Малоэтажный тормоз

Земельный дефицит

Иркутский район практически охватывает областной центр и является перспективным для развития малоэтажной застройки. В 2006 году в Иркутском районе было введено в эксплуатацию всего 50 тыс. кв. м жилья, с начала же 2007 года было сдано всего 19 тыс. кв. м. Увеличить объемы жилищного строительства невозможно из-за острой нехватки земельных участков. Большинство территорий за городом относятся к землям госзапаса и сельхозназначения. Без изменения их целевого назначения отвод земельных участков под жилищное строительство невозможен. До некоторых пор право предоставления земельных участков было у исполнительных органов власти, в том числе и у глав районных администраций, при этом четкой системы отвода земель под жилищное строительство не было.

По словам мэра Иркутского района Игоря Наумова, его администрации досталось запутанное наследство, но сегодня не время обсуждать прошлые ошибки. В первую очередь необходимо заняться документами территориального планирования. «Администрация Иркутска занималась разработкой генплана несколько лет, мы должны уложиться в месяцы, — говорит Игорь Наумов, — но документ, который будет включать корректировку границ населенных пунктов и перевод земельных участков из одной категории в другую, до конца года мы подготовим».

На застроенных загородных территориях множество проблем. «Мощностей «Иркутскэнерго» недостаточно для того, чтобы обеспечить электричеством загородные новостройки», — говорит господин Наумов. По его мнению, нужен плановый документ с расчетами потребления электроэнергии по районам, по которому будут строить новые подстанции и линии электропередачи. В Хомутово, например, нехватка электроэнергии составляет более 30%. Глава Хомутовского муниципального образования Василий Колмаченко отметил, что поселок привлекателен для малоэтажного строительства и бурно развивается, но старые сети изношены и требуют реконструкции. Кроме этого в застраиваемых поселках существуют проблемы с канализацией и вывозом твердых бытовых отходов, улицы затапливаются из-за отсутствия водоотводов, нет обустроенных дорог.

Застройщики не задумываются о нагрузке по сетям. «В основном ведется незаконное строительство, — сообщил генеральный директор ООО «Земля Сибири» и ООО «СтройТрансКом» Олег Тириков. — Кто в таком случае должен заниматься подключением сетей, водопроводами, очистными сооружениями и сточными водами?» Представители земельных компаний отмечают, что такие проблемы существуют в Хомутово, в поселке Молодежном, в районе поселка Ново-Разводная. «Если не было проекта, то не было и увязки с планами развития территории, согласований на подключение к сетям и иным элементам инфраструктуры», — отметил старший партнер адвокатского бюро «Легат» адвокат Вячеслав Плахотнюк. Малоэтажное строительство зачастую ведется без разрешения, хотя в идеале должен быть генплан застройки, а земельный участок застройщик должен получать со всеми техусловиями. «Эти вопросы не урегулированы до сих пор, — говорит и.о. начальника отдела государственного земельного контроля Управления Роснедвижимости по Иркутской области Вячеслав Бирханциков, — разделили меж собой по 45 га и застраивают земли, как хотят, а где улицы, объекты соцкультбыта?»

Отсутствие социальной инфраструктуры — еще одна проблема загородных новостроек. «Целые микрорайоны возводятся сегодня без учета социальной сферы, — негодует Василий Колмаченко, — в жилом комплексе Западный, например, нет ни детского сада, ни школы, не говоря уж о сберкассах, медпунктах, почте».

У черта на куличках

Как сообщил «ВФ» генеральный директор ООО «Иркутское» Эдвард Станкевич (компания занимается строительством в микрорайоне Западный), вопросов с коммуникациями и дорогами не возникает там, где строительство ведется подрядным методом. «Существует масса самовольных застроек в разных углах, — говорит господин Станкевич, — заберутся к черту на кулички, а потом жалуются на отсутствие подъездных дорог, требуют организовать транспорт». По словам Вячеслава Бирханцикова, летом вместо отведенных 11 га было застроено 22 га. Мера в случаях самовольной застройки одна — по иску соответствующего госоргана выносится судебное решение о сносе строения за счет застройщика. Однако таких случаев в Приангарье единицы.

Желающие приобрести земельные участки стоят в длинной очереди. Однако выставлять на продажу нечего, потому что земельный фонд исчерпан.

