Меньше площади, больше атмосферы

Новые тренды строительного рынка Приангарья
Традиционный подъем покупательской активности на рынке недвижимости Приангарья этой осенью не случился: помешал экономический кризис. Снижение реальных доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне сделали свое дело: количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости в этом году снизилось на 20%. Однако, как показала профильная выставка «Ярмарка недвижимости», в 14-й раз прошедшая в Иркутске с 5 по 8 ноября, стройиндустрия не теряет веры в светлое будущее. Застройщики приспосабливаются к новым правилам игры и, несмотря на солидный спад продаж, анонсируют грядущие проекты.

На фоне всеобщей осторожности несколько строительных компаний объявили о новых проектах.

Конкуренция общественных пространств и планировок

Выставка «Ярмарка недвижимости», которая с 5 по 8 ноября в 14-й раз прошла в Иркутске, в этом году пользовалась необыкновенным спросом как со стороны застройщиков, так и со стороны потенциальных покупателей. Участниками ярмарки стали 80 организаций, в основном строительные компании, готовые рассказать о своих проектах. Собственно, логичное объяснение такой активности есть: в период спада объемов продаж конкуренция за реального покупателя обостряется, и реклама в этом случае — один из самых действенных способов заявить о себе.

Падение объемов продаж на жилищном рынке — горькая реальность. Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», привела данные: в Иркутской области в этом году спад продаж как на первичном, так и на вторичном рынке составил порядка 20%. При этом среди заключенных сделок растет число договоров с привлеченными ипотечными средствами. «Увеличение количества ипотечных сделок равносильно сокращению инвестиционных сделок. Квартиры приобретаются для проживания, а не с целью инвестирования, и это приводит рынок к новым ключевым трендам, — уверена Татьяна Галущенко. — С уровня конкуренции голых проектов мы выходим на уровень конкуренции общественных пространств. Среда и атмосфера объекта — его эмоциональный фон — становятся превалирующими при принятии решения о покупке. При этом сокращаются площади квартир. Во главу угла встает вопрос эргономики планировочных решений, их функциональности». Другими словами,

сегодня люди стремятся к небольшим квартирам с эффективными планировками: никто не хочет переплачивать за квадратные метры, которые невозможно использовать с умом.

Понятие доступности

Застройщики соглашаются, что эти тренды сегодня одни из ключевых на рынке. Михаил Сигал, генеральный директор ЗАО «ВостокЦентрИркутск», неоднократно отмечал, что покупатели сегодня обращают внимание именно на среду жилого комплекса: наличие комфортных детских и игровых площадок, непосредственная близость детского сада и школы, зеленые зоны. Удобные планировки — также очень важный аспект. Сегодня ряд строительных компаний активно строит малогабаритные квартиры площадью от 23-25 квадратных метров, уверяя, что жить в таком жилье можно комфортно. «Мы долго работали с проектировщиками над новыми решениями, которые в итоге позволили нам создать в микрорайоне «Современник» (1-й км Голоустненского тракта — АН) квартиры площадью от 25 кв. м — однокомнатные и двухкомнатные квартиры, удобные для проживания. Мы считаем, что такой формат позволит решить жилищную проблему очень многим, ведь доступным жилье может быть как по цене квадратного метра, так и по бюджету покупки», — уверена Ирина Бортник, заместитель генерального директора компании «Гранд-Строй».

Игорь Козак, председатель Иркутского регионального отделения Союза архитекторов России, не вполне согласен с этим: «Малогабаритное жилье подходит только для людей с определенным образом жизни — если в таких квартирах люди проводят только вечерние часы. Если это не так, то жить в клетушках сложно и мало комфортно». Но и он согласился, что только такие объекты — удаленные от центра города и обладающие небольшими площадями — могут быть доступными широким слоям населения.

По данным Иркутскстата, в третьем квартале 2015 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет 43,6 тыс. рублей, в новостройках — 48,2 тыс. рублей.

А если цена «квадрата» не снижается, то для общего уменьшения итоговой цены приходится снижать площадь, констатируют эксперты.

