Искусство поддержки

Одной из первых мер стало освобождение застройщиков от ответственности за нарушение сроков ввода жилья по договорам участия в долевом строительстве со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Застройщика, задержавшего ввод дома больше чем на полгода, не внесут в реестр недобросовестных, а кроме того, к нему не будут применяться финансовые взыскания. По факту строителей поддержали (не в первый раз) за счет дольщиков — последние не могут потребовать неустойку за срыв сроков в указанный период.

Другой — и самой популярной мерой — стала программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос по этой программе составляет 20%. А предельный размер ипотечного кредита ограничен 3 миллионами в регионах и 8 миллионами в столицах. Программа начала действовать со 2 мая 2020 года и должна была завершиться 1 ноября, но, увидев результат, власти продлили сроки до 1 апреля 2021 года.

В мае Минстрой утвердил правила субсидирования процентной ставки по проектному финансированию для застройщиков. Эта льгота коснулась только тех объектов, которые начали возводить уже в режиме эскроу-счетов. По этой схеме компании не могут напрямую направлять средства от продажи жилья на строительство, доступ к деньгам дольщиков они получают только после сдачи дома. Вместо этого застройщики вынуждены прибегать к банковским кредитам. На начало года базовая ставка по проектному финансированию колебалась от 9,5 до 12%. Государство решило компенсировать банкам часть ставки, чтобы застройщики могли пользоваться кредитами под 5,5%.

Эти правила распространялись только на кредитные договора, заключенные до 1 мая. При этом компания-заемщик должна была отвечать целому ряду требований: не быть банкротом, не иметь задолженности по налогам, проблемных объектов, аккуратно вносить платежи по кредиту и вводить свои объекты в эксплуатацию в соответствии с графиком. А также сохранять численность работников, зафиксированную на 1 мая.

В апреле была запущена программа выкупа у застройщиков нераспроданного жилья. Ее оператором была назначена компания «Дом.РФ», которая заявила, что готова выкупить до 3 миллионов квадратов. Для этого был специально создан закрытый паевой инвестиционный фонд «Комфортное жилье», который бы заключал с застройщиками договоры долевого участия. Однако первые же торги, объявленные в мае в Красноярском крае и Воронежской области, провалились. Красноярцы направили на конкурс только одну заявку, а в Воронежской области из трех заявок ни одна не была допущена к участию из-за несоответствия условия конкурса и неправильно оформленных документов.

Наконец, весной же была запущена программа сельской ипотеки — кредит до 3 миллионов рублей на покупку жилья в сельской местности и небольших городках с населением до 30 тысяч человек под «волшебные» 0,1-3% годовых, при условии что жилье благоустроенное — с электричеством, водоснабжением, канализацией, отоплением. Она оказалась очень востребованной в регионах, однако, как показала практика Россельхозбанка, 8 из 10 кредитов брались на покупку жилья на вторичном рынке. То есть эта мера скорее поддержала заемщиков, а не строителей.

Насколько же мера оказалась эффективной? Застройщики, чиновники и эксперты рынка сходятся в том, что ряд мер были своевременными и позволили избежать худшего сценария.

— За сравнительно небольшие деньги мы простимулировали приток в строительство более 500 миллиардов рублей из личных средств россиян и взятых ими кредитов. Если бы не эта абсолютно регуляторная мера, как теперь очевидно, произошел бы эффект домино. Рухнуло бы большое количество строек. Население перестало бы покупать квартиры, застройщики перестали платить подрядчикам, а подрядчики смежникам, — так оценивал эффект от «ипотеки 6,5» Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства РФ.

Именно ипотеке отдают пальму первенства в «рейтинге оживления» опрошенные представители отрасли.

— Безусловно, субсидированная ставка по ипотеке дала дополнительное «плечо» к той покупательной способности, которую имеет население. В том числе благодаря ей сработал отложенный спрос, который формировался начиная с 2015 года, когда реальные доходы домохозяйств резко сократились и продолжили падать в последующие годы. Однако спрос на жилье есть всегда: дети рождаются, вырастают, обзаводятся своими семьями. Другое дело, может ли человек его реализовать? «Ипотека 6,5» подтолкнула людей к этому, — считает Михаил Сигал, генеральный директор ГСК «Восток Центр Иркутск».

И не меньшую роль в притоке денег в отрасль, по его мнению, сыграло снижение ставки рефинансирования Центробанка. Следом за ней снизилась доходность депозитов, и это привело к тому, что вкладчики начали вынимать деньги из кубышек. Часть этих средств попала на фондовый рынок, а часть люди вложили в недвижимость, рассматривая ее как проверенный временем консервативный актив. И приток таких инвестиций был весьма и весьма ощутимым.

С тем, что на строительный рынок пришли «депозитные» деньги, согласна эксперт строительного рынка Татьяна Галущенко. Но вот эффект льготной ипотеки для покупателей, по ее мнению, был нивелирован ростом цен на жилье. В Иркутске с начала года стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась на 24% и превысила 75 тысяч рублей за квадрат.

