Коммунальное хозяйство по новым правилам

Переход с прошлого года на повышение тарифов за услуги ЖКХ с 1 января на июль и сентябрь несколько сместил напряжение, регулярно возникавшее у населения в это же время, однако не отменил тревожные ожидания нововведений в этой запутанной для большинства собственников жилья сфере. Новые коммунальные квитанции, новые строчки в платежках, стимулирующие нормативы — многочисленные попытки российского правительства урегулировать систему ЖКХ ежегодно приводят к возникновению большого числа вопросов. Ответить на некоторые из них ВФ попросил генерального директора саморегулируемой организации — некоммерческого партнерства управляющих многоквартирными домами Иркутской области «Содружество ЖКХ» Михаила Дамешека.

«Восточный формат»: Михаил Львович, расскажите, какие главные изменения нас ждут в системе ЖКХ в наступившем году?

Михаил Дамешек: одна из главных задач на 2013 год — это создание региональных фондов капитального ремонта многоквартирных домов. После ее реализации — либо с 2013, либо с 2014 годов, в зависимости от сроков формирования региональной программы капитального ремонта, жители будут платить дополнительную сумму, которая будет идти непосредственно на капитальный ремонт их дома.

Как известно, соответствующий федеральный закон уже принят, он четко прописывает весь механизм реализации новой системы оплаты капремонта. В частности, возможны два варианта накопления денег: либо жильцы принимают решение на собрании о хранении денег на специально созданном банковском счету, либо об аккумулировании их у создаваемого сейчас регионального оператора. Если никакого решения собственники не принимают, деньги автоматически после платежей перечисляются в региональный фонд.

Сейчас сложно сказать, какой будет сумма платежа с каждой квартиры, но однозначно она будет небольшая. То есть значительного увеличения квартплаты из-за этого не произойдет.

ВФ: Разными экспертами называется цифра от 3 до 10 рублей за квадратный метр?

М.Д.: Сложно сказать, потому что на уровне каждого субъекта определяется свой минимальный уровень платежа. Но жители также могут поучаствовать в этом процессе, приняв на собрании свой размер платежа. Конечно, он не может быть меньше установленного, только больше. Наверное, кто-то опасается, что эти деньги могут быть использованы не по назначению, но надо сказать, что закон достаточно жестко прописывает все механизмы, которые позволяют предотвратить все вероятные нарушения. Деньги будут распределяться и учитываться строго пообъектно. Региональный оператор будет осуществлять функции заказчика ремонтных работ, он же будет распределять финансовые потоки. Но над ним будут еще контролирующие органы. Как раз по этому поводу в 2013 году субъекты федерации должны принять очень много нормативных актов, в частности касающихся актуальности данных фондов. Из практики могу сказать, что, по опыту добровольной системы оплаты жильцами капитального ремонта их дома, случаев финансовых нарушений не было.

Напротив, для жителей гораздо удобнее, когда сумма на капремонт собирается в течение нескольких лет, чем если бы им потребовалось в срочном порядке внести с квартиры по 50 тыс. рублей.

ВФ: На июль 2013 года у нас был перенесен и срок по 100%-му оборудованию жилых домов приборами учета. Какие работы будут проводиться в этом направлении?

М.Д.: Да, окончательная реализация 261 ФЗ, все, что касается оснащения приборами учета как подомовыми, так и поквартирными — второе направление, по которому надо будет работать в текущем году. Если с подомовыми счетчиками на тепловую энергию у нас относительно нормальная ситуация, особенно по Иркутску, где ими оборудовано порядка 90% домов выше трех этажей Северной, Западной и Южной УКС. То ситуация с оснащением квартир индивидуальными приборами учета хуже — в Иркутске охвачено только порядка 20-25% квартир. И только порядка 10% домов оснащено счетчиками на холодную воду. Так что в этом году должна начаться массовая работа по установке счетчиков.

ВФ: Напомните, какие затраты потребуются от жильцов на эти цели?

