Доступное жилье в аренду

Это все из категории «если», пока же есть только желание войти в число первых регионов, получающих деньги инвесторов. Его и озвучили участники круглого стола «Социальный и коммерческий найм жилья: проблемы становления и пути решения», состоявшегося 2 ноября в Иркутске. «Мы готовы начать любые движения в данном направлении», — заверил председатель правления некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация строителей Байкальского региона» Сергей Брилка.

Назад в будущее

Идеи строительства доходных домов в современном Иркутске возникали неоднократно, с 2001 года общественности презентовались различные проекты, но дальше дело так и не двигалось. Такая ситуация, впрочем, была характерна для всех российских регионов. Движение началось только после того, как федеральные чиновники сменили приоритеты с собственности на аренду жилой недвижимости. 7 мая 2012 года президент РФ подписал указ «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», в котором дал одно из поручений правительству России до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда. 29 августа Правительство РФ издало распоряжение «Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Как значится в документе, уже до конца этого года должен быть подготовлен проект соответствующего федерального закона. В этот же период в Правительство РФ планируют внести поправки, устанавливающие специальный налоговый режим при строительстве и предоставлении жилья по некоммерческому найму, а также определяющие порядок выделения земельных участков под его строительство.

Возврат к практике Советского Союза, когда почти все жилье находилось в собственности у государства и сдавалось в аренду, сторонники соцнайма называют уже давно назревшим шагом.

По статистике, 40% россиян никогда не смогут позволить себе приобрести жилье в собственность ни на каких льготных условиях. Бесплатного жилья тоже уже не будет. Ожидать глобального всплеска за счет ипотеки также не стоит, даже если ставки снизятся еще на 1-2%. Не радует и статистика просроченной задолженности по ипотечным кредитам, россияне уже должны банкам по итогам 2011 года 45 млрд рублей, за три года этот показатель увеличился более чем в два раза.

«Кардинально решить жилищную проблему может как раз аренда, тем более что другие варианты обеспечения граждан доступным жильем государством уже использовались», — отметил в своем докладе руководитель Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Михаил Грин. По его словам, планируется, что бюджетные средства федеральных целевых программ, а также инвестиционные деньги в рамках государственно-частного партнерства уже вскоре начнут направляться в сектор социального и коммерческого найма. По России стартует 50 пилотных проектов строительства доходных домов и Иркутск пока в их числе. Ориентируясь на статистические данные, можно предположить, что жилье станет доступным именно для молодежи. Сегодня основной клиент ипотеки — граждане 35-40 лет, а арендного жилья — от 18 до 35 лет.

Среди плюсов соцнайма Михаил Грин называет «решение кадрового вопроса, поскольку жилье — это всегда инструмент удержания сотрудников, улучшение качества жизни россиян и поддержка строительной отрасли». Кроме того, ставка на арендное жилье позволит легализовать существующий сегодня теневой рынок аренды, что принесет дополнительные доходы в бюджет. Кроме того, существенно снизит нагрузку на бюджет семей: если ипотека забирает до 60-70% дохода, то аренда — не более 25%.

Михаил Грин подчеркнул, что некоторые российские регионы уже активно осваивают новый рынок. «Аренда от 3,8 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру в кирпичном доме (плюс коммунальные платежи) и 2,8 тыс. рублей — за однушку в панельном доме, трехкомнатная квартира — за 7 тыс. рублей в месяц, такой проект стартовал в Санкт-Петербурге, — рассказывает эксперт. — Очередь на это жилье — несколько тысяч семей».

В Пермь зашел крупный иностранный инвестор и будет реализовывать комплексную малоэтажную застройку эконом-класса на площади 300 га. В рамках проекта предусмотрено также активное внедрение новых строительных технологий, которые впоследствии позволят удешевить коммунальные платежи.

В Новосибирске врачи получили жилье в найм за 4 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру (цена состоит из коммунальных платежей, процентов по кредиту и услуг управляющей компании). Прибыль в проекте не предусмотрена, заказчиком выступил город, а работодатель компенсирует до 20% от арендной ставки. Для примера, на рынке Новосибирска аренда аналогичной квартиры стоит 15 тыс. руб. в месяц. По проекту построено два доходных дома по 65 квартир каждый.