— При этом жилье не стало более доступным для населения, — замечает Татьяна Галущенко. — Для сравнения: в 2018 году минимальная ипотечная ставка находилась на уровне 10,5% годовых, а однокомнатная квартира стоила примерно 1,5 миллиона. При ипотеке на 15 лет ежемесячный взнос составлял примерно 11,3 тысячи рублей. Сегодня такая же квартира стоит примерно 2 миллиона, и даже с учетом ипотечной ставки в 6,5% ежемесячный платеж на те же 15 лет будет даже выше — 11,9 тысячи рублей.

Фонд «Институт экономики города» в своем исследовании вообще пришел к выводу, что по итогам третьего квартала доступность жилья сократилась в 16 из 17 российских агломераций относительно конца 2019 года. Об этом сообщает газета «Коммерсантъ». Причиной падения стал не только рост цен, но и снижение реальных доходов граждан.

Но при этом дешевая ипотека и вызванный ею рост цен позволили застройщикам компенсировать увеличивающуюся в последние годы себестоимость проектов. Только введение эскроу-счетов, как отмечают девелоперы, добавило к ней 6-8%. Цемент, арматура, инженерное оборудование покупаются в том числе за рубежом и серьезно подорожали в этом году за счет изменения курса валют. Даже дефицит рабочих привел к увеличению расходов компаний — так как вызвал рост зарплат. Так что разогрев рынка тоже поддержал застройщиков.

— Поддержка ипотеки на приемлемом уровне — это меры секторального характера. Они поддерживают отрасль там, где кому-то кажется правильным. В данном случае поддержка коснулась наиболее эффективных строителей и перспективных рынков жилья — потребитель «проголосовал рублём» за то жилье, которое сегодня востребовано. За жилье в той местности, где граждане хотели бы жить, — добавляет Денис Воронов, председатель общественного движения «Регенерация города»

— Помимо этого, некоторые наши коллеги воспользовались возможностью перенести без последствий сроки ввода своих объектов. Потому что из-за пандемии и закрытых границ компании в этом году не смогли ввезти иностранных рабочих. На рынке труда сложился дефицит, а в Иркутской области он усугубился масштабным строительством в зоне прошлогоднего затопления — Тулун оттянул на себя почти все имеющиеся рабочие руки. И в результате в этом году некоторые объекты либо вообще были заморожены, либо темпы строительства были ниже, чем по графику. Мораторий на санкции позволил таким компаниям устоять, — добавляет Михаил Сигал.

Что касается субсидированной ставки по проектному финансированию, то эффект от нее был совсем не такой очевидный, как от ипотеки. Во-первых, многие, если не большинство объектов в Иркутске — это проекты, заложенные в 2017-2018 годах по старым правилам, на деньги дольщиков. Да и эскроу-проекты девелоперы тоже начинали просчитывать и прорабатывать задолго до коронавирусной истории.

— Наш проект ЖК «BOTANICA» ведется именно с таким кредитованием. И это наш первый проект, который идет через эскроу-счета. Вместе с тем стоит сказать, что покупка площадки, проектирование, экспертизы проекта, начальные вложения в стройку — все это начинается задолго до получения банковского кредита. Мы, например, по проектному финансированию начали работу с банками осенью прошлого года, когда никто не помышлял ни об эпидемии, ни о мерах поддержки. Договор был подписан в мае этого года, а первые деньги, на уже идущее строительство, начали получать от банка в июне. Поэтому сложно сказать, есть ли компании, которые побежали в банк за льготными кредитами и быстро их получили. Но, конечно, снижение расходов на обслуживание кредита сейчас помогает стабильной работе, сохранению рабочих мест, — считает член совета директоров ОАО ФСК «Новый город» Галина Кузняная.

Денис Воронов отмечает, что к упомянутому перечню мер поддержки можно смело добавлять отмену экологической экспертизы на Байкальской природной территории. Напомним: закон об отмене экоэкспертизы для социальных объектов вступил в силу 1 июня 2020 года, а перечень самих объектов был принят в августе. В него, помимо прочего, вошли и многоквартирные дома.

— Это один из немногих примеров снижения административных барьеров. В границы БПТ попадает значительная часть области, в том числе Иркутск и Иркутский район, на которые приходится львиная доля вводимого в регионе жилья. И дополнительная экспертиза проекта, помимо технической, сказывалась на себестоимости как за счет стоимости процедуры, так и за счет длительного, от 180 до 240 дней, периода ожидания. Кроме того, нередко при строительстве крупных объектов возникает необходимость в корректировке проекта. При этом приходится проходить экспертизы заново. Этот административный барьер давал избыточную свободу действий административным органам, а это чревато, — рассуждает Денис Воронов.

Еще одним интересным инструментом поддержки может стать федеральная программа «Стимул» — компенсация части расходов на строительство транспортной и инженерной инфраструктуры в районах комплексного развития.

