«Дачная амнистия»: успевай или усложнится
— Это верно, что в 2017 году утратит силу ряд положений законодательства об упрощенном порядке оформления прав физических лиц на отдельные объекты недвижимости? То есть оформить в собственность постройки на дачном участке станет сложнее? А как же «дачная амнистия», которая была продлена до 2018 года?
— Действительно, в настоящий момент действует так называемая «дачная амнистия», то есть упрощенная процедура регистрации права собственности на некоторые объекты недвижимости. Законодательство допускает регистрацию права собственности на объект недвижимости без проведения кадастровых работ и кадастрового учета. Гражданину нужно только подать декларацию об объекте. Такой «облегченный» порядок касается объектов, расположенных на дачном или садовом участке, либо объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство (гараж и т.п.). Главная задача «дачной амнистии» — помочь добросовестным владельцам быстро и с небольшими затратами стать полноправными собственниками.
Ситуация такова, что в свое время очень многие земельные участки для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства предоставлялись гражданам на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Шли годы. Люди строили на земле, которую «по умолчанию» считали своей, возводили домики, бани, гаражи… При этом далеко не все обзавелись документами, подтверждающими права на землю и то, что на ней построено.
Построили индивидуальный жилой дом (участок под ИЖС). Разрешение на строительство не получали. Теперь не можем поставить на кадастровый учет. Раньше у знакомых подобных проблем не было. Что изменилось?
4 июля вступили в силу изменения в закон «О государственном кадастре недвижимости». Теперь разрешение на строительство является обязательным документом при подготовке технического плана в отношении здания — объекта ИЖС.
Чтобы приступить к строительству жилого дома на участках, предоставленных для ИЖС и личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке — земельном участке, расположенном в черте населенного пункта), и раньше требовалось получать разрешение на строительство (реконструкцию) от администрации муниципального образования. Если разрешения нет, то здания и сооружения признаются самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано только через суд.
Обратите внимание: для возведения дачных домов на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства, разрешение на строительство не требуется (п.17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Но нужно понимать, что имущество принадлежит таким гражданам лишь фактически — совершать сделки с ним невозможно. Основным плюсом регистрации права собственности, как известно, является возможность совершать с ними любые сделки — купли-продажи, дарения, мены, а также возможность их завещания. Кроме того, владельцу зарегистрированного имущества проще взаимодействовать с нотариусами, страховщиками, инженерными и коммунальными службами. Еще одним доводом в пользу регистрации права является возможность ипотечного кредитования, то есть получение заемных средств под залог недвижимости.
Если вы еще не воспользовались преимуществами «дачной амнистии», то лучше поспешить, так как с 1 января 2017 года регистрация права на объекты, расположенные на дачном или садовом участке, будет невозможна без проведения кадастрового учета. То есть, если сейчас еще можно зарегистрировать по декларации право собственности на дачный домик или гараж, то после Нового года придется вызывать кадастрового инженера и ставить свое имущество на кадастровый учет.
Если на участке есть строение, как его признать жилым и прописаться?
Возможность строительства жилого дома зависит от того, какой вид разрешенного использования предусмотрен для участка. То есть если участок расположен в садоводческом товариществе и предназначен для ведения садоводства, то возвести на нем можно только садовый дом (жилое строение), прописаться в котором не получится. Жилой дом можно построить на участке, выделенном под ИЖС, или на участке, расположенном в границе населенного пункта и выделенном для ведения личного подсобного хозяйства, а также на дачном земельном участке. При этом индивидуальный жилой дом — это дом, который имеет не более трех этажей и предназначен для проживания одной семьи.
— Тем, кто раньше все никак не мог дойти до Росреестра, но сейчас решил поспешить и оформить все до 1 января, напомните, пожалуйста, какие документы потребуется предоставить.
В настоящий момент для регистрации прав собственности на дачный или садовый домик потребуется три документа. Во-первых, правоустанавливающий документ на земельный участок, если права на него еще не зарегистрированы в едином государственном реестре. Во-вторых, декларация на постройку. Она готовится самостоятельно и ее форму и образец заполнения можно найти на сайте Росреестра в разделе «Физическим лицам» — «Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью» — «Формы документов и образцы заполнения» — «Декларация об объекте недвижимого имущества». Форму для заполнения также можно получить в офисах Кадастровой палаты по Иркутской области или МФЦ «Мои документы». И, третье, нужно будет подать заявление на регистрацию. Кроме того, необходимо уплатить госпошлину.
— Кадастровый учет станет обязательным. Да, это дополнительная головная боль. С другой стороны, в следующем году произойдет объединение двух крупнейших баз данных — Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Такое решение, безусловно, оптимизирует многие процедуры.
— Вы правы. Новый закон о регистрации выстраивает в единую цепочку все действия по оформлению недвижимости в рамках единой учетно-регистрационной процедуры — от кадастрового учета до получения документов о праве собственности. Функция кадастрового учета ложится на Росреестр и его территориальные органы. Вместо двух баз появится Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это позволит регистрирующему органу обладать наиболее полной и точной информацией об объектах при возникновении, переходе, прекращении и обременении (ограничении) прав на них.
Ольга Брайт
На участке расположен простенький домик (удобства на улице, отопление печное). Это ведь жилое строение, а не жилой дом? Есть ли смысл это строение официально в собственность оформлять? Прописаться же не получится?
Если участок выделен собственнику для ведения дачного хозяйства, то на земле по своему усмотрению он может построить либо жилой дом, либо дачный домик (жилое строение). Обратите внимание, что если вы решаете возводить жилой дом, то необходимо до начала стройки получить в местной администрации разрешение на строительство. После 1 марта 2018 года для регистрации права на дом в Росреестре, возможно, потребуется получать и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в случае если срок «дачной амнистии» для ИЖС не продлят). При строительстве дачного домика разрешения не потребуется. Если на участке уже возведено жилое строение, то оформить его в собственность как жилой дом не получится. Решение о том, регистрировать права на недвижимость или нет, конечно, остается за правообладателем. Но стоит отметить, что дачникам с оформленными в собственность жилыми строениями значительно проще совершать сделки купли-продажи. У покупателя не возникнет лишних вопросов и сомнений, если на руки он получит документы не только на дачный участок, но и на дом.