Плюс на минус

В Иркутской области к грядущим нововведениям пока относятся настороженно. Присутствовавшие на круглом столе эксперты объясняют это большим количеством неопределенностей в проекте. Так, массово и в больших объемах запустить строительство доходных домов в России мешает отсутствие законодательной базы. Кроме того, пока не ясна и экономическая выгода для участников процесса. «В Иркутске при цене квадратного метра в 32 тыс. рублей и средней площади однокомнатной квартиры в 30 кв. м, ее цена составит около 1 млн и, соответственно, ежемесячные платежи по ипотеке (стандартная программа на 15 лет) около 10 тыс. рублей. Плюсом пойдут коммунальные платежи и услуги управляющей компании, даже без прибыли — это уже рыночная аренда. Кто захочет браться за такие проекты?» — отмечает заместитель управляющего ООО «Иркутский филиал ВТБ24» Станислав Гришин.

«Строители не заинтересованы в реализации данной программы в Иркутске, это уронит цену квадратного метра, — считает завкафедры экономики и управления инвестициями и недвижимостью, доктор э.н., профессор БГУЭП Геннадий Хомкалов. — Увеличение предложения, не важно аренды или собственности, ведет к удешевлению квадратного метра. А доступность ипотеки и снижение процентных ставок — только к росту цен на жилье».

Привлечь бизнес для строительства доходных домов можно заинтересовав налоговыми и экономическими льготами, но их еще нужно прописать в законодательстве. На стадии развития программы государство видит поддержку в компаниях-работодателях, которые заинтересованы в обеспечении своих работников дешевым жильем. Однако специфика области в том, что молодежь уезжает в другие регионы и Москву как раз из-за отсутствия работы, а не жилья.

Представители власти согласны с тем, что без серьезных исследований на тему потенциального спроса и предложения по доходным домам торопиться с проектами не стоит. Прежде нужно получить ответы на вопросы: кто потребитель арендного жилья, и по какой цене аренда будет востребована? На ярмарке недвижимости, которая прошла в октябре, Иркутской корпорацией арендного жилья было проведено анкетирование среди посетителей по вопросу предпочтений аренды или собственности. Только 10% респондентов отметили, что аренда лучше, а 39% предпочли ипотеку, так как это в итоге свое жилье. Остальные не определились с приоритетами, поскольку на их решение в ту или другую сторону влияют экономическая стабильность и карьерные успехи.

Мэрия готова рассмотреть возможность предоставления бесплатных участков, но только на условиях очень низких арендных ставок, чтобы жилье в найм было доступно бюджетникам. Иначе невыгодно бесплатно отдавать то, что можно продать на аукционах. Между тем при средней рыночной цене кв. м 50-60 тыс. рублей на местном рынке иркутские строители готовы возводить доходные дома за 32 тыс. рублей за кв. м «под ключ» с отделкой и мебелью. Риэлторы находят эту стоимость высокой, поскольку на рынке есть коммерческие предложения по новостройкам и ниже по цене, притом что жилье продается в розницу, а здесь собственник покупает дом оптом. В свою очередь строители не согласны, что получится дешевле.

Снизить себестоимость строительства, а значит и арендных ставок, можно за счет снятия со строителей обременения землей. «По примеру Москвы и Санкт-Петербурга, где уже построили доходные дома, — рассказывает Михаил Грин, — экономия составит 30-40%, если земля бесплатная. Тогда окупаемость проекта не превысит семи лет, что выгодно инвесторам».

Круглый стол показал, что вопросов по реализации проектов некоммерческого найма жилья пока больше, чем ответов. Но как резюмировал обсуждение Сергей Брилка, регион готов к вхождению в число пилотных проектов. «Участники регионального рынка недвижимости готовы к диалогу», — заверил эксперт. В настоящее время создается рабочая группа, которая будет решать вопросы продвижения арендных проектов в Иркутской области. Из первоочередных задач, с целью получения инвестиций, необходимо найти земельный участок и интересный проект застройки жилья эконом-класса. Параллельно планируется вести законотворческую деятельность. В 2013 году после принятия федерального закона по фондам социального и коммерческого найма, где будут прописаны основные понятия данного сегмента рынка недвижимости, гарантии всем участникам и единые правила игры, строительство доходных домов, возможно, примет массовый характер.

Наталья Бочарова