— В этом году правительство Иркутской области подало заявку на включение в программу — она действует до 2024 года. В заявке несколько площадок. Самая большая из них — это Малая Еланка. На таких площадках область может реализовывать программы переселения — из ветхого и аварийного жилья, из районов Крайнего Севера. И сочетание этих программ может дать стимул строителям, — полагает Воронов.

Однако тут возникает вопрос о цене жилья — федеральные программы оперируют нормативами стоимости одного квадратного метра, который рассчитывается по методикам Минстроя и, как правило, далек от реалий рынка. Речь, по сути, идет о сумме, которую государство готово компенсировать регионам и строителям. Чтобы попасть в подобную госпрограмму, застройщик должен предложить цену, укладывающуюся в норматив.

Сейчас базовый норматив для регионов, за исключением ДФО, составляет около 49 тысяч рублей. Тогда как средняя рыночная цена в Иркутске уверенно перешагнула отметку в 75 тысяч рублей. Такая диспропорция делает государственные деньги недоступными для большей части застройщиков.

— При этом для Республики Бурятии и Забайкальского края утвержденная Минстроем цена — 82 310 рублей! — акцентирует внимание Денис Воронов. — В Бурятии те же климатические условия, что и в Иркутской области, та же сейсмика, та же удаленность от рынков стройматериалов. Разница лишь в том, что в 2018 году республика вошла в состав ДФО и попала в Национальную программу социально-экономического развития Дальнего Востока.

Приближение этих нормативов к рыночной стоимости — одна из самых нужных и ожидаемых мер поддержки отрасли, которая, к печали строителей, так и не состоялась.

И дело тут вовсе не в жадности застройщиков. Себестоимость, как уже было сказано, за последние годы тоже выросла. А сейчас к тому же компании вынуждены привлекать банковские кредиты на свои проекты, а банк всегда смотрит на маржинальность. И если она ниже той, что рекомендует экономический анализ — кредит не дадут.

Недавно уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов объявил о намерении инициировать смягчение критериев кредитоспособности застройщиков банками за счет снижения требований по рентабельности проекта и минимальной доли застройщика в инвестициях с собственным капиталом.

— Если эту инициативу удастся реализовать, это даст стимул тем регионам, где низкая платежеспособность населения, и тем компаниям, которые работают в таких условиях и вынуждены минимизировать маржу, чтобы держать цены. Однако эта мера повысит и риски, в том числе банков — ведь, если что, деньги с эскроу-счетов возвращаются дольщикам, а кредитной организации остается фиксировать убытки. Ведь чем меньше маржа, тем уязвимее проект к непредвиденному росту расходов — финансовым взысканиям, например, или повышению стоимости материалов в разгар работ. Поэтому у меня есть определенные сомнения в отношении того, что банки согласятся пересмотреть свои требования, — комментирует Михаил Сигал.

Какой еще должна быть поддержка отрасли по мнению ее представителей? Главное, чего ждут застройщики — это стабильности в правилах игры.

— Строительство — это процесс, в котором правила нельзя менять ежегодно. Сейчас мы видим результат «экспериментов» прошлых лет — в виде поднятия цен. Мы это прогнозировали еще два года назад. И пандемия здесь, в общем-то, ни при чем, — отмечает Галина Кузняная. — Хотелось бы, чтобы полноценно на территории области работала программа «Стимул» и другие федеральные программы, помогающие развиваться территориям. Судя по наметившейся тенденции, это должно получиться. Жизнь продолжается. Будем работать.

Анализ в цифрах

На первый взгляд, с августа российский рынок начал понемногу «отрастать». А в октябре появились сообщения о рекордных сделках и объемах ипотек. Так, по данным Росреестра, с января по октябрь количество заключенных гражданами ДДУ превысило почти на 2% аналогичный показатель 2019 года — 571,5 тысячи против 561,1 соответственно. А объем выданной с начала 2020 года ипотеки к концу октября достиг 3,25 триллиона рублей, по оценкам «Дом.РФ», — тогда как за весь прошлый год сумма составила 3 триллиона.

Однако рост оказался неравномерным. В Иркутской области, несмотря на всплески покупательской активности в августе и сентябре, по итогам 11 месяцев количество договоров долевого участия сократилось, по сравнению с январем-ноябрем прошлого года, на 45%. А из 681,8 тыс. квадратных метров жилья, введенных в регионе за 10 месяцев, только 39%, или 266,5 тысяч квадратов, ввели строительные организации, остальное — это ИЖС и дачная амнистия. Однако падение ввода жилья, возводимого промышленным способом в регионе, началось еще несколько лет назад, и тому много причин, никак не связанных с коронакризисом. Часть компаний ушла с этого рынка из-за введения схемы эскроу-счетов. А меры, предпринятые Правительством РФ, в основном были нацелены на снижение риска недостроя как раз среди действующих проектов, ввод которых запланирован на этот и следующий годы.