Метры — в бумагу!

Поправки в закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в большинстве своем вступающие в силу с 1 января 2017 года, в строительной отрасли «навели шороху». Застройщиков, мягко говоря, не радуют новые, более жесткие нормы. Говорят, они помогут решить проблему обманутых дольщиков. Но, как прогнозируют строители и эксперты рынка, цена квадратного метра пойдет вверх.

Дело в частности в том, что теперь компании не смогут привлекать средства граждан напрямую. Как тогда работать? Возможны несколько вариантов.

Во-первых, в законе прописан механизм применения эскроу-счетов. Такой счет открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования средств, полученных от дольщиков в счет уплаты квартиры. На деньги на этом счете начисляются проценты в размере, установленном договором счета и определенном кредитным договором. Внесенные средства застройщик может получить лишь по завершении стройки. Получается, что главным бенефициаром схемы финансирования с применением счетов эскроу является банк.

Альтернативы — привлечение средств через жилищно-строительные кооперативы или путем выпуска облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений, в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Инициативу по привлечению инвестиций населения в строительство жилья эконом-класса с помощью выпуска и размещения жилищных облигационных займов на территории Иркутской области одобрил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень.

Схема «пилотная»

Итак, жилищные сертификаты — это ценные бумаги, выпуск которых зарегистрирован Центральным банком РФ под гарантии Корпорации развития Иркутской области, 100% акций которой находится в государственной собственности региона. Можно будет поэтапно покупать сертификаты, сначала на 30% стоимости квартиры, далее — на

любое количество квадратных метров жилья. Таким образом, считает региональный минстрой, люди будут постепенно «собирать» квартиру. С начала сотрудничества с ними будет заключен предварительный договор купли-продажи. Плюсы системы для застройщика в том, что он уже в начале строительства будет знать, что все квартиры проданы, и получит средства на возведение дома, а Правительство Иркутской области будет уверено, что в регионе не появятся обманутые дольщики и застройщик будет платить налоги в бюджет.

К строительству первого дома, средства на который будут поступать путем выпуска жилищных сертификатов, обещают приступить в начале 2017 года. Объект будет расположен на улице Багратиона в Иркутске. Это 16-этажное здание площадью 5223 кв. м с одно- и двухкомнатными квартирами. Проект строительства и разрешение на его проведение имеет Иркутское региональное жилищное агентство, 100% акций которого находится в государственной собственности Иркутской области. Оно выступает застройщиком и организацией, осуществляющей размещение, обращение и погашение жилищных сертификатов. Завершить строительство и провести полное погашение жилищных сертификатов квартирами планируется во втором квартале 2018 года.

На самом деле пилотный проект в Приангарье уже запущен. «На сегодняшний день получено разрешение на строительство дома, пройдена экологическая экспертиза, сейчас мы занимаемся выпуском сертификатов, — прокомментировала министр строительства, дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина. — Этот вопрос отрабатывается с Центральным банком Российской Федерации. Для покупателей квартир мы предлагаем установить стоимость квадратного метра жилья не выше порога доступности. В Иркутске он составляет 45 тысяч рублей. По жилищному сертификату цена будет составлять не выше 42 500 тысяч рублей за квадратный метр».

Если механизм проявит себя как успешный, его внедрят и в других регионах страны. Если…

Перспективы под вопросом

«АН» попросил представителей иркутских строительных компаний прокомментировать новацию, предложенную региональным минстроем. Однако участники рынка в большинстве своем предпочли воздержаться от ответа. Аргумент вполне резонный: тема жилищных сертификатов видится сырой и недоработанной, так что пока сложно что-то комментировать.

По ценным бумагам всегда много вопросов. И связаны они преимущественно с рисками. Как будут действовать гарантии государства? Что будет, если в конце срока все придут за деньгами, а не за квартирами? Как строить, если вырастет себестоимость, а стоимость сертификата уже обозначена? В общем, есть много разных «если».

Что до регионального минстроя, то он выделил два главных фактора риска: возможное ухудшение макроэкономических показателей и недостаточный уровень финансовой грамотности населения. В целом на официальном сайте министерства информации по жилищным сертификатам совсем немного. Участники рынка ждут деталей, планируют изучить документы, а потом уже делать выводы.

«Пока схема находится на согласовании в ЦБ, говорить о готовом механизме рано, — согласна Галина Кузняная, член совета директоров финансово-строительной компании «Новый город». — Хотя тема интересная в контексте ужесточения 214-ФЗ. Если проект состоится, то он может стать реальной альтернативой долевому строительству. Может быть, наконец прекратятся дела «обманутых дольщиков», а застройщики получат более дешевые деньги. Но это при условии, что посредников будет не очень много и делом займутся специалисты».

Еще один иркутский эксперт по вопросам, связанным с недвижимостью, маркетолог-аналитик ГК «Актив» Татьяна Галущенко тоже считает, что только время покажет, насколько эффективна и экономически оправдана тема жилищных сертификатов. Но, по её мнению, одно то, что региональное министерство не стоит на месте, а генерирует новые решения обеспечения жильем своих сограждан, уже радует.

Олег Усов