Министр строительства и дорожного хозяйства Иркутской области Светлана Свиркина напомнила, что единого определения доступного жилья до сих пор не существует. Чаще всего под этим понимается жилье, которое может себе позволить купить семья из трех человек (двое взрослых и один ребенок) с привлечением ипотечного займа так, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал 30% от общего заработка семьи. Из этого следует, что если под данные условия попадает квартира площадью 25 квадратных метров, а такие объекты в Иркутске и в пригороде стоят в среднем 1,2-1,3 млн рублей, — то она будет считаться доступным жильем. «Доступное жилье у нас есть. Может быть, не в тех объемах и не по тем ценам, как хотелось бы, но есть», — подтвердила Светлана Свиркина. Государственная федеральная программа «Жилье для российской семьи», в рамках которой Иркутская область до середины 2017 года должна возвести 700 тыс. квадратных метров жилья, выставляет требования к жилью эконом-класса: цена квадратного метра для покупателя не должна превышать 35 тыс. рублей, а квартиры должны сдаваться в чистовой отделке. Застройщики при этом от государства будут получать за каждый квадратный метр компенсацию в размере 4 тыс. рублей за подведение инженерной инфраструктуры, что сделает для них участие в проекте более выгодным. В настоящее время в регионе реализуется девять проектов строительства жилья эконом-класса: в Иркутске и Иркутском районе, а также в Ангарске, Саянске, Шелехове, Братске и Усть-Куте. Везде речь идет об отдаленных территориях, везде, как говорят эксперты, не надо рассчитывать на средовую застройку — за озвученные деньги обеспечить людей комфортной для проживания средой невозможно. Это понимает и министерство строительства и дорожного хозяйства Приангарья: Светлана Свиркина выразила опасение, что найти необходимое количество покупателей на это жилье будет сложно. Тем не менее министерство не сдается и готово работать с потенциальными потребителями.

Новым проектам быть

Удешевление строительства — один из путей, по которому сегодня планируют идти строительные компании, чтобы выжить. Дмитрий Ружников, руководитель департамента по работе с недвижимостью ФСК «Новый город», сообщил, что в 2016 году компания намерена открыть домостроительный комбинат, который будет работать по технологии каркасного домостроения. Благодаря этой схеме при выходе комбината на полную мощность «Новый город» планирует обеспечить цену квадратного метра на уровне 35 тыс. рублей — как раз то, чего добивается программа «Жилье для российской семьи». Если говорить о жилье более высокого класса и в целом о продаже недвижимости, то Дмитрий Ружников не делает оптимистичных прогнозов: «Кризис никуда не уходит, а ипотека с господдержкой закончится в марте 2016 года. Остается уповать, что это предел падения, и экономика будет оздоравливаться».

Свои планы на 2016 год другие застройщики также озвучивают осторожно. Так, Юлия Долгополова, генеральный директор ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» отметила, что компания скорректировала свои планы в сторону уменьшения, чтобы «строить в том темпе, в котором жилье продается сегодня». Иван Ильичев, исполнительный директор компании «Востсибстрой», также отметил, что в этом году впервые за последние годы у застройщика осталась около трети квартир в построенных объектах, тогда как раньше все раскупалось на начальной стадии строительства. «Мы поймем, как будем работать в 2016 году, в ближайшие месяцы — ноябре-декабре», — заметил господин Ильичев.

Однако на этом фоне всеобщей осторожности несколько СК объявили о своих новых проектах. Так, «Гранд-Строй» сообщил о строительстве ЖК «Изумрудный» в Свердловском районе Иркутска (район бассейна «Изумруд») — семь блок-секций разной этажности, причем жилье позиционируется как комфорт-класс. ООО «Регион Сибири» заявил о возведении «Якоби-парк» — в границах улиц Захарова, Якоби, Театральной и Мухиной: судя по генплану, будет построено как минимум шесть 16-этажек. «Востсибстрой» готовится к старту продаж ЖК «Новая Лисиха-4». Это первые проекты, анонсированные за весь год. И раз застройщики решаются на них, они видят драйверы для роста рынка.

Екатерина Головина