«Историю» ведут на торги

Всплеск объявлений о продаже исторических зданий коммерческого назначения в Иркутске отмечают участники рынка. В основном такие объекты расположены в центральной части города, где сосредоточены каменные сооружения постройки конца XIX — начала XX веков. Это улицы Урицкого, Карла Маркса и расположенные поблизости от них. В настоящее время в свободную продажу выставлено порядка 15 различных зданий стоимостью от 60 до 590 млн руб., еще столько же предлагаются в аренду. «Для Иркутска это много. Ранее в год выставлялось по два-три объекта», — уточняет директор иркутского агентства недвижимости «Слобода» Дмитрий Щербаков.

Улица Урицкого в Иркутске, по данным исследования аналитиков консалтинговой компании SRG, по итогам первого полугодия 2022 года является самой дорогой торговой улицей в России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). По оценкам компании, там зафиксирована наиболее высокая арендная ставка в регионах — 32 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: Советский проспект в Кемерове — 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год, проспект Мира в Омске — 22 тыс. руб., Красный проспект в Новосибирске — 20 тыс. руб., проспект Ленина в Томске — 16,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

«Сегодняшние арендные ставки на улицах Урицкого и Карла Маркса ниже тех, что действовали 15 лет назад. Аренда в то время варьировалась от 3 тыс. до 5 тыс. руб. за квадратный метр, сейчас от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. Собственники избавляются от активов, приносящих все меньше доходов», — считает господин Щербаков.

По его словам, падение доходности связано как с текущей экономической ситуацией, так и с перераспределением пешеходного трафика в центре города. Потоки «переориентировались на ТРЦ в спальных районах и 130-й квартал» (воссозданная в 2011 году архитектурно-историческая зона в Иркутске, где располагаются заведения торговли и сервиса. — „Ъ”).

Рост предложений о продаже исторических зданий отмечается и в других регионах Сибири. К примеру, в Томске брокер агентства недвижимости «Жилфонд» Александра Мельникова отмечает похожий с Иркутском сценарий. В Красноярске же сохранилось не так много старых зданий, пригодных под коммерческое использование, поэтому их продажа, по словам Александры Мельниковой, носит «штучный характер».

Специалисты в сфере недвижимости отмечают, что коммерческие объекты с историей во всех городах Сибири объединяют ряд особенностей, затрудняющих их продажу и затягивающих период продажи от полугода до полутора лет. По словам Дмитрия Щербакова, это «завышенная стоимость и государственные охранные ограничения, связанные с поддержанием внешнего вида постройки». Александра Мельникова также отмечает «устаревшие инженерные коммуникации и конструктивные сложности с прокладкой новых сетей».

Потенциал продаж исторических зданий в городах Сибири все же есть, но имеет узконаправленный характер. «В Иркутске, к примеру, ряд зданий, использовавшихся под офисы, реставрируются, новые собственники откроют в них гостиницы. Потенциал есть у объектов, расположенных по соседству с активной зоной квартальной застройки», — считает Дмитрий Щербаков.

Примером такой застройки в Иркутске сейчас является Цесовская набережная — необустроенный участок правого берега Ангары. До 2020 года на этом отрезке существовали промзоны ТЭЦ, чаеразвесочной фабрики. Сейчас здесь возводится ряд жилых комплексов премиум-класса, гостиница, офисное здание, реализуется проект редевелопмента исторического банного комплекса, а городские и областные власти привлекают средства из федерального бюджета для обустройства линии набережной.

Один из незанятых инвесторами- участок и помещения выстроенного в 80-х годах XIX века первого в Сибири дрожжевого завода купца Якова Перцеля, они использовались по назначению до конца 90-х годов XX века. Объекты находятся в конкурсном управлении в связи с банкротством собственника ОАО «Иркутский дрожжевой завод». Как сообщил „Ъ” конкурсный управляющий предприятия Сергей Кормановский имущество на продажу будет выставлено на торги через несколько месяцев по начальной цене около 150 млн руб.

«Такой объект, расположенный по соседству с новыми для Иркутска точками притяжения, может быстро найти своего владельца», — прогнозирует господин Щербаков. По словам Александры Мельниковой, как правило, такие здания сначала берут в аренду.