Ипотека снизит темпы роста

Для банковского сектора прошлый год в России был ознаменован небывалыми темпами роста ипотечного рынка: по данным компании Frank Research Group, рынок жилищных займов вырос на 30% и достиг показателя в 2,3 трлн рублей. Иркутская область не отстает от российских тенденций: за прошлый год ряд ключевых игроков ипотечного рынка показали значительный прирост как по объемам кредитования, так и по числу выданных на покупку жилья кредитов. При этом наблюдаются любопытные тенденции: люди стали тратить на жилье больше средств, чем в 2011 году, а также вносить в качестве первоначального платежа большие суммы и раньше рассчитываться с ипотекой.

Спросом традиционно пользуются 1-2-комнатные квартиры эконом-класса на вторичном рынке — доля заявок на кредитование покупки строящегося жилья не превышает 20-40%. Фото Евгения Козырева

Ставки растут, объемы выдачи — тоже

Иркутская область в сфере ипотечного кредитования не отстает от общероссийских показателей: в прошлом году ключевые игроки банковского рынка Приангарья продемонстрировали существенный рост по числу выданных жилищных займов и по общему объему выданных кредитов. Так, в Байкальском банке Сбербанка России ВФ сообщили, что в 2012 году организация в Иркутской области выдала 11,135 тыс. займов для покупки жилья на общую сумму почти 13,94 млрд рублей. В сравнении с 2011 годом, первый показатель вырос почти на 500 кредитов, а второй показатель — на 2,6 млрд. Существенный прирост сегмента ипотечного кредитования продемонстрировал и банк ВТБ24. Как сообщили ВФ в финансовой структуре, в Иркутской области в прошлом году был выдан 1,77 тыс. ипотечный кредит на общую сумму 2 млрд рублей. По сравнению с 2011 годом количество и объемы выросли вдвое.

Удивительно, что финансовые показатели ипотечного кредитования выросли на фоне повышения процентных ставок по жилищным займам. Так, ВТБ24 в прошлом году повысил средневзвешенные ставки в этом сегменте на 1,8 процентных пункта, с 10,5% до 12,3%. Конечно, в банке действуют различные льготные программы, и в их рамках ставка по ипотечному кредиту может начинаться от 9% годовых, но важен именно усредненный показатель. Сегодня он составляет 12,3% годовых, отметили в организации.

В Сбере диапазон действующих процентных ставок шире — от 9,5% (ставка для участника государственной жилищной программы при взносе от 50% сроком на 10 лет, при условии что работодатель заемщика является клиентом Сбербанка по зарплатному проекту) до 16,5% годовых. В 2012 году ставки в среднем выросли на 1,5 процентных пункта.

Объект дороже, кредит — меньше

Социальный портрет заемщика в последние несколько лет не подвергался кардинальным изменениям. В среднем ипотеку берут люди, которые уже вышли на стабильные заработки: доход каждого из созаемщиков составляет не менее 25-30 тыс. рублей в месяц. Что касается возраста, то чаще всего ипотеку берут люди от 27 до 35 лет, в некоторых случаях — до 40. В ВТБ24 отмечают, что люди 45-50 лет сегодня редко берут ипотеку, чаще всего они приходят с целью взять ипотечный кредит на приобретение жилья для своих детей. В Сбере также подтверждают, что люди, близкие к пенсионному возрасту, не частые клиенты, однако они имеют право оформить ипотеку — главное, чтобы на момент погашения кредита их возраст не превышал 75 лет. В ВТБ24 возрастной ценз жестче: 65 лет.

Так же, как и социальный портрет заемщика, не изменились и требования жителей Приангарья к жилью. Спросом традиционно пользуются 1-2-комнатные квартиры эконом-класса на вторичном рынке — доля таких заявок в ВТБ24 превышает 60%. В Байкальском банке СБ РФ также отмечают, что на приобретение строящегося жилья заявок немного — 20%. А вот условия, на которых люди берут ипотеку, в последнее время претерпевают изменения. По статистическим данным, иркутские заемщики стали чаще копить деньги, чтобы внести максимально большой в их условиях первоначальный взнос. Также заемщики стараются досрочно снять с себя бремя ипотеки.

