Миллионы «квадратов» поищут хозяев

Построить в два раза больше жилья, чтобы окупить инженерию

Чуть больше года прошло с того момента, как ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», дочерняя структура «Иркутскэнерго», выиграла право освоения четырех крупных участков в Иркутском районе. Эти федеральные земли, торги по которым проводил Фонд содействия развитию жилищного строительства в конце декабря 2011 года, были одновременно и лакомым кусочком для местных застройщиков, и запретной зоной. С одной стороны, такие крупные участки — 82 га в Пивоварихе, 98,5 га около Новолисихи, 34 га в Патронах и 91,9 га в Бурдаковке — в условиях тотального дефицита земли в Иркутске, да еще и рядом с областным центром, перекрыли бы потребности строительного бизнеса в землях на несколько лет вперед.

С другой стороны, участки являлись проблемными с точки зрения подведения к ним инженерных сетей. По оценкам экспертов местной стройиндустрии, на каждый квадратный метр построенного на этих участках жилья неподъемным грузом ляжет 14 тыс. рублей за подведение тепла, электричества, воды и канализации. Собственно, это и стало основной причиной того, что местные строительные «зубры» отказались от борьбы за эти участки, и торги выиграл абсолютный новичок в этом деле — дочерняя компания ОАО «Иркутскэнерго» ЗАО «СибирьЭнергоТрейд».

По происшествии года компания признает, что освоение территорий продвигается не очень оперативно — именно из-за сложностей и дороговизны инженерии. Как сообщила генеральный директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» Юлия Долгополова на заседании регионального Союза строителей, в Пивоварихе компания решила строить электрокотельную, на остальных территориях электроснабжение будет нецентральным. Что касается водоснабжения, то везде будут пробурены собственные скважины, в обязательном порядке будет проводиться водоочистка. Эксперт гарантирует здесь высокое качество питьевой воды, что, кстати, должно стать одним из конкурентных преимуществ жилья на этапе продаж. Что касается канализации, то это самый проблемный вопрос. Некоторые участки находятся в зоне второго Ершовского водозабора, и устроить сброс стоков крайне затруднительно.

«В Бурдаковке мы точно будем устанавливать локальные очистные сооружения. В Пивоварихе есть вариант или также установить их, или из Новолисихи провести коллектор на два поселка. Но этот проект очень затратен, только за счет своих сил мы его не потянем, тут необходимо участие областных и даже федеральных средств. Что касается Патронов, то там также рассматриваются два варианта: или строительство локальных очистных сооружений, или подключение к коллектору РЖД. В настоящее время этот вопрос решается», — пояснила Юлия Долгополова.

Эксперт подтвердила, что стоимость строительства инженерных сетей для освоения этих территорий крайне высока. Однако компания нашла выход: увеличила количество жилья, которое будет там построено. Если изначально по всем четырем участкам фонд РЖС обязал возвести не менее 230 тыс. «квадратов», то в итоге компания более чем в два раза увеличила проект и теперь намерена вводить 500 тыс. квадратных метров, где будет жить 15 тыс. человек. Основных причины две: во-первых, емкость рынка, а во-вторых, необходимость увеличивать плотность застройки, чтобы окупить инженерные сети.

Согласно договору с фондом РЖС, первый ввод жилья по всем четырем участкам должен состояться в 2014 году. И «СибирьЭнергоТрейд» планирует выполнить эти обязательства. В этом году компания намерена провести аукционы, где будет искать подрядчиков на выполнение строительных работ. «Каждый участок мы разделим на лоты и в рамках аукциона разыграем. Мы очень рассчитываем на помощь местных застройщиков. В этом году торги пройдут по нескольким лотам, где в общей сложности построят 49 тыс. квадратных метров жилья», — пояснила Юлия Долгополова, тут же добавив, что есть одно существенное но, связанное опять же с коммуникациями: «Дома мы построим, но подключить их к этому времени будет еще не к чему».

Большая стройка в других районах

Решение по увеличению количества вводимых квадратных метров для большей окупаемости не такой уж редкий случай. Местная компания ООО «УниверСтрой», которая на аукционе выиграла право освоения участка в Академгородке на улицах Лермонтова и Улан-Баторской площадью 12,1 га, также намерена увеличить объем работы на этой территории. По требованию фонда РЖС, там должно быть построено не менее 25 тыс. кв. м жилья, застройщик же планирует возвести от 83 до 95 тыс. «квадратов» — точные данные будут озвучены после разработки генплана проекта. Правда, тут рост квадратов связан, вероятно, не с дороговизной коммуникаций — все-таки земля находится в городе, а с необходимостью «отбить» участок, цена которого в рамках торгов поднялась в 12 раз, с 20 млн рублей до 250 млн.