«Мы только начинаем работать с физлицами и кроме мизерных административных мер ничего в их отношении принять не можем, — отметил господин Бирханциков, — даже органы прокуратуры часто решают эти вопросы путем предписаний, к принудительному сносу прибегают довольно редко, это не единичные случаи, а целые жилые массивы». По словам Вячеслава Плахотнюка, в Иркутске и прилегающих районах существует рынок услуг по «узакониванию» самовольных построек через суды. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при условии, если она не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. «Необходимо доказать права на земельный участок, а также убедить суд в качестве постройки и отсутствии конфликта с нормами градостроительного, экологического, земельного, гражданского законодательства, — констатирует господин Плахотнюк, — качество контроля на этом этапе зависит от качества судебной власти».

Решение этой проблемы, как и многих других, областные и муниципальные власти видят в развитии комплексной застройки. Главная задача — подготовить схему территориального планирования Иркутского района и генпланы населенных пунктов. Эти документы необходимы для наведения порядка при выделении земель под строительство. Но на подход частных лиц к строительству жилья это вряд ли повлияет. «Эти инструменты помогут навести порядок лишь при условии заинтересованности самих граждан», — говорит Вячеслав Плахотнюк. По его мнению, проблема лежит больше в политической, чем юридической плоскости.
«Земля — огромный ресурс для развития муниципалитетов, решения социальных и экономических проблем, — сообщил юрист, — но дохода бюджетам она сегодня почти не приносит, при отсутствии должного порядка, контроля и гласности этот ресурс утекает стремительно и безвозвратно».

Нецелевое использование

Тем временем, желающие приобрести земельные участки стоят в длинной очереди. Однако выставлять на продажу нечего, потому что земельный фонд исчерпан. В резерве большое количество земли госзапаса и сельскохозяйственного назначения, однако, прежде чем отводить участки на этих землях, их необходимо перевести в черту населенных пунктов. По словам Вячеслава Бирханцикова, Градостроительный кодекс предусматривает возможность ходатайства перед губернатором области о включении сельскохозяйственных земель в границу населенного пункта. После изменения категории земель можно получить разрешение на жилищное строительство.

Точка зрения экспертов такова: процедура эта очень длительная, и сегодня идет массовая застройка земель сельскохозяйственного назначения. Строительные компании скупают у собственников земельные паи — бывшие земли колхозов и совхозов. Без перевода участка из земель сельскохозяйственного назначения его разбивают на усадебные наделы и застраивают коттеджами, которые расходятся «на ура». В результате люди сталкиваются с проблемами — оформить документы на дом и участок невозможно, если земли не входят в границы населенного пункта. Для того чтобы перевести землю, по некоторым данным, потребуется деньги — около 50 тыс. руб. и много времени — не менее одного года. «Мы только начинаем с этим работать,— говорит директор Иркутской земельной компании Александр Дузенко, — люди уже обращались к нам с такой проблемой, и мы будем им помогать».

Существует мнение, что права граждан должен защищать муниципалитет, узаконивая строительство путем перевода земель. Василий Колмаченко отметил, что сегодня 300 га вводятся в черту поселений по факту застройки, это земли запаса, на которых люди построили дома и живут там уже более 10 лет. Значительно сложнее с землями сельхозназначения, потому что они были выделены «в натуру», то есть под ведение подсобного хозяйства, и перешли из долевых земель в частную собственность.

Камень преткновения

До конца 2007 года все муниципальные образования Иркутской области должны подготовить генпланы застройки территорий, в противном случае в соответствии с новой редакцией Градостроительного кодекса РФ с 1 января 2008 года муниципалитетам будет запрещено резервировать земли, изымать и переводить земли из одной категории в другую.

Однако уже сегодня сложилась ситуация, когда перевести земли невозможно. По словам адвоката Михаила Астахова, в некоторых случаях областные чиновники не дают ответа на ходатайство в течение полугода, хотя по закону он должен быть получен в течение двух месяцев. Застройщики не могут получить ни распоряжения о разрешении на перевод земель, не письменного аргументированного отказа. «Целевое назначение земель меняется путем присоединения их к черте населенного пункта, — говорит адвокат Михаил Астахов, — но вся проблема в том, что самой черты нет, ее нужно сначала утвердить».