Так, в Байкальском банке средний размер кредита в прошлом году составил 1,25 млн руб. (в 2011 году — 1,07 млн). Максимально ипотеку можно оформить на 30 лет, однако, как показывает практика, многие клиенты гасят кредиты до окончания срока — средний срок погашения жилищных займов в Приангарье всего 13,4 года, при этом более 40% кредитов оформлены на срок менее 13 лет. В ВТБ24 средний срок кредита в нашем регионе составляет 15 лет, но досрочное погашение ипотеки также довольно популярно.

Иркутская область в сфере ипотечного кредитования не отстает от общероссийских показателей: в прошлом году ключевые игроки банковского рынка Приангарья продемонстрировали существенный рост по числу выданных жилищных займов и по общему объему выданных кредитов.

Тенденция к накопительству (ряд банков отмечают, что увеличилось число кредитов, где в качестве первоначального взноса люди вкладывают 40 и даже 50% от стоимости недвижимости) и сокращению времени выплаты ипотеки — общероссийская, отмечает аналитик «Инвест-кафе» Екатерина Кондрашова (Москва): «Как правило, размер первоначального взноса влияет на процентную ставку по ипотеке, при взносе 30-50% от стоимости клиент получает наиболее выгодные условия кредитования с приемлемой процентной ставкой. Поэтому характерно то, что население копит на первоначальный взнос, а затем уже оформляет ипотеку», — сообщила она ВФ.

Прогнозы: рост, но небольшой

Прошлый год для ипотечного рынка был успешен, признают финансовые аналитики. Однако на 2013 год они прогнозируют замедление темпов роста.

Первым об этом заговорили эксперты минэкономразвития РФ еще в конце января — об этом они заявили в Прогнозе долгосрочного социально-экономического развития страны на период до 2030 года. Одним из главных сдерживающих факторов, по мнению экспертов МЭР, являются высокие ставки, которые только увеличиваются с апреля 2012 года, а также дефицит новой жилой недвижимости. Также, отмечает ряд экспертов, снизится спрос на новое жилье, потому что отложенный спрос, возникший в период кризиса, в последние два года был удовлетворен. Теперь рынок насытился.

«Рост рынка ипотечного кредитования в 2012 году прежде всего связан с приемлемыми ставками, увеличением объемов застройки, множеством социальных программ кредитования, а также фактором отложенного спроса на кредиты и активной работой банков в области розничного кредитования, — считает Екатерина Кондрашова. — В 2013 году рост ипотечного рынка замедлится в 1,5-2 раза по сравнению с аналогичным показателем за 2012 год. При этом планируется выдать 650-680 тыс. ипотечных кредитов, ставки должны повыситься в среднем на 0,5-1,5 процентных пункта, объем выданных ипотечных кредитов составит примерно 1,1-1,2 трлн рублей».

Замедление темпов роста — именно это станет основной тенденцией рынка этого года. Это обусловлено постепенным исчерпанием эффекта низкой базы прошлых периодов, повышением требований к заемщикам, а также ростом процентных ставок и снижением спроса. Также на снижение темпов роста повлияет насыщение рынка и нехватка «длинных» денег у кредитных организаций. Однако замедление темпов роста — это еще не стагнация, и банки все-таки говорят о положительных тенденциях. Так, Байкальский банк СБ РФ прогнозирует объем выдачи ипотечных займов на уровне не ниже 2012 года. В ВТБ24 отметили, что также ожидают роста: «Объемы ипотеки в 2013 году вырастут до 21%. Банки не будут вводить новые требования к заемщикам, потому что уже сейчас установлены достаточно сложные условия. Кризис привел к тому, что банки стали чаще и внимательнее проверять своих заемщиков, чтобы грамотно оценивать риски. Ужесточение условий ипотечного кредитования не приведет к положительным результатам. Прогнозы увеличения ипотечного портфеля банка ВТБ24 в 2013 году — на 25%. Основная цель банка — это расти больше рынка».

Екатерина Головина