например, сейчас есть общая тенденция сокращения площади загородных домов — люди больше стали ценить функциональность пространства. Также есть спрос на формат загородных посёлков с готовой инфраструктурой, — пояснил Андрей Богданов.

Впрочем, застройщики МЖК не теряют оптимизма.

— В Иркутске традиционно строят меньше, чем рынку нужно, мы все наблюдаем дефицит предложения. Все, что будет построено по адекватным ценам и соответствующему качеству, — будет продано, уверена директор «Флагмана».