Масштабами также планирует покорить столицу Приангарья и Ассоциация застроенных территорий города Иркутска. Организация замахнулась на строительство города-спутника около деревни Малая Еланка. Несмотря на принадлежность участка площадью 390 га к Иркутскому району, находится он между Иркутском, Ангарском и Шелеховым, в непосредственной близости ко всем трем городам — собственно, комплексность освоения и месторасположение делают эту территорию привлекательной в глазах застройщиков. Компании, входящие в АЗГИ, возведут там не менее 1-1,1 млн квадратных метров жилья, то есть жить тут сможет около 30 тыс. человек.

Рассматривая другие комплексные проекты, невозможно не вспомнить и о развитии застроенных территорий в Иркутске. На трех участках, аукционы по которым уже прошли (один в Октябрьском районе, два других — в Свердловском), вместо деревянных малоэтажек вырастут современные многоквартирные объекты — то есть итоговая площадь жилья на этих территориях многократно возрастет. Только АЗГИ на участке площадью 6,8 га в Октябрьском районе планирует возвести 150 тыс. «квадратов», площадь застройки в районе залива Якоби, где работать будут ООО «Максстрой» и строительная компания «Регион Сибири», пока неизвестна. Но участки там немаленькие (2,9 и 3,8 га). Кроме этого, в 2013 году пройдут аукционы по развитию еще трех застроенных территорий в этом районе, поэтому с высокой долей вероятности можно сказать, что в ближайшие пять лет тут точно появится более сотни тысяч «квадратов».

«Надо строить еще больше!»

Сейчас речь идет только о тех проектах, о которых известно точно. Но есть еще одна категория планов — те, которые с высокой долей вероятности будут реализовываться. Так, строители ждут торгов фонда РЖС по двум федеральным участкам, расположенным в границах Иркутска. Речь о 9 га земли в Академгородке и 6 га в Юбилейном. Министр имущественных отношений Иркутской области Антон Протасов не может назвать точных сроков, когда эти участки будут выставлены на торги, но он уверенно заявил, что работа по ним идет.

Занимается Минимущество и неразграниченными земельными участками, принадлежащими Иркутской области. По словам Антона Протасова, сейчас в разной степени готовности к проведению аукционов находятся девять участков. Уже 12 февраля состоится очередной аукцион по территории на улице Первомайская в Рабочем, а в апреле также не в первый раз попробуют разыграть участок на Баумана. К ним застройщики интереса не проявляют, но Минимущество имеет в запасе и более интересные лоты. Например, земли на Ширямова и Пискунова (2,3 тыс. кв. м и 3,66 тыс. «квадратов» соответственно) — их планируется выставить в четвертом квартале 2013 года. Ближе к концу года также разыграют участок в Ленинском районе площадью 6,8 тыс. кв. м, а в третьем квартале пройдет аукцион по участку в Топкинском (0,5 га).

Гадать, сколько жилья будет построено на этих землях, которые, возможно, будут вовлечены в оборот в ближайшее время, сейчас нельзя — это то же самое, что делить шкуру неубитого медведя. Но если подсчитать количество квадратных метров, которое будет возведено в рамках уже анонсируемых проектов, то получится почти два млн «квадратов». Появление этого жилья будет довольно сильно растянуто во времени — так, проект АЗГИ в Октябрьском районе рассчитан на реализацию до 2020 года, их же проект в Малой Еланке — на шесть-восемь лет, «СибирьЭнергоТрейд» также будет строить свои 500 тыс. «квадратов» в течение десятилетия. Но в довесок к освоению таких крупных площадок в любом случае останутся относительно небольшие стройки, которые также ежегодно будут вносить свою лепту в копилку итоговых сданных объектов.

Новое жилье в городе строится ежегодно, и пустующих домов в Иркутске нет — все продукты строительного бизнеса востребованы. Однако на фоне проектов-миллионников появляется вполне резонный вопрос: нужно ли иркутянам такое количество новостроек? Главный архитектор Иркутской области Екатерина Протасова считает, что нужно. Комментируя ВФ ситуацию, она отметила, что вполне логичное течение жизни требует появления новых жилых комплексов: дети вырастают и стремятся уехать от родителей, создаются новые семьи, также жилье будет востребовано жителями области, которые стремятся в столицу Приангарья. Кроме того, строительный бизнес тщательно просчитывает рентабельность любого крупного проекта, его целевую аудиторию и общую емкость рынка, поэтому заявленные стройки не могут быть не востребованы, считает Екатерина Протасова.

Президент Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат также считает, что все жилые районы, которые в настоящее время находятся в стадии реализации, будут востребованы, сообщил он ВФ. «На очереди в ожидании жилья только в Иркутске стоит 20 тыс. семей. Плюс есть льготники, переселенцы, люди, проживающие в ветхом и аварийном фонде, молодые семьи — им тоже нужны квартиры. Сейчас в городе строят мало, ощущается дефицит нового жилья, поэтому цены на него постоянно растут. Если мы выйдем на строительство 1 кв. м площади на человека в год — а это 2,5 млн «квадратов», — то очереди ликвидируются, а цены на жилье станут адекватными» — уверена эксперт.