М.Д.: затраты на установку подомового прибора учета тепловой энергии в среднем составляют 150 тыс. рублей с одного дома. Но это в среднем, потому что каждый дом индивидуален: где-то надо тепловой пункт переоборудовать, где-то вместе с прибором учета необходимо поменять и все, что рядом находится, и т.д. Но надо сказать, что окупаемость этого счетчика быстрая — в среднем через 9 месяцев прибор учета позволит уже ощутимо экономить. Например, тремя управляющими компаниями города за 2011 год был сделан перерасчет на 150 млн рублей. По 2012-му сумма перерасчета будет известна в феврале-марте, как только будут подписаны все акты сверки. Перерасчет — это либо доначисление, либо уменьшение квартплаты. В 90% случаев это уменьшение квартплаты. Но надо сказать, что чаще всего люди на голосовании принимали решение потратить эту экономию. Устанавливались лавочки, домофоны, производилось дополнительное остекление или установка пластиковых окон, что позволит в дальнейшем сэкономить на использовании теплоэнергии еще больше.

На некоторых домах, к сожалению, получился перерасход: или из-за недолжного обращения жителей с коммунальными ресурсами, или из-за ненадлежащего технического состояния инженерной инфраструктуры. Если мы берем этот фактор, то надо понимать, что по-прежнему не все дома находятся в хорошем техническом состоянии, поэтому собственникам надо принять решение на собрании о дофинансировании этих работ, чтобы избежать дальнейших потерь.

Если говорим о поквартирных приборах учета, то их цена начинается от 600 рублей и выше. В зависимости опять же от того, как гражданин бережно относится к коммунальным ресурсам, так быстро происходит его окупаемость. В некоторых случаях уже через три месяца.

ВФ: Что касается приборов учета, с прошлого года действует норма, согласно которой жильцы должны сами сообщать в управляющие компании данные счетчиков, иначе квартплата будет начислена по нормативам. Насколько удобна такая практика, не поступали ли жалобы от населения?

М.Д.: Эта норма действует с 2012 года, жильцы должны подавать данные индивидуальных счетчиков с 23 по 26 число каждого месяца. Действительно, в эти дни в кассах возникало столпотворение, большие очереди. Поэтому для удобства жильцов еще несколько месяцев назад Северная, Западная и Южная управляющие компании решили принимать данные счетчиков в любой день месяца, главное, чтобы один раз.

Как известно, не так давно председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев высказался, что люди не должны сами подавать данные приборов учета. В итоге сейчас дано поручение федеральной службе по тарифам, которое должно разработать нормативную базу для регулирования этого процесса. Так что, возможно, эта норма будет убрана.

ВФ: Каких еще изменений ждать в 2013 году?

М.Д.: Скорее всего, будут приняты изменения в «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах», утвержденные постановлением Правительства России №354 от 6 мая 2011 года. В них сейчас много неясностей — как для управляющих компаний, так и для жильцов. На уровне Правительства РФ, отраслевых министерств, комитетов Госдумы ведется работа по сбору предложений по корректировке этих правил. Мы свои предложения уже дали.

ВФ: Можно про нормативы подробнее? Логика их действия понятна: жильцы домов, где нет приборов учета, должны платить больше, чтобы у них был стимул поставить счетчик в ближайшее время. Но, к примеру, есть ведь дома, где в принципе установить счетчики невозможно…

М.Д.: С 1 января 2013 года в Иркутской области вступают в силу новые нормативы потребления коммунальных услуг. Указанные нормативы впервые состоят из двух частей: нормативов на индивидуальное потребление и нормативов потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды. Это связано с тем, что, в соответствии с новыми правилами предоставления коммунальных услуг, все собственники обязаны вносить плату не только за коммунальные услуги, потребленные непосредственно в их квартирах, но и за коммунальные услуги, потребленные в процессе эксплуатации многоквартирного дома в целом. В качестве примера потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды можно назвать, например, воду, которая используется для уборки подъездов или поливки клумб, расположенных во дворе дома, а также тепловую энергию, которая используется для отопления подъездов. Размер новых нормативов на индивидуальное потребление чуть меньше, чем нормативы потребления коммунальных услуг, действовавшие ранее, и зависит от степени благоустроенности жилого помещения и от типа установленного внутриквартирного оборудования. Размер нормативов на потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды зависит от года постройки многоквартирного дома, этажности и степени благоустроенности.

В многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми приборами учета, плата за потребление коммунальных услуг будет начисляться исходя из показаний этих приборов учета. Указанные нормативы будут применяться при начислении платы только жителям домов, общедомовые приборы учета коммунальных услуг в которых до сих пор не установлены.

Следует отметить, что не подвергся изменению только норматив потребления тепловой энергии для отопления жилых помещений. Он не изменяется с 1 января 2013 года. Также не меняется и порядок начисления платы по услуге «отопление», и, соответственно, плата за услугу «отопление», предоставленную на общедомовые нужды, пока не взимается.

ВФ: Во всех ли домах определена площадь придомовой территории?

М.Д.: Практически везде. Где-то эта работа по определению уборочной площади была сделана давно, например в Ленинском районе, где Северное управление ЖКС утвердило с управлением округа эту территорию. Сейчас мы проводим большую работу, связанную с электронной паспортизацией жилых домов, где все эти тонкости с границами должны быть учтены. Это как раз и является одним из приоритетов нашей деятельности.

ВФ: Скажите, на каком этапе сейчас находится создание единого расчетного кассового центра, о котором еще недавно много говорилось?

М.Д.: Насколько я знаю, участники определены, уставные документы все разработаны и зарегистрированы, осталось только уладить формальности по поиску помещений, и он начнет работать.

ВФ: Если говорить о тарифе на ЖКХ: за 2011 год он вырос на 11,7%, за 2012-й повышение составило более 12%, прогнозы на 2013-й тоже не меньше 12%. И при этом мы все время слышим от управляющих компаний, что денег не хватает. Сколько же надо платить населению?

М.Д.: Почему-то все забывают, что повышается тариф на коммунальные ресурсы, и эти деньги получают не управляющие компании, а ресурсоснабжающие организации. На управляющие компании в структуре оплаты приходится порядка 30%. То есть за каждую оплаченную тысячу они получают 300 рублей. Управляющие компании имеют право повышать тарифы на содержание и ремонт домов, только опираясь на решение голосования жителей.

ВФ: Как известно, на управляющие компании всегда было много жалоб. И очень часто на все претензии жильцов говорят — проведите собрание собственников жилья и поменяйте УК. А на самом деле есть ли в Иркутске такая практика? К примеру, в прошлом году шли судебные процессы по домам на Синюшиной горе, они остались у прежней компании.

М.Д.: Просто есть цивилизованная смена управляющих компаний, а есть нецивилизованная. Наше СРО разработало соглашение, порядок перехода дома от одной управляющей компании к другой, утвержденный региональным министерством жилищной политики. Основной смысл этого соглашения — избежать ситуаций, когда дом переходит, а задолженность остается брошенной. Ведь у нас есть такие умные люди, которые говорят жильцам: «Давайте, приходите ко мне, я вам лицевые счета заведу с нуля». А предыдущая компания, не работая уже на этом доме, не имеет возможности собрать эту задолженность. В результате в минусе остается поставщик коммунальных услуг. Наша задача была сделать так, чтобы дебиторская задолженность имела какую-то правопреемственность, чтобы она гасилась.

То, что происходило по Синюшиной горе, — отдельный разговор, и я бы не стал на нем акцентировать внимание. Жильцы там требовали списать предыдущую задолженность. Есть судебные решения по каждому из 27-ми домов, определяющие законность либо незаконность требований жильцов. Вообще же, по Иркутску в прошлом году порядка 400 домов перешли, базируясь на нашем порядке, от одной управляющей к другой без всяких скандалов, проволочек с поставщиками коммунальных ресурсов. Механизм законный существует, он прописан, и если его придерживаться, никаких проблем не возникнет. Практика по городу это доказывает.

А то, что касается жалоб жильцов, с конца января мы совместно со службой строительного и жилищного надзора Иркутской области запускаем сайт irkgkh.ru. Он позволит жителям, не выходя из дома, подать заявку, потом ее отследить и получить ответ. На этой неделе этот сайт будет находиться в тестовом режиме, после чего должен будет заработать в полном объеме. Сайт сделан достаточно просто, чтобы каждый смог разобраться и задать свой вопрос. Все бланки заявлений уже есть, жителям нужно только заполнить фамилию имя отчество, указать адрес и суть проблемы. Все заявления будут поступать в службу стройнадзора, которая уже на их основании будет спрашивать с управляющих компаний. Так что мы никогда не уходили от диалога с жителями и заинтересованы разрешить все вопросы.